Qu'est-ce que la propriété commerciale ?

La définition de "propriété commerciale" désigne le statut particulier définit par le décret du 30 septembre 1953 auquel sont soumis les contrats de bail commercial. Tous les contrats de bail portant sur des locaux à usage commercial, industriel ou artisanal entrent dans cette classification. Il est à noter que ce règlement établit au profit du locataire, du commerçant ou de l'artisan un droit au renouvellement du bail, auquel le propriétaire ne peut échapper qu'en établissant une indemnité d'éviction correspondant au préjudice subi du fait de la perte ou du transfert du fonds de commerce.

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La propriété commerciale fait référence à la propriété immobilière utilisée pour des activités commerciales. La propriété commerciale fait généralement référence aux bâtiments qui abritent des entreprises, mais elle peut également désigner des terrains destinés à générer un profit, ainsi que des immeubles locatifs résidentiels plus importants.

La désignation d'une propriété comme propriété commerciale a des implications sur le financement de l'immeuble, le traitement fiscal et les lois qui s'y appliquent.

En outre, la fixation du loyer de renouvellement, qui relève du juge des loyers commerciaux, sous réserve d'un accord à l'amiable, est strictement encadrée, le propriétaire ne pouvant échapper au plafond (art. 23). 6) _ c'est-à-dire une augmentation du loyer initial limitée à la variation de l'indice INSEE du coût de la construction _ qui fait apparaître, pendant le bail expiré, ou pendant le bail précédent dans le cas particulier, des améliorations apportées par le locataire à ses frais, des événements tels que des modifications des clauses du bail (art. 23.2 et 23.3 al. 1 et 3), des caractéristiques physiques des locaux (art. 23.1 et 23.3 al. 2) ou de l'environnement (art. 23.4) qui peuvent rendre le loyer contractuel insuffisant. Dans ces conditions, nous comprendrons pourquoi il est possible, en la matière, de parler d'une véritable propriété commerciale, allant au-delà du simple droit de location.

Cession du droit au bail

Cela est d'autant plus vrai que le locataire a un droit quasi absolu de transférer son droit au bail dès qu'il transfère simultanément son entreprise. Les commerçants et les entreprises en sont bien conscients et ce droit à la propriété commerciale est très fréquemment négocié, d'autant plus cher que, pour des raisons historiques, il n'existe pas de véritable base juridique pour la coexistence d'une valeur locative judiciaire illimitée et d'une valeur locative marchande. Par conséquent, le loyer, même illimité, payé par un locataire sur place peut être inférieur à la moitié de la valeur locative dite "du marché" que le propriétaire peut exiger pour un nouveau bail dans les mêmes locaux.

Cependant, toute médaille a son revers et de nombreux propriétaires, désireux d'échapper, dans la mesure du possible, aux rigueurs d'un statut qu'ils considèrent comme du pillage, s'emploieront à la fin du bail à contester à leurs locataires tout droit à la propriété commerciale. À cette occasion, les professionnels qui connaissent la discipline peuvent constater que les entreprises, quelle que soit leur taille, n'accordent pas à leurs contrats l'attention qu'elles accordent aux autres éléments de leur patrimoine. Un groupe aussi important soit-il, grâce à sa restructuration, va donc séparer ses actifs immobiliers et son fonds de commerce, de sorte que la filiale d'exploitation et la filiale détenant les droits de location seront toutes deux susceptibles d'être expulsées sans indemnité à la fin du bail. Le premier ne respectera pas la condition de propriété d'un fonds exigé par les textes (articles 1 et 4) et le second sera simplement le détenteur des droits de bail.

Coût économique

Le danger est le même pour la société qui possède de nombreuses entreprises partout en France et qui, au risque de délocalisation de sièges ou d'établissements, n'a pas régularisé sa situation au registre du commerce pour l'un ou l'autre des fonds concernés, dans des conditions qui la privent de tout droit au renouvellement (article 1). On peut également citer le cas du locataire qui est autorisé par le bail à sous-louer et qui va sous-louer effectivement sans se poser d'autres questions. Il faut pour assurer la régularité de l'opération procéder à la formalité impérative du concours à l'acte, obligeant le bailleur à sous-louer _ également à renouveler _, faute de quoi le locataire s'exposera à la résiliation ou au refus de renouvellement du bail (art. 21 et 22).

On peut trouver une multitude de ces exemples de sinistres, qui ont de lourdes conséquences économiques, d'autant plus affligeantes qu'elles auraient pu être évitées. Il ne s'agit en aucun cas de fatalité, ni d'"erreur humaine", mais souvent une sous-estimation complète des pièges cachés par un corpus de textes et de jurisprudence. Cet ensemble est beaucoup plus complexe qu'il veut bien y laisser paraître à première vue. Sous-estimer ces risques se manifestera de différentes manières, mais toujours avec des conséquences économiques qui peuvent être tout aussi graves, à tous les stades de la vie locative.

Ainsi, on constatera que trop souvent, une entreprise dépense des sommes trop importantes pour l'acquisition d'un droit au bail, évalué sur la base de la distorsion entre le prix du marché et le loyer contractuel attaché au bail cédé, sans procéder au moindre contrôle du loyer et sans savoir si, à long terme, le loyer n'est pas susceptible d'être doublé ou triplé. On peut citer le cas, par exemple, lorsque des travaux d'amélioration ont été effectués par l'ancien locataire lors du précédent bail, dans des conditions permettant au propriétaire, selon une disposition spécifique du décret de 1953, de demander un loyer déplafonné lors du prochain renouvellement.

Nous arrêterons ici cet inventaire, non exhaustif, des pièges que ce texte réserve aux locataires qui ne voient dans le bail commercial qu'un contrat trivial. Cette brève réflexion sur les pièges qu'elle recèle a pour but d'inciter les entreprises à voir dans la conclusion d'un bail commercial ou l'acquisition d'un droit au bail un investissement dont le coût ne peut être limité au loyer initialement convenu, compte tenu des surprises qui peuvent résulter de relations contractuelles dont le potentiel n'a pas été correctement évalué.

Décomposition de la propriété commerciale

La propriété commerciale comprend les centres commerciaux, les épiceries, les immeubles de bureaux, les ateliers de fabrication et bien plus encore. La performance de l'immobilier commercial, y compris les prix de vente, les taux de construction neuve et les taux d'occupation, est souvent utilisée comme mesure de l'activité commerciale dans une région ou une économie donnée. Pour l'ensemble de la France, La banque de France fournit les indices des prix de l'immobilier commercial, qui mesurent les variations de prix de l'immobilier commercial à travers le pays.

Investir dans la propriété commerciale par rapport à la propriété résidentielle

Du point de vue de l'investissement, l'immobilier commercial a traditionnellement été considéré comme un bon investissement. Les coûts d'investissement initiaux de l'immeuble et les coûts associés à la personnalisation pour les locataires sont beaucoup plus élevés que ceux de l'immobilier résidentiel, mais les rendements globaux sont également plus élevés et certains des maux de tête courants qui accompagnent les locataires ne sont pas présents lorsqu'ils traitent avec une entreprise. et des baux clairs. Les investisseurs immobiliers commerciaux peuvent également utiliser le bail triple net, où les risques sont transférés à l'activité de crédit-bail dans la mesure où cela n'est pas disponible pour les investisseurs immobiliers résidentiels. En plus d'un contrôle accru sur les conditions de location, les propriétés commerciales ont tendance à avoir des considérations de prix plus simples. Un investisseur immobilier résidentiel doit tenir compte d'un certain nombre de facteurs, y compris l'attrait émotionnel d'une propriété pour les locataires potentiels. En revanche, un investisseur dans des propriétés commerciales aura un compte de résultat qui montre la valeur des baux en cours, qui peuvent alors être facilement comparés au taux de capitalisation d'autres opportunités de propriétés commerciales dans la région.

Lectures supplémentaires

• Estimation local commercial
• Comment mettre fin à un bail commercial 3 6 9
• Valeur Locative Brute
• Évaluation fonds de commerce
• Indemnité d’éviction bail commercial

Investir dans la propriété commerciale par le biais de fonds de placement immobilier

Si vous souhaitez investir dans des propriétés commerciales mais que vous n'avez pas le capital ou le désir d'acheter un immeuble entier, les fiducies de placement immobilier (FPI) peuvent atteindre le même objectif dans des parties plus gérables. Les FPI fonctionnent comme des fonds communs de placement en ce sens qu'elles mettent en commun des fonds d'investissement pour acheter des actifs, et les actions des fonds de placement immobilier deviennent elles-mêmes les instruments de négociation représentant les actifs sous-jacents. Les FPI qui se spécialisent dans les propriétés commerciales offrent des actions aux investisseurs pour lever le capital nécessaire à l'achat d'un portefeuille de propriétés productrices de revenus. Les investisseurs peuvent acheter et vendre ces actions sur des bourses. L'achat d'actions dans une propriété commerciale les fonds de placement immobilier vous donne une exposition à une propriété commerciale sans vous obliger à acheter un immeuble par vous-même.

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