L'évaluation d’un centre de tri : une activité spécifique et une implantation complexe
L’expert en évaluation immobilière est fréquemment sollicité pour mener des expertises sur des biens atypiques ou spécifiques à certaines activités, prenons l'exemple de l'évaluation d'un centre de tri.
Quel que soit l’activité concernée, industrielle, commerciale ou professionnelle, l’outil de travail immobilier doit être adapté en termes de fonctionnalités tout en veillant à satisfaire les demandes des autorités publiques.
Sur ce dernier point, il faut noter que les centres de tri sont des activités particulièrement encadrées par des normes toujours plus pesantes et contraignantes pour les exploitants.
Exemples d'autres biens immobiliers que nos experts peuvent évaluer
Chez Berthier & Associés, nous disposons d'experts spécialisés dans l'évaluation des actifs provenant du secteur industriel, notamment :
- Hypermarchés et supermarchés : Expertise des grands magasins, en prenant en compte leur localisation et leur potentiel de rentabilité.
- Entrepôt logistique : Expertise des infrastructures de stockage et de distribution, en analysant leur efficacité et leur conformité.
- Centre de tri : Évaluation des installations dédiées à la gestion des déchets et au recyclage.
- Bâtiment artisanal : Expertise des bâtiments dédiés à des activités artisanales et locaux professionnels, en prenant en considération les besoins particuliers des artisans.
- Friche industrielle : Évaluation des sites désaffectés et des locaux industriels, en prenant en considération les coûts de réhabilitation et de reconversion.
Pour évaluer correctement un centre de tri, il convient de connaître les principales règles de fonctionnement :
- En préalable, rappelons qu’un centre de tri peut être défini comme un site où les déchets sont réceptionnés, triés et conditionnés pour être recyclés, revalorisés ou éliminés. Ces centres sont gérés par des entreprises privées ou par des collectivités locales.
- Afin d’atteindre une valorisation optimale des déchets, il est indispensable pour les exploitants de bien identifier les flux entrants afin de mettre en place les équipements techniques adéquats.
→ Quelles sont les étapes principales qui conditionnent l’aménagement d’un site :
- L’arrivée des déchets au centre de tri : après la prestation de collecte et l’acheminement, les camions qui arrivent au centre de tri sont pesés pour connaître le volume de déchets avant que ces derniers soient déversés dans une fosse ou sur une dalle.
- L’opération de tri : après un pré-tri sommaire, il s’effectue en partie de façon automatique, en fonction de la typologie des matériaux (propriétés physiques, taille, densité, forme, etc.). Une dernière opération de tri peut être réalisée manuellement, afin d’affiner la sélection.
Le niveau d’automatisation peut varier d’un centre à un autre.
- Le conditionnement : après regroupement par typologie de matière, les déchets sont ensuite conditionnés pour faciliter leur transport vers les installations de recyclage
- Dernière étape : le recyclage (transformation en nouveaux produits), la valorisation ou l’élimination (par exemple l’enfouissement)
Les critères de la valeur : les sites choisis doivent permettre de répondre aux besoins en termes d’espace, d’emplacement tout en satisfaisant aux exigences en matière de sécurité.
Sans nous étendre davantage sur les métiers du tri, le rappel de ces quelques principes permet de comprendre que les centres de tri jouent un rôle crucial dans la gestion des déchets et le recyclage.
- Des contraintes multiples et des coûts importants
L’optimisation des centres de tri est essentielle pour minimiser leur propre impact sur le milieu tout en favorisant le recyclage efficace des matériaux. Pas si simple …
Les conséquences sur l’environnement sont multiples et parmi les plus importantes, la fréquence des transports, la poussière et le bruit lorsqu’il existe des habitations à relative proximité.
La collecte et le transport, les installations de recyclage, les équipements de valorisation énergétique (incinérateurs) nécessitent de l’énergie et le centres d’enfouissement génèrent des émissions de gaz à effet de serre.
Les rejets aqueux nécessitent des dispositifs spécifiques et des contrôles périodiques sont établis par la DREAL.
Il est ainsi parfois difficile de trouver où s’implanter, face aux opinions et aux choix des collectivités publiques et des usagers. Et ce malgré le fait qu’ils soient une source d’emploi importante.
Les délais d’instruction des demandes d’autorisation d’exploiter sont fort longs (de l’ordre de 9 mois) et davantage si le site se trouve situé dans le périmètre des Bâtiments de France.
Ils s’accompagnent d’un cout de réalisation du dossier d’étude élevé (de l’ordre de 50.000 €).
D’où la nécessité d’une bonne connaissance des enjeux pour une évaluation pertinente.
- Bien comprendre les besoins en immobiliers
Si les caractéristiques intrinsèques des bâtiments et du terrain d’assiette n’offrent pas de réelle complexité, il conviendra de porter une attention toute particulière à certains points d’ordre techniques.
Les bâtiments principaux nécessaires à ces activités sont de type hangars métalliques, aux volumes rectangulaires classiques, fermés sur 3 côtés ; précision étant faite qu’il est nécessaire de disposer d’une bonne hauteur (généralement de 12 à 14 mètres) afin de pouvoir travailler avec des engins de manutention mécanisés (pelles).
Les points d’attention porteront sur la qualité de la dalle au sol, ferraillée et qui ne devra pas avoir moins de 30 cm d’épaisseur.
Mais le coût des bâtiments n’est pas prédominant dans la construction d’un site.
Parmi les aménagements et infrastructures de première importance, la question de la détection et de la protection incendie est certainement le point crucial à étudier. En effet, les incendies sont des dangers inhérents à ce type d’activité et les gestionnaires des sites sont aujourd’hui quasiment obligés de s’auto assurer …
A noter : le coût des systèmes de détection incendie et de protection peut représenter près de 10% du cout de construction d’un site. Sans compter le cout d’assurance, en forte augmentation aujourd’hui.
L’activité est naturellement consommatrice d’espace et les terrains se situent dans une fourchette de 12 000 m² à 40 000 m².
Le foncier étant une denrée rare et les coûts des aménagements élevés en raison de la taille des terrains (clôture, éléments paysagers exigés par les PLU notamment), la prime est aux sites existants. Ce d’autant plus que les autorisations préfectorales auront été délivrées.
Un site vétuste présentera dès lors un intérêt certain. Encore faut-il pouvoir l’adapter aux nouvelles préconisations demandées pour les systèmes de détection et de protection incendie.
L’œil de l’expert est indispensable pour sécuriser la valorisation de cet actif spécifique.
Situé au cœur des défis environnementaux, l’activité des centres de tri constitue un enjeu majeur dans la gestion durable des déchets pour l’environnement et la société.
La connaissance pratique des contraintes et spécificités techniques de ce type de site est nécessaire à une bonne appréciation des critères d’implantation et de valorisation immobilière.
Berthier & Associés est un interlocuteur compétent sur ce sujet, à votre écoute pour répondre à vos besoins d’expertise.
