Date : Juin 2025
L'agence d'immobilier de prestige Barnes a récemment présenté son étude annuelle sur le marché mondial des acquéreurs fortunés, avec un focus particulier sur les quartiers les plus recherchés du bassin d'Arcachon où elle réalise l'essentiel de ses ventes.
Profil de la clientèle
L'étude s'intéresse aux personnes qui possèdent plus de 30 millions de dollars d'actifs nets. On en dénombre 13 655 en France et 426 000 à travers le monde. Cette population connaît une croissance soutenue depuis plusieurs années, ce qui explique la dynamique observée sur le marché immobilier de prestige.
Évolution Remarquable des Prix
Le bassin d'Arcachon figure parmi les destinations à surveiller selon cette étude de Barnes. Dans les quartiers d'exception, la crise immobilière semble ne pas avoir existé et les prix n'ont jamais cessé de monter. Le ticket d'entrée pour des maisons en première ligne avoisine désormais 10 millions d'euros, et il arrive que des biens atteignent 20 millions d'euros. L'année dernière, une grande propriété en première ligne s'est même vendue 28 millions d'euros à Pyla-sur-Mer.
Géographie des Secteurs d'Exception
Pyla-sur-Mer fait partie des quartiers d'exception avec quelques nuances, puisque les prix les plus élevés se trouvent dans le secteur de La Corniche, près des hôtels cinq étoiles et des restaurants gastronomiques. On trouve également Le Moulleau et Abatilles/Pereire pour Arcachon. De l'autre côté, la situation se concentre sur la Presqu'île de Lège-Cap-Ferret, où les prix grimpent le plus lorsqu'on est au Cap-Ferret et que l'on s'approche de la Pointe et des 44 hectares.
Dans tous ces secteurs, les prix ont plus que doublé depuis le Covid. Ils ont certes baissé d'environ 10% sur les biens inférieurs à 2 millions d'euros, mais cette diminution reste sans commune mesure avec la baisse très nette observée ces deux dernières années dans tous les autres quartiers et communes du bassin d'Arcachon.
Profils des Acquéreurs par Zone
Au sud, à Pyla et Arcachon, les acheteurs sont surtout des Français, à 85% des Parisiens, et viennent parfois de capitales européennes. Au Cap-Ferret, la clientèle se révèle un peu plus internationale avec des Belges, des Anglais et quelques Américains, résume Jean Anselyn, directeur associé Barnes Bassin d'Arcachon.
Les Critères Déterminants
Selon le directeur, ces clients recherchent une vue, du charme, de la végétation, une belle architecture et le style cabane pour le Cap-Ferret. Comme le rappelle le président de Barnes, trois critères dominent : l'emplacement, puis l'emplacement, et enfin l'emplacement. Cette formule consacrée illustre bien ce qui détermine le prix de départ d'un bien.
Exemples Concrets du Marché
Quelques exemples récents illustrent cette dynamique : une villa à rénover en première ligne près de la Corniche, avec 8 chambres, s'est vendue 11 millions d'euros, tandis qu'une villa de 200 m² près du phare du Ferret avec 5 chambres a trouvé acquéreur pour 4,6 millions d'euros. Ces acheteurs fortunés des quartiers d'exception sont décrits comme des entrepreneurs et dirigeants d'entreprises, cadres supérieurs ou investisseurs aguerris qui disposent visiblement encore de moyens considérables.
Implications pour l'Évaluation Immobilière
Cette analyse confirme la segmentation très marquée du marché immobilier arcachonnais, où les critères de valorisation du secteur de prestige diffèrent fondamentalement du marché traditionnel. L'emplacement constitue le facteur prépondérant, créant des écarts de prix significatifs entre secteurs qui nécessitent une expertise approfondie pour une évaluation précise et justifiée.
Source : Étude Barnes Global Property Handbook 2025
Cabinet Berthier et Associés - Experts en évaluation immobilière
