Qu'est-ce que l'impôt sur la fortune immobilière IFI ?
L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) est un impôt sur les biens immobiliers des personnes physiques, qui remplace l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) depuis janvier 2018. Il est dû par les contribuables dont le patrimoine immobilier dépasse un plafond de 1 300 000 euros. Les actifs immobiliers dont la valeur nette au 1er janvier est inférieure à ce montant, ne sont donc pas soumis à l'IFI.
Si vous êtes concernés par l'impôt sur la fortune immobilière, vous êtes probablement en désaccord avec l'administration fiscale. En cas de contentieux, vous devrez analyser avec précision votre patrimoine immobilier. Contactez-nous en ligne ou par téléphone, le cabinet Berthier & Associés pour une expertise immobilière.
Quelles sont les personnes imposables au titre de l'impôt sur la fortune immobilière
- Les personnes physiques qui sont enregistrées fiscalement en France sont théoriquement assujetties à l'IFI, sur la base de l'ensemble de leurs biens immobiliers (qu'ils soient situés en France ou à l'étranger).
- Les personnes physiques qui sont enregistrées fiscalement à l'étranger, sont assujetties à l'IFI sur la base de leurs biens immobiliers, qui sont situés en France.
- Les personnes qui reviennent en France après avoir résidé à l'étranger pendant les 5 dernières années sont, pendant les 5 années suivant leur retour, imposables au titre de l'IFI uniquement sur leurs biens qui sont situés en France.
Comment se déroule l'imposition ?
L'imposition est calculée par foyer fiscal.
Une personne vivant seule (célibataire, veuvage, divorce, séparation) constitue, en soi, un ménage fiscal à part entière.
Les couples mariés forment un même foyer fiscal et sont donc soumis à une imposition commune sur l'ensemble de leurs biens (biens propres et biens communs), quel que soit leur régime matrimonial. Il existe cependant deux exceptions à la règle :
- Lorsque les époux sont mariés sous le régime de la séparation et qu'ils vivent séparément, chacun des époux est redevable à l'IFI mais uniquement sur son patrimoine personnel.
- Lorsque les conjoints sont en pleine séparation ou divorce légal, sont autorisés à vivre séparément.
Sont également soumis à une imposition commune au titre de l'IFI sur l'ensemble de leurs actifs (communs ou non) :
- Les personnes vivant en cohabitation
- les personnes pacsées
A NOTER : les biens appartenant aux enfants mineurs sont taxés, et donc déclarés auprès de celui de leurs parents, qui a l'administration statutaire de leurs biens. Celui-ci peut être divisé à parts égales entre les deux parents, lorsque ce dernier est soumis à une imposition séparée, en termes d'IFI tout en exerçant l'autorité parentale conjointe. En revanche, les biens appartenant directement aux enfants majeurs ne font pas partie de la succession imposable de leurs parents, même si les enfants ont demandé leur incorporation, au foyer fiscal de leurs parents, en termes d'impôt sur le revenu.
Qu'est-ce qui rentre dans l'IFI ?
Quels sont les biens qui peuvent être imposés à l'impôt sur la fortune IFI ?
Sous réserve d'exemptions, les biens imposables en termes d'IFI, sont les biens, droits et valeurs appartenant au ménage fiscal en date du 1er janvier, et principalement :
- Les immeubles bâtis (maisons, appartements, etc.) et les immeubles non bâtis (terrains, terres agricoles, etc.). Il convient de noter que la résidence principale bénéficie d'une réduction de 30 % sur sa valeur.
- Maisons, appartements et leurs dépendances
- bâtiments classés monuments historiques
- immeubles en cours de construction au 1er janvier 2019
- Immeubles non bâtis tels que terrains à bâtir, terrains agricoles, etc.
- Immeubles ou fraction d’immeubles détenus indirectement via des titres et parts de sociétés
- Biens et droits immobiliers qui ne remplissent pas les conditions pour être considérés comme des biens professionnels.
- Les investissements liés à l'immobilier : SCPI, OPCI
- La fraction de la valeur de rachat datée du 1er janvier 2018 représentative des actifs immobiliers imposables inclus dans les unités comptables des contrats d'assurance vie.
- Certains biens sont exonérés, comme les biens professionnels, les bois et forêts, les biens ruraux loués par bail à long terme, etc.
Quels sont les actifs exonérés de l'impôt sur la fortune IFI ?
Sont pour la plupart exonérés :
- Les biens immobiliers professionnels, c'est-à-dire les biens nécessaires à l'exercice de la profession, qui constitue l'activité principale du contribuable et de son conjoint, du concubin, du concubin et des enfants mineurs : entreprise, terrain agricole, cabinet médical, etc. Les locations meublées à titre professionnel donnent droit à cette exonération.
- jusqu'aux 3/4 de leur valeur, le bois et les forêts ainsi que les parts de communautés forestières (en revanche, les parts de plans d'épargne forestière, ne donnent pas droit à une exonération).
Quels sont les dettes déductibles de l'IFI ?
Il s'agit des dettes foncières payables par le contribuable, notamment au 1er janvier de l'année d'imposition :
- les prêts immobiliers en cours (à hauteur du capital restant dû).
- les dettes liées au paiement de travaux d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement.
- les impôts qui n'ont pas encore été payés, sur la base de biens immobiliers tels que l'impôt foncier. La taxe d'habitation n'est pas déductible.
Comment se calcule l'IFI ?
Quel est le barème des taux d'imposition ?
Lorsque la valeur nette des biens imposables dépasse 1,3 million d'euros, l'impôt sur la fortune (IFI) est calculé selon un barème progressif, qui est le même que pour l'ancien impôt de solidarité sur la fortune (ISF).
Le barème est le suivant :
| Valeur du patrimoine net taxable déclaré | Taux d’imposition |
|---|---|
| Fraction de valeur de patrimoine entre 0 et 800 000 € | 0 % |
| Fraction de valeur de patrimoine entre 800 001 € et 1 300 000 € | 0,5 % |
| Fraction de valeur de patrimoine entre 1 300 001 € et 2 570 000 € | 0,7 % |
| Fraction de valeur de patrimoine entre 2 570 001 € et 5 000 000 € | 1 % |
| Fraction de valeur de patrimoine entre 5 000 001 € et 10 000 000 € | 1,25 % |
| Fraction de valeur de patrimoine au-dessus de 10 000 000 € | 1,5 % |
Un mécanisme d'actualisation est mis en place pour les actifs dont la valeur nette est comprise entre 1,3 et 1,4 million d'euros.
Si vous déclarez un patrimoine net taxable de 1,9 million d’euros, il sera imposé ainsi :
https://www.economie.gouv.fr/particuliers/impot-fortune-immobiliere-ifi
800 000 x 0 % + (1 300 000 – 800 000) x 0,5 % + (1 900 000 – 1 300 000) x 0,7 % = 6 700 €.
Votre IFI sera donc de 6 700 €.
Pour plus d'informations, contactez un expert immobilier. Ce dernier vous donnera des informations détaillées, sans oublier les précisions nécessaires, tout en tenant compte de votre situation personnelle.
Foire aux questions FAQ
SYSTÈME FISCAL / GESTION IMMOBILIÈRE
Qui est redevable de l'IFI ?
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est un impôt français qui s'applique aux personnes physiques détenant un patrimoine immobilier net taxable dont la valeur dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année d'imposition. Voici les principaux critères de redevabilité de l'IFI :
Personnes physiques : Seules les personnes physiques (et non les entreprises) sont redevables de l'IFI.
Résidents fiscaux français : Les personnes physiques résidant en France sont redevables de l'IFI sur l'ensemble de leur patrimoine immobilier, qu'il soit situé en France ou à l'étranger.
Non-résidents : Les personnes physiques non résidentes en France sont redevables de l'IFI uniquement sur leur patrimoine immobilier situé en France.
Valeur nette du patrimoine immobilier : La valeur nette taxable du patrimoine immobilier (valeur des biens immobiliers moins les dettes déductibles) doit dépasser 1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année d'imposition.
Patrimoine immobilier : Seuls les biens immobiliers sont pris en compte pour le calcul de l'IFI. Cela inclut les résidences principales et secondaires, les investissements locatifs, les terrains, etc. Certains biens immobiliers professionnels peuvent être exonérés.
Les biens immobiliers inclus dans l'assiette de l'IFI sont évalués à leur valeur vénale, c'est-à-dire le prix auquel ils pourraient être vendus sur le marché libre à la date de référence. Les dettes déductibles sont celles directement liées à l'acquisition, à la réparation ou à l'entretien des biens immobiliers.
Enfin, l'IFI est un impôt progressif avec plusieurs tranches de taux, allant de 0,5 % à 1,5 % de la valeur nette taxable du patrimoine immobilier. Les redevables doivent déclarer leur patrimoine immobilier via une déclaration spécifique lors de leur déclaration annuelle de revenus.
Quel est le seuil de l'IFI ?
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) en France concerne les ménages dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse un certain seuil. Pour l'année 2024, ce seuil est fixé à 1,3 million d'euros. Autrement dit, si la valeur nette de votre patrimoine immobilier, après déduction des dettes, dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année d'imposition, vous êtes soumis à l'IFI.
Il est important de noter que l'IFI ne prend en compte que les actifs immobiliers, contrairement à l'ancien Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) qui concernait l'ensemble des actifs (immobiliers et mobiliers). Le calcul de l'IFI se fait sur la base de la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier, en tenant compte des abattements et des déductions autorisés.
Comment se calcule IFI ?
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est un impôt français qui concerne les personnes possédant un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d'euros. Voici les principales étapes pour calculer l'IFI :
1. Déterminer la valeur de votre patrimoine immobilier
Incluez tous les biens immobiliers que vous possédez directement ou indirectement au 1er janvier de l'année d'imposition, tels que :
Résidences principales et secondaires
Biens en location
Parts de sociétés possédant des biens immobiliers (SCI, SCPI, etc.)
2. Appliquer les abattements et exonérations
Résidence principale : Vous pouvez appliquer un abattement de 30 % sur la valeur de votre résidence principale.
Biens professionnels : Ils sont exonérés s'ils sont nécessaires à votre activité professionnelle principale.
Biens ruraux loués à long terme et bois et forêts : Ils peuvent bénéficier d'une exonération partielle ou totale sous certaines conditions.
3. Déterminer le patrimoine net taxable
Soustrayez de la valeur brute de votre patrimoine immobilier les dettes liées à ces biens (emprunts contractés pour leur acquisition, travaux d'amélioration, etc.).
4. Calculer l'impôt en appliquant le barème de l'IFI
L'IFI est calculé par tranche de valeur du patrimoine net taxable, selon le barème suivant pour l'année 2024 :
Tranche de valeur nette taxable
Taux appliqué
Jusqu'à 800 000 €
0 %
De 800 001 à 1 300 000 €
0,50 %
De 1 300 001 à 2 570 000 €
0,70 %
De 2 570 001 à 5 000 000 €
1 %
De 5 000 001 à 10 000 000 €
1,25 %
Au-delà de 10 000 000 €
1,50 %
Exemple de calcul
Supposons que votre patrimoine immobilier net taxable soit de 2 500 000 €. Voici comment se calcule l'IFI :
Tranche jusqu'à 800 000 € :
Taux : 0 %
Impôt : 0 €
Tranche de 800 001 à 1 300 000 € :
Taux : 0,50 %
Impôt : (1 300 000 - 800 000) × 0,50 % = 500 000 × 0,50 % = 2 500 €
Tranche de 1 300 001 à 2 570 000 € :
Taux : 0,70 %
Impôt : (2 500 000 - 1 300 000) × 0,70 % = 1 200 000 × 0,70 % = 8 400 €
Total de l'IFI = 0 € + 2 500 € + 8 400 € = 10 900 €
Ainsi, pour un patrimoine net taxable de 2 500 000 €, l'IFI serait de 10 900 €.
Comment savoir si on est soumis à l'IFI ?
Pour savoir si vous êtes soumis à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) en France, vous devez évaluer votre patrimoine immobilier. Voici les étapes à suivre :
1. Évaluer la valeur de votre patrimoine immobilier
Immobilier concerné : Tous les biens immobiliers détenus directement (maisons, appartements, terrains, etc.) ainsi que les parts de sociétés immobilières (SCI, SCPI).
Exclusions : Biens professionnels, certains biens ruraux et les parts de sociétés opérationnelles dans lesquelles vous détenez moins de 10%.
2. Déduire les dettes liées à l'immobilier
Vous pouvez déduire les emprunts contractés pour l'acquisition, la construction, la réparation, l'entretien ou l'amélioration de vos biens immobiliers.
3. Calculer la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier
Soustrayez les dettes déductibles de la valeur brute de votre patrimoine immobilier.
4. Comparer avec le seuil d'imposition
Si la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année d'imposition, vous êtes soumis à l'IFI.
5. Déclarer votre patrimoine immobilier
Si vous êtes redevable de l'IFI, vous devez remplir une déclaration spécifique (annexe à votre déclaration de revenus) mentionnant la valeur de votre patrimoine immobilier.
Barème de l'IFI
Le barème de l'IFI est progressif, avec des taux allant de 0,5 % à 1,5 % en fonction de la valeur de votre patrimoine immobilier.
Exemples pratiques
Patrimoine immobilier net de 1,5 million d'euros : Vous dépassez le seuil de 1,3 million d'euros et êtes donc soumis à l'IFI.
Patrimoine immobilier net de 1,2 million d'euros : Vous ne dépassez pas le seuil et n'êtes donc pas soumis à l'IFI.
Pour une évaluation précise, il peut être utile de consulter un conseiller fiscal ou un notaire.
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