Lors d’un contentieux IFI, ISF, sur les droits de mutations, de donations… les contribuables vont devoir estimer la valeur de leurs biens immobiliers avec précision.

En effet, en matière fiscale, la valeur vénale constitue l’assiette de la taxation que ce soit pour l’impôt sur la fortune immobilière, les droits de succession, une donation, des apports d’actifs à une société, c’est quoi le patrimoine net taxable etc…

Dans un contexte d’accentuation de la lutte contre les fraudes fiscales l’état s’est doté de nouveaux outils informatiques et collecte de nombreuses informations. Certaines données sont d’ailleurs mises à disposition du grand public pour faciliter les déclarations. Ainsi qu’il s’agisse d’asseoir des droits d’enregistrement ou de remettre en cause la valeur d’une revente intra-groupe ou familiale, l’administration fiscale peut être amenée à contester la valorisation retenue par les parties.

Il faut également savoir que l’Administration peut proposer un redressement en cas de transaction entre deux personnes de bonne foi si elle estime que la vente aurait pu être réalisée à un prix supérieur, occasionnant ainsi un manque à gagner pour elle au titre des droits d’enregistrement.
Dans tous les cas l’Administration fiscale doit exposer ses motifs de redressement et apporter les éléments de référence l’ayant amené à conclure que la valeur déclarée du bien est inférieure à celle du marché.

Estimation patrimoine immobilier

À noter qu’en cas de conflit avec les impôts, ou mieux, pour prévenir tout conflit potentiel avec les services fiscaux, il faut envisager estimer votre patrimoine immobilier.

Estimation bien immobilier pour ifi

Vous êtes en contentieux avec l’administration fiscale, qui vous réclame des montants trop élevés pour votre impôt sur la fortune immobilière, IFI, ou ISF, contactez le cabinet Berthier, ou ses experts immobiliers au 04 79 68 62 62 pour analyser avec fiabilité la valeur de vos biens.

Pour ce faire, il existe différentes méthodes d’estimation qui ne sont toutefois pas toutes admises par l’administration fiscale et la jurisprudence. L’Administration privilégie la méthode par comparaison.

Toutefois l’analyse de la valeur d’un bien ne peut se faire par la simple application d’un ratio de prix moyen au m². Et ce pour plusieurs raisons :

• La situation juridique spécifique des biens. En effet l’administration n’a pas toujours connaissance des spécificités juridiques d’un bien (servitudes, contentieux avec le voisinage, convention article 42 loi Montagne, situation locative du bien…). Ces éléments impactent fortement la valeur de chaque bien et il est indispensable d’en faire un état et une analyse précise.

Au cas d’espèce nous avons été désignés dans un dossier de résidence de tourisme de bon standing sur Val d’Isère, laquelle était évalué sur la base de logements globalement comparables, situés dans la même rue. Un abattement de –15% avait été pratiqué au titre de l’exploitation en tant qu’hébergement saisonnier.

Cependant il s’est avéré que le bâtiment avait lors du dépôt du PC fait l’objet d’une convention dite article 42 qui prévoyait l’affectation commerciale – (hébergement et commerce) du bâtiment pendant une durée de 18 ans. En cas de rupture de la convention l’indemnité due était de l’ordre de 12 000 000€, ce qui impactait d’autant la valeur eu égard aux comparables.

• L’état général du bien. En effet les services des impôts ne disposent que d’informations « cadastrales » sur l’état d’un bien. Or en particulier dans des secteurs à l’architecture homogène (ex – vieux villages classés…) L’aspect général des biens peut paraitre homogène alors qu’en réalité le confort et l’état intérieur peut être très différent. De même la description que les propriétaires peuvent faire de leurs biens est souvent reprise à leur compte par les services fiscaux. C’est notamment le cas lorsque le bien est mis en location.

Toutefois il ne faut s’y tromper, la description commerciale qu’un particulier peut faire de son propre bien lorsqu’il souhaite le louer est souvent pour le moins “flatteuse”.

A titre d’exemple, nous avons été amenés à intervenir pour expertiser un chalet considéré comme “De luxe” car disposant d’équipements tels “piscine intérieure”, “Salle de bains dans chaque chambre avec baignoires”, “Sauna”… L’administration a retenu des comparables présentant des caractéristiques “proches”. On observera cependant aisément qu’il y a en réalité une grande différence entre les prestations des chalets.

Les « comparables » ne sont pas toujours exacts. L’administration se base sur une très importante source documentaire laquelle reste cependant souvent mal qualifiée. L’état général des comparables, les surfaces, l’urbanisme… n’y sont souvent que très peu développées.
De même les surfaces, notamment pour les biens anciens sont souvent peu précises et les surfaces déclarées lors de ventes ne correspondent pas toujours à la réalité. (ni dans leurs quantum, ni dans leurs affectations).

Décote ifi sur valeur bien immobilier loué

Par ce qu’un bien immobilier dépend d’un bail de location, on estime sa valeur légèrement inférieure, on applique donc une décote sur le montant à déclarer à l’IFI.

À noter également que la méthode par capitalisation du revenu peut être admise si la nature du bien le justifie.

Le Cabinet Berthier, se propose d’accompagner son client dans l’analyse de la valeur, en totale indépendance et objectivité. Il lui permet en effet d’apprécier les critères de celle-ci et par exemple de fournir à l’Administration un rapport détaillant notamment l’état général du bien, l’analyse de la situation juridique précise du bien (urbanisme, servitudes, baux…)

Chaque expert immobilier du Cabinet peut accompagner son client en collaborant le cas échéant avec son avocat et en l’assistant lors des rendez-vous avec les services concernés.

À noter cependant que le recours à une expertise préalable et écrite est surtout et avant tout la meilleure façon de se sécuriser pour tous les actes faisant l’objet de déclaration auprès des services fiscaux.