Estimation d'un local commercial, qu'est-ce qu'une évaluation de biens immobiliers commerciaux ?
Voici comment fonctionne le processus d'expertise de l'immobilier commercial.
L'immobilier est depuis longtemps l'investissement de prédilection de ceux qui cherchent à se constituer un patrimoine à long terme pour plusieurs générations. Laissez-nous vous aider à naviguer dans cette classe d'actifs en vous inscrivant à notre guide complet de l'investissement immobilier.
Si vous vendez un bâtiment commercial, il y a de fortes chances que vous deviez vous soumettre à une estimation de l'immobilier commercial. Dans cette optique, vous vous demandez peut-être comment fonctionne ce processus. Nous vous présentons ici tout ce que vous devez savoir sur la réalisation d'une estimation d'une propriété commerciale. Vous apprendrez ce qu'est une estimation de l'immobilier commercial, comment fonctionne le processus et ce que vous pouvez faire pour augmenter la valeur de votre propriété.
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Qu'est-ce qu'une estimation d'un bien immobilier commercial ?
Tout comme dans l'immobilier résidentiel, l'évaluation d'un bien immobilier commercial est un avis impartial sur la valeur du bien. Toutefois, plutôt que d'examiner la valeur des résidences unifamiliales ou des appartements en copropriété, l'estimation d'un local commercial est utilisée pour déterminer la valeur de propriétés telles que des logements multifamiliaux, des immeubles de bureaux ou des espaces commerciaux.
À la base, les évaluations sont utilisées pour déterminer le prix de vente d'une propriété sur le marché actuel, mais elles sont également importantes pour la souscription. Les prêteurs ne prêtent généralement pas plus que la valeur d'un bien, et l'évaluation les aide à déterminer le montant du financement qu'ils peuvent accorder sans risque.
Une évaluation est également un outil utile du point de vue de l'investissement. Avant d'acheter le bien, elle peut vous donner une idée du prix que vous devriez être prêt à payer pour ce bien sur le marché actuel. En outre, une fois que vous avez le bien dans votre portefeuille, une évaluation peut également vous aider à prendre des décisions sur le type d'investissements ou de rénovations qu'il est judicieux d'ajouter à la propriété.
En quoi une estimation d'un local commercial est-elle différente d'une évaluation résidentielle ?
Bien que les évaluations soient utilisées dans l'immobilier commercial et résidentiel, les deux processus sont pratiquement très différents. Les valeurs des propriétés sont calculées de différentes manières. Dans l'immobilier résidentiel, les évaluateurs utilisent généralement les prix de vente de propriétés similaires (comps) pour déterminer leur valeur. Ensuite, ils ajoutent et soustraient de la valeur en fonction des caractéristiques et des détails uniques que possède la propriété en question. En revanche, dans le cas d'une évaluation commerciale, l'accent est mis sur le montant des revenus que le bien est en mesure de générer.
En général, les évaluations commerciales ont tendance à prendre plus de temps que les évaluations résidentielles parce qu'elles sont plus complexes. En bref, de nombreuses propriétés résidentielles sont similaires les unes aux autres, ce qui facilite la détermination de leur valeur sur la base d'une comparaison. En revanche, de nombreux bâtiments commerciaux sont uniques, ce qui signifie que l'évaluateur commercial devra probablement passer plus de temps à déterminer comment les différents aspects de la propriété affectent sa valeur.
Enfin, comme les évaluations de biens immobiliers commerciaux ont tendance à être beaucoup plus complexes que leurs homologues résidentiels, elles sont également beaucoup plus coûteuses. Alors qu'une évaluation résidentielle coûte généralement quelques centaines de dollars, une évaluation commerciale peut en coûter plusieurs milliers.
Quelles sont les différentes méthodes d'estimation d'un local commercial ?
Au total, il existe quatre méthodes différentes qu'un expert immobilier peut utiliser afin de déterminer la valeur d'un bien immobilier.
1. Approche par les coûts
Bien que l'approche par les coûts ne soit pas très souvent utilisée de nos jours, elle peut être utile si un bâtiment est particulièrement unique ou tout neuf. L'approche par les coûts détermine la valeur d'un bien en examinant combien il en coûterait pour le reconstruire à partir de zéro. Cette méthode prend en compte les coûts du terrain, des matériaux et de la main-d'œuvre pour déterminer combien il en coûterait pour construire le même bâtiment sur le marché actuel.
Les évaluateurs de biens immobiliers commerciaux utilisent toujours la même formule pour déterminer la valeur d'un bien lorsqu'ils utilisent l'approche par les coûts. Elle est la suivante :
Coût du terrain + coût de la nouvelle construction - amortissement cumulé = valeur de la propriété.
Cette méthode part du principe que vous ne payeriez pas plus pour un bâtiment que ce qu'il vous en coûterait pour le construire à partir de zéro. Cependant, cette méthode fonctionne mieux avec les bâtiments récents. Plus un bâtiment est ancien, plus il y a de possibilités d'écarts dans les coûts. Par exemple, les matériaux peuvent coûter plus cher en raison de l'inflation, et il peut être plus coûteux de mettre le bâtiment en conformité avec les codes de construction actuels.
2. L'approche par le revenu locatif
L'approche par les revenus locatif est de loin la méthode d'évaluation la plus populaire dans le domaine de l'immobilier commercial. Avec cette méthode d'évaluation commerciale, l'expert immobilier utilise des calculs d'investissement courants, tels que le revenu net d'exploitation (RNI) et le taux de capitalisation (taux plafond), pour déterminer le revenu que le bien devrait pouvoir générer sur le marché actuel.
2.1 Calcul de la rentabilité brute pour expertiser un local commercial
On peut estimer la valeur de votre bien professionnel en calculant la rentabilité brute de l’investissement. L'expert va comparer les montants investis à la valeur locative sur laquelle se base le propriétaire des murs pour calculer le loyer dont le commerçant doit s’acquitter.
Le calcul de la rentabilité brute est le suivant : taux de rentabilité brute = 100 x (loyer mensuel x 12) divisé par le Prix d'achat du bien.
Vous devrez choisir un rendement locatif conforme au marché pour attirer des investisseurs. Le secteur géographique et le type de locaux vont influer sur le rendement locatif : un conseiller immobilier vous renseignera sur les spécificités locales. Un rendement trop faible n’attirera pas de nouveaux investisseurs et un rendement trop important les rendra suspicieux.
2.2 Estimation de la valeur locative
Afin de calculer la rentabilité brute de votre local commercial, il est primordial de connaître les revenus locatifs. Si vos locaux commerciaux sont déjà loués, une révision des loyers sera sans doute nécessaire pour déterminer sa valeur locative. En cas de nouveaux baux, la valeur sera librement fixée en accord entre le bailleur et le preneur. En cas de désaccord, le code de commerce (Article 145-33) fixera le montant des loyers. Celui-ci stipule de prendre en compte "les caractéristiques du local considéré, les obligations respectives des parties, la destination des lieux, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, les facteurs locaux de commercialité". A cette fin, il est toujours primordiale d'avoir des références comparables. Notre cabinet qui existe depuis 1979 a mis en place une méthodologie de veille et d'archivage de références afin de vous offrir des expertises au plus proche du terrain. Vous pourrez consulter une partie de notre base de données de valeurs locatives sur cette cartographie.
2.3 Quelle est la différence entre les murs et le fonds de commerce d'un local commercial ?
Il est important de ne pas confondre le fonds de commerce et les murs qui abritent le dit commerce. Le fonds de commerce est utilisé par un professionnel qui est locataire du bien.
L'entreprise utilise le local commercial pour y vendre ses produits ou et ses services. Elle mettra une enseigne sur la façade faisant figurer le nom de son entreprise et le logo sur la façade. A contrario, le bailleur est propriétaire des murs commerciaux. Un investisseur achète les murs pour effectuer un investissement locatif professionnel et va les louer suite à un professionnel, une entreprise ou un commerçant.
Il est possible, qu'un nouvel investisseur se porte acheteur des murs commerciaux, même si ceux-ci sont en cours de location par un professionnel. À noter que le fonds de commerce et les murs sont, sont distincts sur le plan juridique. L’estimation du local commercial va expertiser le montant des murs pour permettre un achat.
2.4 Qu'est-ce que la valeur locative d’un local commercial ?
Dans le cas d'un bien immobilier à usage professionnel, la valeur locative du local commercial correspond au montant du loyer défini par rapport au marché. Celui-ci tient compte différents éléments comme l'emplacement et les dernières tendances du marché immobilier professionnel.
Il se peut cela soit différent du montant du loyer fixé entre les parties dans le contrat de location initial. La valeur locative intègre des ajustements, afin de coller au marché, assimilés à des suppléments de loyer tels que le pas-de-porte.
2.5 Qu’est-ce que le bail commercial ?
Un bail commercial, appelé plus communément « 3/6/9 », définit les relations entre le propriétaire du local commercial et l'entreprise locataire. Le bail commercial protège une entreprise ou un commerçant avec le renouvellement du bail pour une durée d’au moins 9 ans. Dans le cas contraire, une indemnité d’éviction sera versée. (Comment mettre fin à un bail commercial 3 6 9)
2.6 Définition du droit au bail (DAB)
Le droit au bail (DAB) est un versement en capital payé par le nouveau locataire et perçu par le tenant du contrat de location. Il permet de céder le bail afin de jouir du local commercial à usage professionnel. Le montant du droit au bail comble la différence entre le loyer actuel et la valeur locative réelle du bien.
2.7 Qu’est-ce que le pas-de-porte ?
Au moment de la première signature du contrat de location, le propriétaire peut demander le versement d'un droit au bail. On parle alors de droit d’entrée ou bien de pas-de-porte. Le pas-de-porte permet d'entrer dans le local. Le montant du droit d'entrée est librement calculé et négocié entre le propriétaire et le locataire du local commercial.
La formule utilisée pour l'approche par le revenu est la suivante :
Revenu net d'exploitation (RNE) / taux de capitalisation = Valeur du bien.
Cette méthode est généralement considérée comme la plus précise pour l'évaluation des biens. Cela dit, il faut garder deux choses à l'esprit. D'une part, le revenu net d'exploitation figurant sur le formulaire pro forma de la propriété doit être exact. S'il est inexact, l'évaluation le sera également.
D'autre part, les investisseurs devront trouver les taux de capitalisation des ventes comparables afin d'obtenir un taux de capitalisation pour cette équation. S'il n'y a pas beaucoup de ventes comparables disponibles, il peut être difficile de trouver un taux de capitalisation qui ait du sens, ce qui peut également nuire à la précision de l'évaluation.
3. Approche par comparaison des ventes
L'approche par comparaison des ventes est la méthode la plus souvent utilisée dans l'immobilier résidentiel. Cette méthode utilise des comparables ou les prix de vente de local commercial (m2), pour déterminer l'évaluation de la propriété concernée.
Toutefois, comme nous l'avons mentionné plus haut, si un évaluateur résidentiel dispose généralement d'un grand nombre de biens comparables, les évaluateurs commerciaux n'ont pas cette chance. Pour trouver un bien comparable, l'évaluateur commercial peut être amené à chercher bien au-delà de la zone de marché actuelle, ce qui peut donner lieu à une évaluation moins fiable.
C'est pourquoi il est plus fréquent de voir des investisseurs individuels, et non des évaluateurs commerciaux, utiliser la méthode de comparaison des ventes pour déterminer le prix qu'ils doivent offrir pour un bien particulier.
4. Méthode du multiplicateur de loyer brut
Enfin, il y a l'approche du multiplicateur de loyer brut. Là encore, cette méthode est plus couramment utilisée par les investisseurs individuels que par un cabinet d'expertise immobilière. Il s'agit plutôt d'une méthode d'évaluation commerciale rapide, à l'aveuglette.
Avec cette méthode, vous examinez les comparables pour trouver le multiplicateur de loyer brut moyen pour la zone où se trouve le bien en question. Vous devez également examiner le pro forma de l'immeuble pour déterminer le revenu locatif brut moyen du bien. Une fois que vous avez ces chiffres, vous pouvez utiliser l'équation suivante pour calculer l'évaluation du bien :
Multiplicateur du loyer brut x revenu annuel = évaluation du bien.
Là encore, les valeurs utilisées pour l'équation doivent être exactes pour que l'évaluation du bien le soit également.
Comment augmenter la valeur de l'évaluation d'un bien immobilier commercial ?
La dernière pièce de ce puzzle consiste à déterminer comment augmenter la valeur d'une estimation d'un local commercial. En réalité, les évaluations sont quelque peu subjectives. Chaque expert agréé aura une opinion différente de la valeur estimée d'une propriété. Bien que vous puissiez utiliser ces suggestions pour donner à l'évaluation les meilleures chances d'aboutir en votre faveur, il n'y a aucune garantie.
1. Préparez vos documents
En général, après avoir visité le bien, l'expert immobilier fait preuve de diligence raisonnable et effectue des recherches sur le bien lui-même. Il vous demandera peut-être de lui fournir des copies de plusieurs documents importants, notamment les plans du bâtiment et du site, les listes de loyers et les baux commerciaux en cours. Vous pouvez accélérer le processus - et, avec un peu de chance, augmenter votre estimation - en ayant ces informations à portée de main, afin qu'elles soient prêtes à être utilisées lorsqu'on vous les demandera.
2. Veillez à l'entretien et à l'amélioration des bâtiments
En général, les propriétés en meilleur état ont tendance à être évaluées à des valeurs plus élevées, alors faites de votre mieux pour assurer l'entretien régulier du bâtiment. Si votre bâtiment est plus ancien, il est également utile d'y apporter des améliorations occasionnelles afin de le maintenir à jour.
3. Ajoutez des moyens de générer plus de revenus
Enfin, étant donné que les évaluateurs commerciaux sont plus susceptibles d'utiliser la méthode du revenu pour évaluer votre bien, ajoutez des moyens de générer plus de revenus chaque fois que possible. Par exemple, le propriétaire d'un immeuble d'habitation peut ajouter des possibilités de revenus supplémentaires comme une laverie automatique, un parking ou des distributeurs automatiques.
Lectures supplémentaires
- Pourquoi faire une expertise immobilière
- Expertise et droit fiscal IFI
- Valeur locative hôtel
- Comment mettre fin à un bail commercial 3 6 9
- Qui peut faire une estimation de maison ?
Pourquoi faire expertiser votre local commercial avec Berthier & Associés
Si vous êtes sur le point de vendre votre immobilier commercial et que vous avez accepté l'offre d'un investisseur qui a besoin d'un financement, vous serez probablement confronté à une exigence d'évaluation. Vous pouvez être amené à valoriser votre local commercial en cas de divorce, succession, dans le cadre d'un financement, À la base, une évaluation commerciale n'est pas très différente d'une évaluation résidentielle. Cependant, il y a certaines choses que vous devez savoir sur le processus d'évaluation commerciale. Grâce à ces connaissances, vous aurez une meilleure idée de ce à quoi vous attendre lorsqu'il sera temps de procéder à une estimation de votre bâtiment commercial.