Calculatrice IFI : simulation et calcul de l’impôt sur la fortune immobilière
Notre calculatrice IFI vous permet d’effectuer une simulation IFI en ligne à partir du barème applicable depuis 2018. Ce simulateur de calcul IFI compare deux hypothèses patrimoniales et détaille le calcul par tranches afin d’estimer l’impôt sur la fortune immobilière dû.
Le calcul IFI repose sur la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier au 1er janvier de l’année de déclaration, après application notamment de l’abattement de 30 % sur la résidence principale. Notre outil de simulation IFI intègre automatiquement le barème progressif, le seuil d’assujettissement de 1,3 million d’euros ainsi que le mécanisme de décote.
Cette calculatrice IFI constitue une première estimation pédagogique. Elle ne remplace pas une analyse patrimoniale complète tenant compte de votre situation familiale, fiscale et successorale.
Comparateur IFI – Hypothèse 1 vs Hypothèse 2
Hypothèse 1
| Tranche | Base | Taux | Impôt |
|---|---|---|---|
| Total IFI | — | ||
Hypothèse 2
| Tranche | Base | Taux | Impôt |
|---|---|---|---|
| Total IFI | — | ||
Barème IFI : évolution depuis 2018 (et année d’application)
Barème (tranches et taux)
Le tarif de l’IFI est fixé par l’article 977 du CGI (barème progressif + mécanisme de décote).
Les sources récentes indiquent que les tranches 2026 restent inchangées par rapport aux années précédentes.
En pratique, le barème IFI est resté identique depuis 2018 (mêmes seuils et taux) : 0% jusqu’à 800k, puis 0,5 / 0,7 / 1 / 1,25 / 1,5% selon tranches.
| Année IFI (barème) | Tranches (patrimoine net taxable) | Taux |
|---|---|---|
| 2018 | ≤ 800 000 € | 0% |
| 2018 | 800 001 → 1 300 000 € | 0,5% |
| 2018 | 1 300 001 → 2 570 000 € | 0,7% |
| 2018 | 2 570 001 → 5 000 000 € | 1,0% |
| 2018 | 5 000 001 → 10 000 000 € | 1,25% |
| 2018 | > 10 000 000 € | 1,5% |
| 2019 | Identique 2018 | Identique 2018 |
| 2020 | Identique 2018 | Identique 2018 |
| 2021 | Identique 2018 | Identique 2018 |
| 2022 | Identique 2018 | Identique 2018 |
| 2023 | Identique 2018 | Identique 2018 |
| 2024 | Identique 2018 | Identique 2018 |
| 2025 | Identique 2018 | Identique 2018 |
| 2026 | Identique 2018 | Identique 2018 |
Décote (atténuation de l’effet de seuil) : si le patrimoine net taxable est ≥ 1 300 000 € et < 1 400 000 €, l’impôt calculé au barème est réduit selon la formule prévue (BOFiP / art. 977).
Quelle année de barème utiliser et “revenus de quelle année” ?
- L’IFI est dû si vous êtes propriétaire au 1er janvier de l’année N d’un patrimoine immobilier net taxable > 1,3 M€ (ex. brochure IFI 2025 : situation au 1.1.2025).
- La déclaration IFI se fait au printemps de l’année N, en même temps que la déclaration des revenus de l’année N-1 (ex. déclaration 2026 = revenus 2025, et IFI déclaré dans la même campagne).
Donc :
- Campagne 2026 : revenus 2025 + IFI basé sur patrimoine au 1er janvier 2026.
- Campagne 2025 : revenus 2024 + IFI basé sur patrimoine au 1er janvier 2025.
Exemple de cas pratique IFI : M. et Mme X, patrimoine immobilier de 15 M €
M. et Mme X, couple marié, résidents fiscaux français. Ils déclarent leur IFI au titre de leur patrimoine au 1er janvier 2026.
Composition du patrimoine immobilier
| Bien | Localisation | Valeur vénale | Nature |
|---|---|---|---|
| Appartement Haussmannien 200 m² | Paris 16e | 4 000 000 € | Résidence principale |
| Chalet | Megève (74) | 5 500 000 € | Résidence secondaire |
| Villa | Cap d'Antibes (06) | 5 500 000 € | Résidence secondaire |
| Total brut | 15 000 000 € |
Hypothèse 1 : Déclaration sans expertise, valeurs surestimées
Le foyer déclare les valeurs brutes issues d'estimations en ligne, sans vérification des surfaces ni des références de marché. Le chalet de Megève et la villa de Cap d'Antibes sont surévalués de 15 % chacun.
| Élément | Montant |
|---|---|
| Résidence principale après abattement 30 % | 4 000 000 × 70 % = 2 800 000 € |
| Chalet Megève (surestimé) | 5 500 000 € |
| Villa Cap d'Antibes (surestimée) | 5 500 000 € |
| Base taxable nette | 13 000 000 € |
Hypothèse 2 : Déclaration après expertise Berthier & Associés
Après expertise, les valeurs vénales réelles sont établies avec précision : le chalet et la villa sont corrigés à la baisse de 15 % chacun, soit – 825 000 € par bien.
| Élément | Montant |
|---|---|
| Résidence principale après abattement 30 % | 2 800 000 € |
| Chalet Megève (valeur expertisée) | 4 675 000 € |
| Villa Cap d'Antibes (valeur expertisée) | 4 675 000 € |
| Base taxable nette | 11 350 000 € |
Calcul de l'IFI par tranches
Les outils d'estimation automatiques ne tiennent pas compte des réalités du marché : état d'entretien, qualité des prestations, exposition, travaux réalisés ou à prévoir. Ils appliquent des moyennes de secteur qui peuvent surestimer significativement la valeur d'un bien, où les écarts entre deux biens comparables en surface peuvent atteindre plusieurs millions d'euros. Cette surestimation, souvent invisible pour le contribuable, se traduit directement par un IFI trop élevé année après année.
Il est également important de souligner que ce raisonnement s'applique dans les deux sens : un bien moins bien entretenu, présentant des défauts structurels, une mauvaise exposition ou des travaux importants à réaliser, peut légitimement justifier une valeur vénale inférieure aux références de marché. C'est précisément l'objet d'une expertise indépendante : documenter et justifier une valeur réelle, qu'elle soit à la hausse ou à la baisse, avec des éléments opposables à l'administration fiscale.
Exemple de cas pratique IFI : M. et Mme X, patrimoine immobilier de 5 M €
M. et Mme X. Patrimoine immobilier déclaré au 1er janvier 2026.
Composition du patrimoine immobilier
| Bien | Localisation | Valeur vénale | Nature |
|---|---|---|---|
| Appartement 120 m² | Paris 8e | 2 000 000 € | Résidence principale |
| Appartement 80 m² | Chamonix (74) | 1 500 000 € | Résidence secondaire |
| Studio | Nice (06) | 500 000 € | Résidence secondaire |
Calcul de la base taxable
Hypothèse 1 : Déclaration sans expertise, valeurs surestimées
| Élément | Montant |
|---|---|
| Résidence principale après abattement 30 % | 2 000 000 × 70 % = 1 400 000 € |
| Appartement Chamonix (surestimé + 12 %) | 1 500 000 € |
| Studio Nice | 500 000 € |
| Base taxable nette | 3 400 000 € |
Hypothèse 2 : Déclaration après expertise Berthier & Associés
| Élément | Montant |
|---|---|
| Résidence principale après abattement 30 % | 1 818 000 × 70 % = 1 272 600 € |
| Appartement Chamonix (valeur expertisée) | 1 340 000 € |
| Studio Nice | 500 000 € |
| Base taxable nette | 3 112 600 € |
Calcul IFI comparatif par tranches
Les estimations automatiques en ligne sont construites sur des algorithmes qui agrègent des données de transactions passées sans analyse qualitative. Elles ne distinguent pas un appartement rénové avec des prestations haut de gamme d'un bien en état d'usage, ni un chalet bénéficiant d'une vue dégagée d'un autre en fond de vallée. Cette absence de granularité génère des surestimations systématiques que le contribuable répercute de bonne foi dans sa déclaration IFI.