Les résidences de tourisme occupent une place singulière dans le paysage immobilier français, à mi-chemin entre l’hébergement hôtelier et l’investissement locatif meublé. Elles se distinguent par un mode de fonctionnement spécifique, fondé sur une organisation collective de l’exploitation et sur une relation contractuelle essentielle entre deux acteurs : le bailleur, le plus souvent propriétaire-investisseur d’un lot au sein de la résidence, et le preneur à bail, exploitant professionnel chargé d’assurer la gestion commerciale, l’accueil de la clientèle, l’entretien des services communs et la commercialisation des séjours.
Pour le bailleur, l’acquisition d’un bien en résidence de tourisme répond généralement à une logique de placement patrimonial. L’objectif est de bénéficier de revenus locatifs réguliers, encadrés par un bail commercial, tout en déléguant la gestion quotidienne à un opérateur spécialisé. Ce type d’investissement a également pu s’inscrire dans une stratégie d’optimisation fiscale, notamment sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, ou dans le cadre d’anciens dispositifs de défiscalisation. Il suppose toutefois une attention particulière à la solidité de l’exploitant, aux conditions du bail, au niveau des loyers et à la pérennité de l’exploitation.
Pour le preneur à bail, l’enjeu est d’assurer l’équilibre économique de la résidence. Sa rentabilité dépend de nombreux facteurs : attractivité de la localisation, saisonnalité de la fréquentation, taux d’occupation, politique tarifaire, charges d’exploitation, qualité des prestations proposées et évolution de la demande touristique. La résidence de tourisme constitue ainsi un actif immobilier hybride, dont la valeur ne peut être appréciée uniquement au regard de ses caractéristiques physiques, mais doit également tenir compte de son exploitation, de son environnement économique et de la relation entre propriétaire et gestionnaire.
Qu'est-ce qu'une résidence de tourisme ?
Selon la définition de l'INSEE, une résidence de tourisme est un établissement commercial d'hébergement classé, géré par une seule entité, qui propose des chambres ou appartements meublés en location à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle touristique. Elle se distingue de l'hôtellerie traditionnelle par ses surfaces plus importantes, ses services à la carte (réception, petit-déjeuner, ménage, fourniture de linge) et sa vocation aux séjours de moyenne durée.
La loi du 22 juillet 2009 impose que les baux portant sur des résidences de tourisme classées soient consentis pour une durée ferme d'au moins neuf ans, renforçant ainsi la sécurité des investisseurs-bailleurs tout en liant durablement leur sort à la solidité de l'exploitant.
On distingue quatre grands segments :
Résidences de montagne : principalement situées en stations de sports d’hiver, ces actifs se caractérisent par une forte saisonnalité. Les taux d’occupation varient généralement de 65 à 95 % en saison hivernale et de 35 à 55 % en saison estivale. Compte tenu de ces spécificités, les bureaux de Chambéry, Albertville et Haute-Savoie de Berthier & Associés sont spécialisés par se type d'actif.
Résidences balnéaires : concentrées sur le littoral, ces actifs présentent une saisonnalité inverse à celle des résidences de montagne. Les taux d’occupation estivaux atteignent généralement 65 à 85 %, contre 40 à 60 % en hiver. Grâce à leur ancrage territorial, les bureaux de Nice et Marseille de Berthier & Associés sont qualifiés pour accompagner l’expertise de ces actifs touristiques littoraux
Résidences urbaines et d’affaires : en plein essor ces dernières années, ces actifs affichent des taux d’occupation de 55 à 70 %, pouvant atteindre 85 % dans les grandes métropoles. Portées par la clientèle professionnelle, qui représente une part majeure des nuitées sur ce segment, elles nécessitent une analyse fine du marché tertiaire, touristique et locatif. Les bureaux de Paris et Lyon de Berthier & Associés sont spécialisés dans l’expertise de ces actifs urbains et d’affaires.
Résidences de campagne : segment plus modeste, avec une clientèle familiale et des séjours de longue durée.
La France compte plus de 2 000 résidences de tourisme classées, représentant plus de 725 000 lits. Les régions PACA et Rhône-Alpes concentrent à elles seules la moitié du parc national.
Pourquoi l'expertise d'une résidence de tourisme est-elle spécifique ?
Une résidence de tourisme n'est pas un immeuble résidentiel ordinaire. Sa valeur qu'il s'agisse de la valeur vénale du bien immobilier ou de la valeur locative du bail est directement liée à l'activité de l'exploitant. Elle dépend de son chiffre d'affaires, de ses taux d'occupation, de la qualité de son emplacement, de la durée résiduelle du bail et de la santé financière de la société preneuse.
Cette interdépendance entre l'immobilier et le fonds de commerce constitue la difficulté centrale de l'évaluation. Une erreur méthodologique notamment l'assimilation de la résidence de tourisme à un hôtel classique peut conduire à des valorisations très significativement erronées, avec des conséquences lourdes pour les parties en présence.
Les méthodes d'évaluation appliquées par Berthier & Associés
En matière d’expertise des résidences de tourisme, la première approche à privilégier est généralement la méthode par comparaison, aussi bien pour déterminer la valeur vénale que la valeur locative. Pour la valeur vénale, elle consiste à analyser les transactions récentes portant sur des lots similaires, au sein de la même résidence ou dans des résidences comparables, en tenant compte des conditions du bail commercial, du niveau de loyer, de la durée restante du contrat, de la qualité de l’exploitant et de la rentabilité attendue. Pour la valeur locative, la comparaison porte davantage sur les loyers pratiqués pour des actifs similaires, notamment dans le cadre d’un nouveau bail ou d’un renouvellement de bail, en tenant compte de la destination contractuelle, de la localisation, de la saisonnalité, des charges, des obligations respectives des parties et de la performance économique de l’exploitation. Dans un second temps, la méthode hôtelière permet de contrôler la cohérence du loyer en reconstituant le chiffre d’affaires potentiel de la résidence, puis en appliquant un taux d’effort correspondant à la part du chiffre d’affaires que le preneur peut raisonnablement consacrer au loyer.
Afin d’illustrer concrètement ces équilibres économiques, Berthier & Associés met à disposition un simulateur indicatif permettant de visualiser l’impact des principaux paramètres d’exploitation sur la situation du bailleur et de l’exploitant.
Simulateur — résidence de tourisme
Visualisez l'impact croisé du prix d'acquisition, du chiffre d'affaires, du taux d'effort et des charges sur la rentabilité du bailleur et le résultat de l'exploitant.
Paramètres
Outil pédagogique. Les valeurs sont indicatives et ne constituent ni un conseil patrimonial ni une expertise.
Les paramètres clés analysés par nos experts :
- Prix de marché pratiqués dans le secteur géographique (OTA, tarifs publics, grilles tarifaires)
- Taux d'occupation
- Charges d'exploitation et structure de coûts de l'exploitant
- Conditions du bail en cours (indexation, article 606 du Code civil, durée résiduelle)
- Santé financière et qualité de signature de l'exploitant
- Potentiel de reconversion de l'immeuble
Pour estimer la valeur vénale, nos experts appliquent ensuite un taux de rendement à la valeur locative ainsi déterminée, en capitalisant le revenu net. Ce taux intègre les spécificités du marché secondaire des résidences de tourisme, où la perte des avantages fiscaux majore généralement les taux de 1 à 2 points par rapport à l'investissement neuf.
Vous pouvez utiliser notre simulateur de méthode par capitalisation pour une première approche indicative.
Le bail commercial en résidence de tourisme : enjeux et risques
La résidence de tourisme repose sur un montage juridique spécifique : chaque copropriétaire-bailleur signe un bail commercial avec une société exploitante unique, chargée de l’exploitation para-hôtelière de l’ensemble. À l’échéance du bail, les intérêts des parties peuvent diverger : le bailleur cherche généralement à obtenir une revalorisation du loyer, tandis que l’exploitant peut souhaiter en réduire le montant afin de préserver l’équilibre économique de son activité. C’est précisément dans ce contexte que l’expertise immobilière prend tout son sens. Elle permet d’apprécier objectivement la valeur locative, les conditions du bail, la rentabilité de l’exploitation, la saisonnalité, les charges et les références de marché. Grâce à son indépendance, Berthier & Associés intervient avec neutralité, impartialité et objectivité afin d’éclairer les parties, de sécuriser les discussions et de limiter les déséquilibres contractuels.
Attention, le locataire peut accepter le principe du renouvellement mais pas le montant du loyer.
Nos implantations au service des résidences de tourisme
Le cabinet Berthier & Associés dispose d'une présence territorialisée dans les principaux bassins d'implantation des résidences de tourisme en France. Nos experts de terrain connaissent les marchés locaux, les exploitants actifs et les références de transactions récentes.
Nos bureaux :
- Pour vos expertises de résidence de tourisme en Savoie
- Pour vos expertises de résidence de tourisme en Haute-Savoie
- Pour vos expertises de résidence de tourisme en Isère
- Pour vos expertises de résidence de tourisme dans les Alpes-Maritimes
- Pour vos expertises de résidence de tourisme en Île de France
Pourquoi choisir Berthier & Associés pour l'expertise de votre résidence de tourisme ?
Fondé en 1979, Berthier & Associés est un cabinet indépendant aucune activité de transaction exclusivement dédié à l'expertise immobilière. Cette indépendance garantit l'impartialité de nos conclusions, que l'expertise soit amiable ou judiciaire.
Nos experts sont agréés près les cours d'appel, ce qui leur confère la légitimité requise pour intervenir comme expert judiciaire ou sapiteur dans les litiges portés devant les tribunaux. Nos certifications RICS et REV TEGoVA assurent le respect des standards méthodologiques internationaux les plus exigeants.
Notre connaissance approfondie des résidences para-hôtelières méthode hôtelière, analyse des comptes d'exploitation, lecture des baux commerciaux, veille jurisprudentielle nous permet de produire des rapports solides, argumentés et opposables.