Expertise d'un terrain en emplacement réservé
Le propriétaire d'une parcelle de terrain grevée d’un Emplacement Réservé nous a sollicités pour expertise, afin de connaître les droits de la Collectivité résultant de ce classement et l'impact sur la valeur de son terrain.
L’Emplacement Réservé avait été inscrit par la Collectivité Publique depuis de nombreuses années et vraisemblablement depuis plus de 20 ans.
La création d’Emplacements Réservés constitue un procédé de réservation des sols permettant aux communes d’assurer une certaine maîtrise foncière sur tout ou partie de leur territoire, et constitue un instrument juridique de la politique foncière. Cette réservation des sols peut se faire sous deux formes principales, dont les Emplacements Réservés. Il s’agit pour les communes de préserver l’emprise de futurs équipements publics.
Cette possibilité offerte aux Collectivités Publiques est ancienne. C’est aujourd’hui l’article L 123-1-5 8ème du Code de l’Urbanisme qui régit les Emplacements Réservés. Cet article précise la nature et la destination des équipements dont les emplacements sont susceptibles d’être réservés : voie publique, ouvrage public, installation d’intérêt général, espaces verts publics.
L’objet des Emplacements Réservés peut concerner la réalisation de programmes de logements dans les zones urbaines du PLU.
La décision de créer des Emplacements Réservés doit tenir compte des contraintes inhérentes à l’établissement du PLU et s’intégrer dans une politique globale d’aménagement de l’espace.
L’Emplacement Réservé est soumis au contrôle du Juge Administratif ou Judiciaire qui peut être amené à contrôler la pertinence de créer un Emplacement Réservé.
Traditionnellement, le Juge Administratif admettait l’erreur manifeste pour un terrain classé en Emplacement Réservé pendant une période anormalement longue de 40 ans, sans que l’existence d’un projet communal puisse être attestée sur l’ensemble de cette période. Toutefois, la Jurisprudence a évolué sur ce point et le maintien en Emplacement Réservé pendant de très longues périodes sans véritable projet communal n’est pas systématiquement sanctionné.
Il convient de préciser que le propriétaire du terrain grevé d’un Emplacement Réservé dispose d’un droit de délaissement c'est-à-dire qu'il peut exiger de la Collectivité Publique qu’elle acquiert son bien.
Dès lors, le terrain doit être acheté et le prix fixé comme en matière d’expropriation, le terrain étant considéré comme ayant cessé d’être compris dans un Emplacement Réservé.
La valeur vénale sera donnée en tenant compte d’une parcelle libre, comme n’importe quelle autre parcelle non grevée d’un Emplacement Réservé.
Le principal intérêt d’un terrain réside dans les possibilités éventuelles de construction résultant des règles d’urbanisme applicables.
Au cas d'espèce, la parcelle étant classée en zone UC, celle-ci apparaît théoriquement constructible. Bien entendu, la constructibilité réelle résulte des possibilités d’édification en vertu de l'ensemble des règles du PLU en vigueur et des contraintes liées à la nature-même du terrain
Si vous êtes concerné par un emplacement réservé ou une expropriation, et que vous souhaitez évaluer la valeur de votre terrain, ou bien, contactez en ligne le Cabinet d’expertise immobilière Berthier et Associés, ou par téléphone au 04 79 68 62 62.