Expertise immobilière de bâtiments artisanaux : un marché immobilier en pleine modernisation
Les bâtiments artisanaux jouent un rôle essentiel dans le tissu économique local, offrant des espaces dédiés aux activités de production, de service, et d’artisanat. Ils constituent une part importante du parc immobilier commercial, avec des caractéristiques uniques qui les distinguent des autres types d'actifs immobiliers. Comprendre les dynamiques de ce marché est essentiel pour les experts immobiliers afin d'évaluer correctement ces biens et de proposer des expertises impartiales, justes et précises.
D'autres actifs industriels que nos experts savent évaluer
Chez Berthier & Associés, nous avons des experts spécialisés dans l'évaluation d'actifs issus du secteur industriel, notamment :
- Hypermarchés et supermarchés : Expertise des grandes surfaces commerciales, en tenant compte de leur emplacement et de leur potentiel de revenus.
- Entrepôt logistique : Expertise des infrastructures de stockage et de distribution, en analysant leur efficacité et leur conformité.
- Centre de tri : Évaluation des installations dédiées à la gestion des déchets et au recyclage.
- Bâtiment industriel : Expertise des bâtiments destinés à des activités de production et de fabrication.
- Friche industrielle : Évaluation des sites abandonnés, en tenant compte des coûts de réhabilitation et de reconversion.
Analyse du marché
Taille et structure du marché
Le marché des bâtiments artisanaux en France se distingue par sa grande diversité et sa répartition géographique. Ces bâtiments, qui incluent des ateliers, des locaux de production, des espaces de stockage et parfois des bureaux, sont souvent situés dans des zones mixtes, alliant activités résidentielles et économiques. En 2023, près de 1,2 millions de mètres carrés de locaux artisanaux ont été construits, avec une prédominance dans les zones périurbaines et rurales.
Ces bâtiments varient en taille, des petits ateliers de quelques centaines de mètres carrés aux plus grands espaces pouvant atteindre plusieurs milliers de mètres carrés. Avec 97% des sociétés artisanales présentant moins de 10 salariés, on retrouve en moyenne des bâtiments allant de 300 à 1000 m². La structure du marché reflète une forte fragmentation, avec de nombreux propriétaires individuels, PME, et investisseurs locaux détenant la majorité des actifs. Ce marché est également caractérisé par une demande constante pour des espaces flexibles capables de s'adapter à une variété d'activités artisanales. En 2021, les transactions de locaux artisanaux représentaient 12% des transactions de locaux commerciaux.
Principaux acteurs du marché
Le marché des bâtiments artisanaux est dominé par une multitude d’acteurs locaux, avec peu de concentration au niveau national. Les principaux acteurs comprennent des propriétaires indépendants, des PME, et des collectivités locales qui possèdent ou gèrent des parcs d'activités artisanales. Certaines entreprises d'investissement, telles que la Société Foncière Lyonnaise (SFL) ou Icade, commencent à s’intéresser à ce segment en raison de son potentiel de rendement stable.
Les chambres de métiers et de l'artisanat, ainsi que les associations professionnelles, jouent un rôle crucial en soutenant la création et le développement des entreprises artisanales, facilitant ainsi l'accès à des locaux adaptés. Les collectivités locales sont également impliquées, notamment dans le développement de zones artisanales, en offrant des incitations pour attirer les entreprises et dynamiser l'économie locale.
Évolution du marché
Le marché des bâtiments artisanaux évolue sous l’influence de plusieurs facteurs, notamment la relocalisation industrielle, le soutien croissant aux circuits courts, et l'essor du made in France. La pandémie de COVID-19 a renforcé l'intérêt pour les produits locaux et la production artisanale, stimulant ainsi la demande pour des espaces de production de proximité. Par ailleurs, les technologies de production avancées et l'augmentation des exigences environnementales transforment le marché. De nombreux bâtiments artisanaux, souvent anciens, nécessitent des mises à niveau pour répondre aux normes actuelles en matière d'efficacité énergétique et de sécurité. Cela représente à la fois un défi et une opportunité pour les propriétaires et les investisseurs.
Des bâtiments flexibles de plus en plus recherchés
Les attentes des utilisateurs de bâtiments artisanaux ont évolué au fil des années. Alors qu'ils recherchaient principalement des espaces fonctionnels, ils exigent désormais des locaux qui répondent à des critères plus stricts en matière de durabilité, de confort, et de technologie. Les artisans et PME souhaitent des bâtiments bien isolés, équipés de solutions d'énergie renouvelable, et offrant une connectivité numérique de qualité.
La flexibilité des espaces est devenue un critère crucial. Les utilisateurs attendent des bâtiments capables de s'adapter à l'évolution de leurs activités, avec des possibilités de modularité et d'expansion. De plus, la localisation devient un facteur déterminant, avec une préférence pour des sites proches des centres urbains ou des axes de transport.
Enjeux et perspectives
Des immeubles soumis à des défis écologiques et économiques
Les bâtiments artisanaux font face à plusieurs défis, notamment la nécessité de moderniser des installations souvent vieillissantes pour répondre aux normes actuelles. La mise aux normes énergétiques et environnementales peut représenter un coût significatif pour les propriétaires, en particulier dans les bâtiments anciens. De plus, la concurrence avec des zones industrielles et commerciales plus modernes, offrant des infrastructures récentes, pose un défi pour l'attractivité des bâtiments artisanaux.
Un autre défi majeur est lié à la fragmentation du marché. La multiplicité des petits acteurs et la dispersion géographique rendent difficile la mise en place de stratégies cohérentes pour la modernisation et la valorisation de ces actifs.
La modernisation des bâtiments artisanaux constitue une opportunité
Malgré ces défis, le marché des bâtiments artisanaux présente de nombreuses opportunités. La demande croissante pour des produits locaux et artisanaux alimente la demande pour des espaces de production adaptés. De plus, les politiques de soutien à l'artisanat et à la relocalisation industrielle offrent des perspectives favorables pour le développement de ce segment.
La modernisation des bâtiments artisanaux pour répondre aux normes environnementales représente également une opportunité. Les propriétaires qui investissent dans des rénovations écoénergétiques et l'intégration de nouvelles technologies peuvent non seulement attirer des locataires de qualité, mais aussi bénéficier de valorisations accrues de leurs actifs.
Comment évaluer un bâtiment artisanal ?
Estimation de l'impact de la durabilité et des contraintes énergétiques sur la valeur
L’environnement réglementaire joue un rôle crucial dans l’évaluation des bâtiments artisanaux. La transition vers des normes plus strictes en matière d’efficacité énergétique, de sécurité, et d’accessibilité représente un défi majeur pour ce segment, mais aussi une opportunité pour les investisseurs capables de moderniser leurs actifs.
Normes de performance énergétique : Environ 40 % des bâtiments artisanaux en France nécessitent des rénovations pour se conformer aux nouvelles normes énergétiques. Ces rénovations peuvent inclure l'isolation thermique, le remplacement des systèmes de chauffage inefficaces, ou encore l’installation de panneaux solaires. Les coûts de mise en conformité peuvent varier de 200 à 500 euros par mètre carré, en fonction de l’état initial du bâtiment. Il faut donc tenir compte de la présence de travaux de rénovation et de mise aux normes car cela impacte fortement la valeur d’un bâtiment. Bien que ces dernières années l’Etat ait pu offrir des subventions pour faciliter l’accès à ces rénovations.
Réglementations spécifiques : Certains types d'activités artisanales, comme celles impliquant l’utilisation de produits chimiques ou la production de bruit, sont soumises à des régulations strictes. Les bâtiments qui abritent ces activités doivent être équipés pour répondre à ces exigences, ce qui peut influencer leur valeur. Par exemple, un atelier de menuiserie devra disposer de systèmes de ventilation et de gestion des déchets adaptés, ce qui peut augmenter les coûts de construction ou de rénovation.
Durabilité, flexibilité, emplacement : Les 3 facteurs clés de la valeur d'un bâtiment artisanal
L'évaluation des bâtiments artisanaux prend aujourd'hui en compte des critères qui reflètent l'évolution des besoins des artisans et des PME. La flexibilité des espaces est devenue un atout majeur, permettant aux occupants de moduler leur environnement de travail en fonction de leurs besoins spécifiques, qu'il s'agisse d'agrandir une zone de production ou d'aménager un showroom. Cette adaptabilité confère une valeur ajoutée significative au bâtiment. Parallèlement, l'intégration de solutions durables, telles que l'utilisation de matériaux écologiques ou de systèmes de gestion énergétique intelligents, répond aux préoccupations environnementales croissantes et peut justifier une prime sur le marché. La connectivité numérique est également devenue un critère essentiel, les artisans modernes ayant besoin d'une infrastructure robuste pour soutenir leurs activités technologiquement avancées. Enfin, la localisation stratégique demeure un facteur déterminant, les bâtiments situés à proximité des axes de transport, des bassins de main-d'œuvre qualifiée et des zones de forte demande bénéficiant d'une valorisation supérieure. Ces éléments combinés - flexibilité, durabilité, technologie et localisation - façonnent désormais la valeur perçue et réelle des bâtiments artisanaux sur le marché immobilier.
Analyse des tendances du marché immobilier des bâtiments artisanaux
Les bâtiments artisanaux se situent à la croisée des marchés résidentiels et industriels, et leur évaluation doit tenir compte des dynamiques propres à ces deux segments.
Taux de rendement : Les bâtiments artisanaux en France offrent un taux de rendement brut qui se situe généralement entre 6 et 8 %. Ce rendement est plus élevé que celui des bureaux ou des entrepôts logistiques, souvent considéré comme un reflet du risque perçu par les investisseurs. La demande soutenue pour des espaces de production artisanale, couplée à une offre limitée de bâtiments modernes et adaptés, contribue à maintenir ces taux de rendement attractifs.
Comparer les prix de vente de bâtiments artisanaux similaires : L'expert utilise généralement une méthode par comparaison pour déterminer la valeur moyenne d'un bâtiment artisanal, car cette approche permet d'évaluer la valeur en se basant sur des biens similaires présents dans un secteur proche. En comparant des bâtiments aux caractéristiques semblables en termes de localisation, de flexibilité d'adaptation, de qualité des infrastructures, et de conformité aux normes environnementales, l'expert peut obtenir une estimation réaliste. Cette méthode repose sur l'analyse des transactions récentes de bâtiments similaires, ce qui permet de tenir compte des variations spécifiques entre les propriétés, comme la proximité des transports ou les rénovations récentes, pour affiner l'évaluation finale.
| Localisation | Date de vente | Prix de vente | Prix au m² | Surface du bien | Surface du terrain |
| Annecy (74) | 23/12/2021 | 1 150 000 € | 1 584 €/m² | 726 m² | 2 107 m² |
| Le-Pont-de-Claix (38) | 19/01/2021 | 325 000 € | 650 €/m² | 500 m² | 1 001 m² |
| La Bathie (73) | 08/06/2023 | 460 000 € | 503 €/m² | 915 m² | 5 568 m² |
| Seclin (59) | 06/08/2021 | 360 000 € | 366 €/m² | 984 m² | 2 100 m² |
FAQ sur les expertises de bâtiments artisanaux
Quel est le prix d'une expertise en bâtiment ?
Le prix d'une expertise en bâtiment peut varier en fonction de plusieurs facteurs, notamment la nature de l'expertise (préventive, judiciaire, amiable), la complexité du bâtiment, la taille de la propriété, la localisation géographique et l'expérience de l'expert. Voici une estimation des coûts selon les différents types d'expertise :
Expertise amiable (pour diagnostiquer un problème, avant un achat ou des travaux) :
Pour une maison individuelle ou un appartement, les prix se situent généralement entre 500 et 1 500 €.
Pour des bâtiments plus grands ou des expertises complexes, cela peut aller au-delà de 2 000 €.
Expertise judiciaire (dans le cadre de litiges ou d'actions en justice) :
Les coûts peuvent être plus élevés en raison de la durée de l'expertise et de la nature formelle de l'examen. Le prix peut varier entre 1 500 et 3 000 €, voire plus si le dossier est complexe.
Expertise avant achat immobilier :
Les tarifs peuvent aller de 300 à 800 € en fonction du bien à examiner et du niveau de détail demandé.
Expertise après sinistre (dégâts des eaux, incendie, etc.) :
En fonction de l’ampleur du sinistre, le coût peut varier entre 500 et 2 000 €.
Il est recommandé de demander plusieurs devis auprès d'experts pour comparer les prix et les services inclus.
Quel est le coût d'une expertise immobilière ?
Le coût d'une expertise immobilière varie en fonction de plusieurs critères, tels que la taille et la nature du bien, la complexité de l'expertise et la localisation géographique. Voici une idée générale des tarifs en France :
Expertise pour une petite surface (studio, petit appartement) : Environ 250 à 500 €.
Expertise pour un appartement de taille moyenne ou une maison individuelle : Environ 500 à 1 000 €.
Expertise pour un bien immobilier complexe (grande propriété, immeuble, bien commercial, terrain) : Les prix peuvent monter jusqu'à 1 500 à 3 000 €, voire plus pour des cas très spécifiques.
Ces tarifs sont généralement pratiqués pour des expertises complètes effectuées par un expert agréé. Il est recommandé de demander des devis auprès de plusieurs experts avant de se décider, car les prix peuvent varier selon les professionnels et le type de rapport demandé (évaluation de marché, expertise en cas de litige, etc.).
Comment faire expertiser un bâtiment ?
Faire expertiser un bâtiment implique de faire appel à un expert en bâtiment ou un diagnostiqueur immobilier pour évaluer l’état général de la construction. L’expertise permet de détecter des défauts ou des malfaçons, d’évaluer la conformité aux normes en vigueur, et de fournir une estimation précise de la valeur ou des travaux à réaliser. Voici les étapes à suivre pour expertiser un bâtiment :
1. Définir le type d’expertise souhaitée
L’expertise d’un bâtiment peut varier selon vos besoins :
Expertise technique : pour évaluer l’état général (structure, fondations, toitures, etc.).
Expertise juridique : en cas de litige ou conflit avec un constructeur ou un promoteur.
Expertise en valeur vénale : pour estimer la valeur marchande du bien.
Diagnostics immobiliers obligatoires : en cas de vente ou de location (plomb, amiante, termites, performance énergétique, etc.).
2. Choisir un expert qualifié
Il est important de faire appel à un expert indépendant et qualifié. Il peut s’agir de :
Un expert en bâtiment : agréé par une cour d’appel ou par une organisation professionnelle.
Un architecte : pour une expertise technique ou d'architecture.
Un diagnostiqueur immobilier : pour les diagnostics réglementaires.
Assurez-vous que l’expert soit certifié et dispose des qualifications nécessaires pour l’expertise demandée.
3. Prendre contact avec l'expert
Vous pouvez contacter des experts via :
Organismes professionnels : la Fédération des experts en bâtiments (FEB), ou des sociétés spécialisées en diagnostic immobilier.
Courtiers en expertise : qui peuvent vous mettre en relation avec un expert.
4. Préparer la visite et les documents nécessaires
Avant l’intervention de l’expert, préparez :
Les plans du bâtiment s’ils sont disponibles.
Les documents techniques : contrats de construction, assurances, permis de construire.
Les rapports de diagnostics préexistants, si vous en avez déjà effectués (amiante, termites, etc.).
5. Réalisation de l’expertise
L’expert procède à une visite détaillée du bâtiment. Il inspecte :
La structure (fondations, murs porteurs, charpente).
Les installations (électricité, plomberie, chauffage).
Les revêtements (toiture, murs extérieurs).
Les vices cachés ou apparents.
Les conformités aux normes de construction en vigueur.
Il peut également effectuer des prélèvements ou des mesures si nécessaire.
6. Rapport d’expertise
Après la visite, l’expert rédige un rapport d’expertise détaillé, qui comprend :
L’état général du bâtiment.
Les défauts ou désordres constatés.
Les recommandations de réparations ou d'améliorations.
Le coût estimé des travaux si nécessaire.
7. Suivi post-expertise
En fonction des conclusions du rapport, vous pourrez :
Prendre des décisions pour la rénovation ou la réparation.
Lancer des démarches juridiques en cas de litige avec un prestataire ou un constructeur.
Utiliser le rapport pour la vente ou la location du bien.
Il est aussi possible de demander une contre-expertise si vous contestez les conclusions initiales.
Qui paye un expert en bâtiment ?
Le paiement d'un expert en bâtiment dépend du contexte dans lequel l'expertise est demandée. Voici les principales situations :
Expertise à la demande d'un particulier : Si un particulier (propriétaire, locataire ou acheteur) sollicite un expert en bâtiment pour une évaluation de l'état d'un bien (avant achat, pour des malfaçons, pour vérifier l'état de la construction, etc.), c'est le particulier qui prend en charge les honoraires de l'expert.
Expertise dans le cadre d'un litige : Lors d'un litige (avec une entreprise de construction, un promoteur, un artisan, etc.), les parties peuvent solliciter un expert amiable. Celui qui demande l'expertise paye généralement les frais, à moins qu'un accord soit trouvé entre les parties pour les partager.
Expertise judiciaire : Si l'expertise est ordonnée par un tribunal (dans le cadre d'un procès par exemple), c'est généralement le demandeur de l'expertise (la partie qui introduit la demande) qui doit avancer les frais. Cependant, le jugement final peut imposer que ces frais soient remboursés par la partie perdante.
Expertise pour une assurance : Lorsqu'une expertise est demandée par une compagnie d'assurances (par exemple après un sinistre), c'est souvent l'assureur qui prend en charge les coûts de l'expert, bien que cela puisse dépendre des termes du contrat d'assurance.
Dans chaque cas, les modalités de paiement peuvent varier, mais elles sont souvent spécifiées dans un contrat ou un accord préalable.
Faites expertiser votre bâtiment artisanal par les experts de Berthier & Associés
L'expertise immobilière des bâtiments artisanaux nécessite une compréhension approfondie des spécificités du marché, des caractéristiques techniques uniques, et des facteurs économiques qui influencent leur valeur. Nos experts chez Berthier & Associés possèdent l'expérience et les connaissances nécessaires pour fournir une évaluation précise et pertinente de ces biens particuliers. Dans un secteur où les besoins des artisans et des PME évoluent constamment, nos experts garantissent une évaluation complète et fiable, prenant en compte la flexibilité des espaces, la durabilité, les infrastructures technologiques et la localisation stratégique. Cette approche est essentielle pour les investisseurs, les propriétaires et les artisans cherchant à connaître la juste valeur de leurs biens immobiliers.