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La valeur locative d'un bien immobilier s'analyse comme la contrepartie financière de l'usage d'un bien immobilier dans le cadre d'un bail. Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d'un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région donnée.
La notion de valeur locative de marché implique qu'il n'y a pas, parallèlement à la conclusion du bail, de versement d'une somme en capital, soit au locataire précédent (droit au bail), soit au propriétaire (pas de porte, droit d'entrée).
La valeur locative de marché est exprimée hors droit de bail ou hors TVA, et hors charges locatives, ou de toute autre nature, refacturées au preneur.
L'expert immobilier intervient pour déterminer :
L'expert effectue les études et recherches nécessaires à l'établissement de la valeur locative permettant au bailleur et (ou) au preneur d'entamer une discussion ou une négociation basée sur des éléments de référence précis et objectifs tirés de l'observation des données dans le secteur commercial considéré.
L'expert tiendra compte dans son étude des mécanismes de plafonnement et des différents facteurs de déplafonnement en maîtrisant le cadre juridique de l'affaire qui lui est confiée à titre amiable ou judiciaire.
L'expert devra justifier d'une bonne connaissance des textes en vigueur et des baux d'habitation (loi de 1948 – loi de 1989). Sa connaissance du marché et sa capacité à pouvoir obtenir les éléments de référence contribuent à crédibiliser l'ensemble de sa démarche.
Elle résulte de l'application de l'arrêté préfectoral fixant les modalités de détail des loyers de baux à ferme dans le département considéré. L'expert devra avoir une bonne connaissance des textes en vigueur pour fiabiliser la démarche d'évaluation de la valeur locative en matière agricole.
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