Évaluation d’un terrain en zone rouge du PPRN
Entre la signature d'un compromis de vente et de la réitération, un acquéreur nous demande d'expertiser le bien dont il envisage l'acquisition après son classement en zone rouge du PPRN suite à des chutes de blocs de pierre. Il nous demande d'expertiser la valeur de la maison en prenant en compte le préjudice lié à ce changement de zonage.
L'analyse des impacts d'un tel changement est globalement rare.
Pour faire cette analyse nous avons procédé tout à la fois à l'analyse des valeurs immobilières locales (valeur au m² des biens dans les différents secteurs du PPRN) mais nous avons également recherché dans la jurisprudence administrative en matière d'expropriation, l'impact économique de ce zonage.
En pratique, l'observation du marché a mis en évidence que l'impact économique était très faible. À noter cependant que la différence aurait pu être beaucoup plus significative dans l'hypothèse d'importants droits à bâtir résiduels.
L'importance du zonage
Quiconque est impliqué dans l'immobilier commercial et industriel réalise rapidement l'importance du zonage. Ces ordonnances régissent en grande partie ce qui peut et ne peut pas être fait avec une certaine parcelle de terrain. De plus, elles peuvent avoir un impact sur le montant de la facture foncière du propriétaire.
Les décisions de zonage en zone rouge du PPRN des fonctions importantes des villes, des régions et des autres municipalités.
En raison de ces règles, les résidences ne sont pas construites au milieu de ces zones. C'est non seulement plus sûr, mais c'est aussi plus raisonnable, car ces zones sont susceptibles d'être dangereuses. Cependant, il n'est pas rare de trouver des maisons et des appartements résidentiels et commerces à proximité qui fournissent des biens et des services.
Le zonage ne se contente pas de restreindre l'utilisation de certaines parcelles de terrain. Il peut également imposer des exigences en matière de dimensions et de forme des terrains ainsi que de structures. Ces ordonnances peuvent protéger une zone naturelle ou historique.
Évaluations et zonage rouge du PPRN
Lors de l'évaluation d'un bien, l'expert doit notamment établir la zone du bien. Si le zonage de la propriété change, cela peut avoir un effet sur la valeur de la propriété ou du terrain. Celle-ci peut être positive ou négative, en fonction de chaque situation particulière.
Lors de l'évaluation d'une propriété, l'expert doit tenir compte de l'analyse la plus élevée et de la meilleure utilisation possible. Le passage d'un terrain en zone rouge du Plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN). En d'autres termes, quelle serait la valeur de la propriété si elle était utilisée au mieux et au plus haut niveau ? Avez-vous subi un préjudice ? Et si oui comment l'évaluer ? Les experts doivent décider ce qui est physiquement possible sur la parcelle, quelle utilisation est autorisée par la loi, ce qui est le plus logique d'un point de vue financier et quelle utilisation produit la valeur la plus élevée. Cette analyse de l'utilisation la plus élevée et la meilleure peut influer sur la valeur de la propriété.
Si vous êtes concerné par un classement en zone rouge du PPRN, et que vous souhaitez évaluer la perte de valeur de votre terrain, ou bien, contactez en ligne le Cabinet d'expertise immobilière Berthier et Associés, ou par téléphone au 04 79 68 62 62.