Qui doit payer l'IFI ? L'impôt sur la fortune immobilière
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) s'applique aux personnes physiques possédant un patrimoine immobilier dont la valeur nette taxable dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année fiscale. Le foyer fiscal déclarant l'IFI peut être constitué d'une personne seule, qu'elle soit célibataire, veuve, divorcée ou séparée, ou de deux personnes en couple, indépendamment de leur régime matrimonial. Les biens des enfants mineurs sont aussi inclus.
Quels sont les biens assujettis à l’IFI ?
L’assujettissement IFI prend en compte les biens immobiliers détenus de manière directe et indirecte. Cela concerne aussi bien un propriétaire en direct de biens immobiliers , qu'un détenteur de parts de sociétés propriétaires de biens immobiliers.
Les biens détenus directement englobent les propriétés immobilières, qu'elles soient en pleine propriété, en indivision ou en démembrement, et ce, qu'elles soient louées ou non.
D'autre part, les biens détenus indirectement comprennent une fraction de la valeur des parts ou actions de sociétés représentant des actifs immobiliers. Cela peut inclure des biens logés dans des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), des Organismes de Placement Collectif en Immobilier (OPCI), et d'autres structures similaires.
Quelles sont les implications de la pleine propriété ?
La pleine propriété d'un bien entraîne plusieurs implications majeures détaillées dans le cadre d’une estimation de vos biens dans le cadre de l'IFI. En premier lieu, elle confère le droit exclusif de jouir pleinement du bien, permettant ainsi l'occupation du logement. Le propriétaire a aussi la possibilité de percevoir des loyers s'il choisit de mettre le bien en location.
Dans le contexte de l'Impôt sur la Fortune Immobilière, seuls les actifs immobiliers sont pris en compte. Néanmoins, la résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale, une mesure similaire à celle appliquée précédemment dans le cadre de l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF).
De plus, la pleine propriété offre la faculté de vendre le bien et d'encaisser le produit de la vente. À noter cependant que dans le contexte de la valorisation du patrimoine au titre de l'IFI, l'usufruitier est assujetti sur la base de la valeur en pleine propriété.
Comment l'indivision affecte-t-elle l'assujettissement à l'IFI ?
La propriété indivise, résultant souvent de successions ou de donations, divise la pleine propriété entre plusieurs détenteurs, chacun ayant une quote-part. Les transactions nécessitent un accord unanime, mais la fin de l'indivision peut se faire par la vente du bien avec partage des revenus.
L'Impôt sur la Fortune Immobilière concerne les patrimoines immobiliers excédant 1 300 000 euros. Les biens en indivision y sont assujettis, avec une déclaration basée sur la quote-part détenue. La valeur de la part indivise est naturellement inférieure à son pourcentage dans une propriété en pleine propriété. Pour atténuer la base taxable des biens en indivision, une décote est applicable. Cette disposition offre une stratégie fiscale aux détenteurs d'indivisions immobilières. Une évaluation immobilière IFI peut être demandée afin de déterminer la valeur réelle du ou des actifs.
Quelle est la situation des biens détenus en nue-propriété ?
La propriété se divise en trois attributs : l’abusus (droit de disposer), l’usus (droit d’utiliser) et le fructus (droit de percevoir les revenus). Le démembrement de propriété sépare ces droits entre nu-propriétaire (abusus) et usufruitier (usus et fructus).
Le nu-propriétaire détient la propriété sans usage ni revenus, échappant à la déclaration d'Impôt sur la Fortune Immobilière. C'est à l'usufruitier qu'incombe la déclaration de la valeur totale du bien. Il s'agit là d'un cas spécifique, car en règle générale les valeurs de l'usufruit et de la nue-propriété sont évaluées selon un barème fiscal. Ledit barème est basé sur l'âge du vendeur ou la durée du démembrement, si ce dernier est temporaire.
Comment l'usufruit influence-t-il l'assujettissement à l'IFI ?
Lorsqu'un bien immobilier est sujet à un démembrement, avec un partage entre nu-propriétaire et usufruitier, ce dernier doit déclarer la valeur en pleine propriété du bien à l'IFI. Si l'usufruit porte sur une partie du bien (par exemple, en cas d'indivision), la valeur déclarée est celle de la pleine propriété, proportionnelle à la quote-part qui revient à l'usufruitier.
Cependant, certaines exceptions s'appliquent, notamment lorsque le conjoint survivant bénéficie d'un usufruit légal ou dans le cas de la vente de la nue-propriété à un tiers. De plus, si la nue-propriété est cédée à une association, une entité publique ou une fondation reconnue d'utilité publique, la valeur déclarée est répartie entre l'usufruitier et le nu-propriétaire selon un barème lié à l'âge de l'usufruitier.
Dans ces situations, la répartition des valeurs entre usufruit et nue-propriété dépend du barème de l'article 669 du Code général des impôts. La valeur de nue-propriété est plus élevée à mesure que l'usufruitier est plus âgé. Précisons que l'usufruit ne doit être ni vendu ni cédé gratuitement pour maintenir cette répartition spécifique.
Comment les biens immobiliers détenus par une SCI sont-ils traités ?
La détention de biens immobiliers au travers d'une Société Civile Immobilière (SCI) soulève des questions sur leur assujettissement à l'Impôt sur la Fortune Immobilière. La SCI, en tant que personne morale, a pour objet l’achat et la gestion d'actifs immobiliers, et détenir des parts de SCI revient à être propriétaire de valeurs mobilières, pas directement de biens immobiliers.
Cependant, en vertu de l'IFI, tous les biens et les droits immobiliers sont inclus dans l'assiette taxable, qu'ils soient détenus directement ou indirectement. Être actionnaire d’une SCI est assimilé à une détention indirecte d'actifs immobiliers à travers des parts sociales. En conséquence, ces parts sont assujetties à l'Impôt sur la Fortune Immobilière, conformément à l'article 965 du Code général des impôts.
Qu'en est-il des biens immobiliers détenus par une SCPI ?
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier acquièrent et gèrent des actifs immobiliers. Ces structures d'investissement collectif permettent aux investisseurs de détenir des parts et de bénéficier des revenus générés.
Les parts sociales de SCPI sont incluses dans l'assiette taxable de l'IFI et doivent être déclarées en conséquence. Le mode de calcul de la valeur des SCPI à déclarer à l'IFI dépend du type de la société :
- SCPI à capital variable : la valeur IFI est le résultat de la pondération de la valeur de retrait en fonction d’un pourcentage sur les actifs immobiliers.
- SCPI à capital fixe avec un marché secondaire actif : la valeur de l’impôt sur la fortune immobilière est identique au prix d'exécution de clôture à la date du 1ᵉʳ janvier.
- SCPI à capital fixe sans marché secondaire actif : c’est sur la base de la valeur de réalisation que le ratio immobilier est appliqué.
Comment prendre en compte les biens détenus par une OPCI ?
Les biens détenus par un Organisme de Placement Collectif en Immobilier sont soumis à l’IFI, tout comme les SCPI et les actions foncières. Que ces OPCI soient cotées en bourse ou non, ou qu’ils fassent partie du portefeuille d'une assurance-vie, ils doivent être déclarés dans le cadre de l'IFI. La déclaration de la valeur des biens détenus par un OPCI au titre de l'IFI s'inscrit dans le même processus que celui appliqué aux autres biens immobiliers.
Comment calculer la valeur vénale des biens pour l'IFI ?
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FAQ sur qui doit payer l'IFI
Comment savoir si on est concerné par l'IFI ?
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) en France concerne les personnes qui possèdent un patrimoine immobilier net taxable d'une valeur supérieure à 1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année d'imposition. Voici quelques points clés pour savoir si vous êtes concerné par l'IFI :
Valeur du Patrimoine Immobilier : Calculez la valeur totale de votre patrimoine immobilier, y compris votre résidence principale (après déduction d'un abattement de 30 % sur celle-ci), les biens locatifs, les terrains, etc.
Dettes Déductibles : Soustrayez les dettes liées à ce patrimoine au 1er janvier, comme les prêts immobiliers, les taxes foncières dues mais non encore payées, etc.
Seuil de Taxation : Si la valeur nette de votre patrimoine immobilier après déduction des dettes est supérieure à 1,3 million d'euros, vous êtes redevable de l'IFI.
Déclaration et Paiement : La déclaration et le paiement de l'IFI se font en même temps que la déclaration de revenus, généralement au printemps de chaque année.
Biens Exclus : Certains biens immobiliers ne sont pas pris en compte dans l'assiette de l'IFI, comme ceux affectés à l'activité professionnelle principale du contribuable.
Résidents et Non-Résidents : L'IFI concerne aussi bien les résidents fiscaux français que les non-résidents qui possèdent un patrimoine immobilier en France.
Barème Progressif : L'IFI est calculé selon un barème progressif, avec des taux s'appliquant par tranche de valeur du patrimoine net taxable.
Qui est soumis à l'IFI ?
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) en France concerne les personnes physiques qui possèdent un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d’euros. Cet impôt s'applique aux résidents fiscaux français pour l'ensemble de leur patrimoine immobilier, que ce soit en France ou à l'étranger, ainsi qu'aux non-résidents pour leur patrimoine immobilier situé en France. Il est important de noter que l'IFI remplace l'ancien Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) qui était basé sur la totalité du patrimoine, et non uniquement sur le patrimoine immobilier. Des déductions et abattements spécifiques peuvent s'appliquer dans le calcul de la valeur nette taxable.
Qui est exonéré de l'IFI ?
En France, l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) s'applique aux personnes dont la valeur nette des actifs immobiliers dépasse un certain seuil. Cependant, certaines situations peuvent conduire à une exonération ou à une réduction de cet impôt :
Résidence principale : La valeur de la résidence principale bénéficie d'un abattement de 30% sur sa valeur pour le calcul de l'IFI.
Biens loués : Certains biens immobiliers loués peuvent être partiellement ou totalement exonérés s'ils sont affectés à une activité professionnelle.
Biens professionnels : Les biens immobiliers affectés à l'activité professionnelle principale du contribuable sont totalement exonérés.
Investissements forestiers ou ruraux : Certains investissements dans des biens ruraux loués à long terme ou dans des parts de groupements forestiers peuvent ouvrir droit à des réductions d'IFI.
Patrimoine immobilier inférieur au seuil : Si la valeur nette du patrimoine immobilier est inférieure au seuil d'imposition (1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année d'imposition), le contribuable est totalement exonéré de l'IFI.
Détention via certaines structures : La détention d'immobilier à travers certaines structures comme les SCPI ou certaines formes de sociétés peut affecter l'exposition à l'IFI.
Convention de démembrement de propriété : Dans certains cas de démembrement de propriété, comme le démembrement temporaire, il peut y avoir une exonération partielle ou totale.
Exonérations spécifiques : Il existe des cas spécifiques d'exonération liés à certaines situations personnelles ou à la nature de la propriété.
Comment savoir si on doit payer l'impôt sur la fortune ?
Pour savoir si vous devez payer l'impôt sur la fortune, il faut d'abord comprendre les règles et les seuils applicables dans votre pays. En France, par exemple, l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) a été remplacé en 2018 par l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Voici les étapes générales pour déterminer si vous êtes redevable de cet impôt :
Évaluer la Valeur de Votre Patrimoine Immobilier : L'IFI concerne uniquement le patrimoine immobilier. Vous devez calculer la valeur nette de tous vos biens immobiliers au 1er janvier de l'année d'imposition.
Appliquer les Exemptions et Abattements : Certaines propriétés ou parts de propriété peuvent être exemptées ou bénéficier d'abattements (résidence principale, biens loués sous certaines conditions, etc.).
Comparer avec le Seuil d'Imposition : Si la valeur nette de votre patrimoine immobilier dépasse un certain seuil (par exemple, 1,3 million d'euros en France pour l'IFI), vous êtes redevable de l'impôt.
Déclarer votre Patrimoine : Si vous êtes redevable, vous devez déclarer votre patrimoine immobilier lors de votre déclaration de revenus.
Calculer l'Impôt : L'impôt est calculé en fonction d'un barème progressif appliqué à la valeur de votre patrimoine net taxable.
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