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La loi du 18 décembre 1996, dite « loi Carrez », rend obligatoire la mention de la superficie d’un lot privatif de copropriété, lors de toute mutation, et ce depuis le 19 juin 1997.
Sont exclus, notamment, du champ d’application de cette loi, les maisons individuelles et les ventes d’immeubles en bloc.
La superficie de la partie privative d’un lot est la superficie des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par :
- les murs,
- les cloisons,
- les marches et cages d’escaliers,
- les gaines,
- les embrasures de portes et fenêtres.
- Il n'est pas tenu compte des parties des locaux dont la hauteur est inférieure à 1,80 m.
Sont exclus du champ d'application de la loi :
- les caves,
- les garages,
- les emplacements de stationnement,
- les lots ou fractions de lots inférieurs à 8 mètres carrés.
En revanche, il faut prendre en compte les greniers comportant un plancher, pour les zones bénéficiant d’une hauteur sous plafond (ou rampant) supérieure à 1,80 m.
En cas d’omission de la mention de la superficie dans la promesse ou le compromis de vente, la transaction peut être annulée. L’action en nullité de l'acte en cas d'omission de la mention exigée doit être intentée au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique de vente.
Si une erreur de surface supérieure à 5% de la superficie annoncée sur l'acte de vente est constatée, l'acquéreur peut, dans le délai d'un an, intenter contre le vendeur une action en diminution de prix.
Dans le cadre de la délivrance d'un congé pour vente, le bailleur n'a pas obligation de mentionner la superficie d'un logement dans le courrier qu'il doit adresser au locataire. En effet, ce dernier est réputé avoir une bonne connaissance du bien loué.
La durée de validité du certificat de superficie n'est pas limitée dans le temps, sauf en cas de travaux modifiant cette superficie.
Détail des textes en vigeurs
Loi 96-1107 - article 46 de la loi n° 65-557
La loi 96-1107 a modifié, comme suit, l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui est ainsi rétabli :
« art. 46. - Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie.
Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.
Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.
Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur, peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.
La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie.
Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.
Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L’action en diminution de prix doit être intentée par l’acquéreur, dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. »
Décret n° 97-532 du 23 mai 1997
Décret n° 97-532 du 23 mai 1997 portant définition de la superficie privative d’un lot de copropriété (J.O. Du 29/05/97)
Article 1er : - Il est inséré dans le décret du 17 Mars 1967 susvisé, après l’article 4, trois articles ainsi rédigés :
« Art. 4-1. - La superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
« Art. 4-2. - Les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l’article 4-1.
« Art. 4-3. - Le jour de la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, le notaire, ou l’autorité administrative qui authentifie la convention, remet aux parties, contre émargement ou récépissé, une copie simple de l’acte signé ou un certificat reproduisant la clause de l’acte mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot vendu, ainsi qu’une copie des dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque ces dispositions ne sont pas reprises intégralement dans l’acte ou le certificat. »
Article 2 : - Dans le deuxième alinéa de l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation, le mot :« ébrasements » est remplacé par le mot :« embrasures ».
Article 3 : - Le présent décret est applicable dans les territoires d’outre-mer et dans la collectivité territoriale de Mayotte.
Article 4 : - Le garde des sceaux, ministre de la justice, le ministre de l’équipement, du logement, des transports et du tourisme, le ministre délégué à l’outre-mer et le ministre délégué au logement sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l’exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.
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