Vente à soi-même immobilier : OBO immobilier
Le rachat d'une entreprise par son propriétaire (également appelé vente à soi-même immobilier ou OBO Immobilier ou acronyme OBO Owner Buy Out) est une forme particulière de transaction de rachat, dans laquelle le vendeur garde le contrôle d'une certaine participation dans l'entreprise après la transaction. Votre expert immobilier, le cabinet Berthier & Associés détaille les tenants et aboutissants de cette opération et pourquoi il est conseillé de recourir à une expertise immobilière.
Cette opération se déroule en deux étapes : Premièrement, la société de capital-investissement effectue un rachat par emprunt classique et acquiert ainsi la société cible par le biais d'une entreprise de rachat spécial (Nouvelle entreprise). Ensuite, le vendeur réinvestit une partie du prix d'achat dans la nouvelle entreprise et se voit à son tour accorder une participation dans cette entreprise.
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OBO Immobilier
- L’emprunt que la SCI a contracté, est remboursé par les loyers qu’elle encaisse.
- Le vendeur reçoit le prix de la cession.
- La SCI est la propriétaire du bien (mais les associés en détiennent les parts sociales). Les intérêts d’emprunt viennent se soustraire aux loyers encaissés.
- La trésorerie ainsi dégagée par la vente, peut être placée et génère ainsi un rendement financier ou être réinvesti dans d'autres biens.
Vendre au bon prix
- Vendre à la valeur vénale permet d’éviter toute contestation.
- Il est préférable pour le vendeur de s’assurer de la valeur du bien, avant la vente, en faisant annexer une expertise de la valeur vénale du bien vendu à l'acte de vente.
- Ne pas surévaluer la valeur du bien vendu : l’administration fiscale risque de considérer qu’il s’agit d’une donation indirecte.
- Ne pas minorer le prix de vente : en réduisant le montant des frais de cession, l’administration risque de notifier un redressement.
- Il est important de déterminer son objectif patrimonial, avant d'envisager une telle opération.
Vente à soi-même d'entreprise
La participation du vendeur dans la nouvelle entreprise est la principale caractéristique qui distingue les rachats d'entreprises par leurs propriétaires des autres formes de rachats. Le terme de rachat de propriété est utilisé comme un terme générique englobant également les rachats d'entreprises, qui seraient appelés par analogie rachat de propriété.
Les rachats de propriété sont appropriés pour les rachats d'anciennes entreprises familiales (ou entreprises gérées par leur propriétaire). Le principal avantage pour les membres de la famille vendeurs est qu'ils conservent une certaine participation dans l'entreprise, ce qui facilite la sortie émotionnelle de l'entreprise familiale.
En outre, le rachat d'une entreprise offre aux familles une bonne occasion de retirer une certaine partie de leur patrimoine familial en vendant partiellement leur entreprise. En investissant le rendement dans d'autres actifs, elles peuvent appliquer une stratégie de diversification, réduisant ainsi le risque idiosyncratique. En outre, la participation conservée permet à la famille de participer à un développement positif de l'entreprise après le rachat.
Le rachat de la propriété est également avantageux pour la société de capital-investissement, car la participation conservée garantit une coopération avec la famille après le rachat. Cette participation continue de la famille peut être d'une grande importance dans le processus de transformation qui suit le rachat, compte tenu du savoir-faire et des contacts commerciaux des anciens propriétaires et dirigeants.
Vente à soi-même SCI : OBO Immobilier
Une vente à soi-même immobilière ou OBO immobilier consiste pour un propriétaire à créer une société civile immobilière, SCI qui va racheter son ou ses propres biens immobiliers. Ce qui veut dire que le patrimoine personnel devient un patrimoine professionnel. Pour quoi faire une vente à soi-même immobilière ? On verra deux avantages de faire une OBO immobilier :
- La vente de son patrimoine personnel à une SCI permet de recevoir des liquidités et donc de diversifier son patrimoine.
- Vous pouvez souscrire un emprunt à un taux d'intérêt historiquement bas et déduire fiscalement les intérêts de l'emprunt.
Fiscalité de l'OBO
En ce qui concerne l'impacte fiscale de la vente à soi-même, la fiscalité des OBO est favorable :
- Le dirigeant de l'entreprise, s'il conserve le contrôle de la holding, bénéficie d'un report automatique de l'imposition des plus-values réalisées lors de l'apport des actions de la société.
- Le versement des dividendes à la holding sera exonéré d'impôt sur les sociétés.
- La holding ne disposera pas de produits imposables pour déduire les charges financières de la dette d'acquisition.
Note : la Loi de Finances 2019 limite de manière forfaitaire la déductibilité des charges financières de la dette.
OBO immobilier et IFI
Concernant l'IFI, le législateur a prévu que la souscription de prêts par une entreprise contrôlée par le cédant pour acheter un bien lui appartenant ne sont pas déductible et ne réduisent pas l'assiette de l'IFI. (article 973-II-1° du CGI Code général des Impôts)
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