Notre guide sur les abattements applicables à IFI
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est axé sur la taxation du patrimoine immobilier. Son assiette fiscale englobe la valeur vénale de vos biens immobiliers, ainsi que la valeur de vos parts et droits immobiliers. Toutefois, afin de garantir une certaine équité fiscale et d'encourager certains investissements, le législateur a prévu divers abattements et dispositifs d'exonération dans le calcul de cet impôt.

Les abattements applicables en la matière visent à atténuer la charge fiscale des contribuables en reconnaissant diverses situations particulières : de la résidence principale aux biens affectés à la location, en passant par les propriétés rurales. Tenez-en compte dans le cadre d’une expertise immobilière pour la réduction IFI afin d’optimiser le rendement de votre patrimoine.
Quels sont les abattements disponibles dans le cadre de l’évaluation immobilière IFI ? Quelles sont les dettes déductibles de l’actif immobilier ? Quels sont les critères d'application ? Voici tout ce qu’il faut savoir pour réduire le montant de votre contribution fiscale tout en respectant les régulations en vigueur.
Quels sont les abattements disponibles pour réduire la valeur vénale des biens ?
La résidence principale en tête de liste, d’autres biens immobiliers peuvent faire l’objet d’un abattement dans la cadre d’une expertise immobilière IFI. En voici un aperçu :
Abattement IFI pour la résidence principale
Pour tenir compte des difficultés éventuelles de cession, des abattements sont prévus selon la nature du bien. Pour votre résidence principale, occupée et donc plus complexe à vendre, vous pouvez appliquer une décote de 30 % (CGI, art. 973, I, al. 2). Vous avez aussi la possibilité de tenir compte de cet abattement, notamment dans les cas spécifiques suivants :
- si vous détenez votre résidence principale via une société transparente (CGI, art. 1655 ter) ;
- si vous bénéficiez d'un droit d'usage, d'usufruit ou d'habitation et que vous déclarez votre résidence pour sa valeur vénale en pleine propriété ;
- si vous occupez un bien démembré au titre de votre résidence principale.
Limitation de l'abattement pour la résidence principale
Attention toutefois au cas suivant : si vous disposez de deux résidences principales en tant que couple, pour des raisons professionnelles, seule l'une d’entre elles peut bénéficier de l'abattement. Vous avez néanmoins le choix du bien à déclarer en tant que tel.
Abattements pour d'autres types de biens
Pour les propriétés autres que la résidence principale, les taux d'abattement à l’IFI varient de 0 % à 40 %, selon la nature du bien et les contraintes qui lui sont associées.
- Bien loué sur la base d’un bail loi de 1948 : 30 % à 40 %
- Bien que vous proposez à la location sur la base d’un bail classique : 15 % à 20 %
- Bien que vous proposez à la location sur la base d’un bail meublé : 5 % à 10 %
- Bien qui a fait l’objet d’un démembrement : 20 % à 30 %
- Bien qui a fait l’objet d’une indivision : 10 % à 30 %
- Bien qui a fait l’objet d’un classement Monument historique : 20 % à 25 %
- Bien que vous détenez via une SCI : 10 % à 20 %
- Résidence secondaire : 0 %
Quelles sont les dettes déductibles ?
La législation fiscale relative à l’IFI autorise le contribuable à déduire un certain nombre de dettes de son patrimoine immobilier taxable. Veillez toutefois à respecter les conditions de déductibilité et à bien documenter les dettes déductibles de l’IFI pour éviter tout litige avec l'administration fiscale.
Conditions de déductibilité
Pour être déductibles dans le cadre de l'IFI, les dettes doivent remplir trois conditions essentielles.
- Les dettes doivent être établies et certaines au premier jour de l'année d'imposition.
- Les dettes doivent concerner un membre du foyer fiscal assujetti à l'IFI.
- Les dettes doivent être liées à des biens ou droits immobiliers taxables à l’IFI.
Nature des dettes déductibles
Sous réserve des trois critères ci-dessus, vous pouvez déduire divers types de dettes ou dépenses de vos actifs immobiliers imposables, notamment :
- Les emprunts immobiliers contractés pour l’achat de biens ou droits immobiliers taxables.
- Les dépenses engagées pour des travaux de rénovation, de construction ou d’agrandissement de la surface de vos propriétés.
- Les frais relatifs à l’achat d’actions ou de participations, proportionnellement à leur valeur imposable.
- Les dettes résultant de travaux d'entretien initiés que vous devez payer, en votre qualité de propriétaire ou en attente d’être remboursés par votre locataire.
- Les impôts fonciers et autres taxes dus pour les propriétés concernées.
Comment maximiser l’utilisation des abattements pour réduire l’IFI ?
Tirez profit des dispositions autorisées pour réduire votre assiette fiscale taxable à l’impôt sur la fortune immobilière. Vous disposez des options suivantes pour la maximisation des abattements IFI :
Création d'une SCI pour l'abattement IFI
Constituer une Société civile immobilière (SCI) avec des membres de votre famille vous permet de bénéficier d'abattements fiscaux avantageux. Les parts sociales de la SCI sont éligibles à une décote dite d'illiquidité. De fait, il est possible d’appliquer dessus un abattement sur leur valeur déclarée, pouvant aller jusqu'à 20 %.
Usufruit temporaire
Transférer l'usufruit d'un de vos biens loués à l’un de vos enfants pour au moins une décennie est une autre solution pour réduire l'IFI. Pendant cette période, si l’usufruitier ne détient pas d’autres biens ou droits immobiliers, il ne sera pas assujetti à l’IFI. Quant à vous, cette solution vous libère de la charge fiscale.
Acquisition en nue-propriété
Si vous achetez un bien immobilier en nue-propriété et que vous en cédez l'usufruit, vous pouvez l‘exclure de l'assiette taxable à l'IFI. Ce type de montage, à l’exemple de l'Usufruit locatif social (ULS), vous permet de bénéficier d’une décote d'environ 50 % et d’une gestion déléguée de votre propriété.
Allongement de la durée de l'emprunt immobilier
Vous avez emprunté pour acheter votre bien ? Vous pouvez éventuellement négocier avec votre créancier un prolongement de la durée de remboursement de votre prêt immobilier. Comme les intérêts d'emprunt sont déductibles de la valeur des biens immobiliers imposables, vous pouvez ainsi maximiser les déductions fiscales.
Vente à soi-même et location meublée
L'owner buy out (OBO) et la location meublée professionnelle sont d’autres stratégies qui permettent de réduire l'IFI. La vente du bien à une SCI suivie d'une location permet de générer des liquidités tout en maintenant le bien dans le patrimoine familial. Tandis que la location meublée professionnelle peut exclure les biens de l'assiette imposable, sous certaines conditions.
Investissement dans des actifs exonérés
L'investissement dans certains actifs est exonéré d'IFI dans une proportion de 75 %. Il s’agit notamment des bois et forêts, des groupements fonciers forestiers, des terres agricoles ou des propriétés viticoles. Cela peut réduire considérablement votre base taxable, sous réserve de respecter certaines conditions d'exploitation.
Dons aux œuvres pour réduire l'IFI
Les dons aux organismes d'intérêt général permettent de réduire l'IFI. La réduction se monte à 75 % du montant des dons, dans la limite de 50 000 euros par an et par foyer fiscal. Cette stratégie offre des avantages fiscaux tout en soutenant des causes philanthropiques.
FAQ sur les abattements IFI
Comment calculer l'abattement IFI ?
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est un impôt français sur les patrimoines immobiliers non affectés à l'activité professionnelle. Le calcul de l'IFI prend en compte différents abattements et déductions qui peuvent réduire la base imposable. Voici comment vous pouvez calculer l'abattement pour l'IFI :
Déterminer la valeur nette taxable :
Évaluez la valeur de marché de tous vos biens immobiliers au 1er janvier de l'année d'imposition.
Déduisez les dettes relatives à ces biens immobiliers, comme les emprunts pour acquisition ou rénovation, les impôts fonciers non encore payés, etc.
Appliquer l'abattement pour résidence principale :
Un abattement de 30% est applicable sur la valeur de votre résidence principale. Par exemple, si votre résidence principale est évaluée à 500 000 euros, vous pouvez déduire 150 000 euros (30% de 500 000 euros) de cette valeur pour le calcul de l'IFI.
Calcul de l'IFI :
L'IFI est calculé sur la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier si celle-ci dépasse 1,3 million d'euros.
Le barème de l'IFI est progressif et commence à 0,50% pour les patrimoines compris entre 1,3 et 2,57 millions d'euros, et peut atteindre jusqu'à 1,5% pour la fraction de valeur dépassant 10 millions d'euros.
Déductions supplémentaires :
D'autres déductions peuvent être applicables en fonction de votre situation spécifique, comme les investissements dans certains types de biens ou les dettes spécifiques qui dépassent certains seuils en proportion de la valeur du patrimoine immobilier.
Il est toujours recommandé de consulter un professionnel ou un conseiller fiscal pour une évaluation précise, surtout si votre situation est complexe.
Quel abattement pour un bien loué ?
En France, les abattements applicables pour un bien loué dépendent du régime fiscal choisi pour déclarer les revenus locatifs. Voici les principaux régimes et les abattements correspondants :
1. Régime Micro-Foncier
Conditions : Ce régime s’applique si vos revenus locatifs bruts ne dépassent pas 15 000 € par an (hors charges).
Abattement : Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué sur les revenus locatifs bruts. Les 70 % restants sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Avantages : Simple à utiliser, pas besoin de détailler les charges.
Inconvénients : Les charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, etc.) ne peuvent pas être déduites.
2. Régime Réel
Conditions : Obligatoire si vos revenus locatifs bruts dépassent 15 000 € par an, ou optionnel si vos revenus sont inférieurs à ce seuil et que vous souhaitez opter pour ce régime.
Abattement : Pas d’abattement forfaitaire, mais vous pouvez déduire toutes les charges réelles liées à la location (travaux, intérêts d'emprunt, assurance, frais de gestion, taxe foncière, etc.).
Avantages : Plus avantageux si vos charges déductibles sont élevées.
Inconvénients : Déclaration plus complexe.
3. Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)
Deux options existent :
Régime Micro-BIC : Si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 77 700 € pour une location meublée. Un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué (71 % pour les meublés de tourisme classés).
Régime Réel : Vous pouvez déduire les charges réelles, y compris l’amortissement du bien et des meubles, ce qui peut fortement réduire (voire annuler) l’impôt à payer.
4. Dispositifs Spécifiques (Pinel, Denormandie, etc.)
Si vous louez sous un dispositif d’incitation fiscale comme le Pinel ou le Denormandie, vous bénéficiez de réductions d’impôt spécifiques, qui s’ajoutent aux abattements ou déductions éventuels.
Comment calculer l'IFI en 2024 ?
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est un impôt français qui s'applique sur la valeur nette de votre patrimoine immobilier taxable au 1er janvier de l'année d'imposition. Voici les étapes principales pour calculer l'IFI en 2024 :
1. Identifier le patrimoine immobilier taxable
L'IFI concerne les biens immobiliers et les droits réels immobiliers détenus directement ou indirectement. Il inclut :
Les immeubles bâtis (résidences principales, secondaires, biens locatifs, etc.).
Les immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles, etc.).
Les parts de sociétés (SCPI, SCI, etc.) et actions détenant de l'immobilier taxable.
2. Exclure les biens exonérés
Certains biens immobiliers bénéficient d'une exonération partielle ou totale :
Biens professionnels, si utilisés pour une activité professionnelle principale.
Biens ruraux loués sous bail à long terme ou Groupements Fonciers Agricoles (GFA).
Résidences principales : abattement de 30 % sur leur valeur vénale.
3. Déterminer la valeur nette taxable
Calculez la valeur vénale de chaque bien au 1er janvier 2024, c'est-à-dire son prix de vente possible dans des conditions normales de marché.
Soustrayez les dettes déductibles : emprunts liés à l'acquisition, travaux, frais d'entretien, etc. Attention, seules les dettes existant au 1er janvier 2024 sont déductibles et elles doivent être justifiées.
4. Appliquer le barème de l'IFI
L'IFI s'applique uniquement si la valeur nette taxable du patrimoine excède 1,3 million d'euros. Voici le barème pour 2024 :
Tranche de patrimoine net taxable
Taux applicable
Jusqu'à 800 000 € -> 0 %
De 800 001 à 1 300 000 € -> 0,50 %
De 1 300 001 à 2 570 000 € -> 0,70 %
De 2 570 001 à 5 000 000 € -> 1 %
De 5 000 001 à 10 000 000 € -> 1,25 %
Au-delà de 10 000 000 € -> 1,50 %
5. Calculer l'impôt
L'impôt est calculé selon le barème progressif en appliquant les taux à chaque tranche de patrimoine.
Exemple :
Patrimoine net taxable : 2 000 000 €
Jusqu'à 800 000 € : 0 %
De 800 001 € à 1 300 000 € : 500 000 € × 0,50 % = 2 500 €
De 1 300 001 € à 2 000 000 € : 700 000 € × 0,70 % = 4 900 €
IFI total : 2 500 € + 4 900 € = 7 400 €
6. Appliquer les réductions
Certaines réductions d'IFI sont disponibles :
Don aux organismes d'intérêt général : réduction de 75 % des dons, dans la limite de 50 000 €.
Investissements dans des PME : non applicable à l'IFI (valable uniquement pour l'ISF supprimé).
7. Déclaration et paiement
L'IFI se déclare en même temps que votre déclaration de revenus, via l'imprimé 2042-IFI.
Le paiement est effectué après réception de l'avis d'imposition.
Si vous avez des questions ou besoin d'assistance sur un point spécifique, n'hésitez pas !
Comment calculer la décote de l'IFI ?
La décote de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est un mécanisme visant à réduire l'impôt dû par certains contribuables lorsque leur patrimoine immobilier taxable est juste au-dessus du seuil d'imposition (1,3 million d'euros). Elle s’applique selon une formule spécifique.
Formule de calcul de la décote IFI
Si votre patrimoine immobilier taxable est compris entre 1,3 million € et 1,4 million €, vous pouvez bénéficier de cette décote. La formule est la suivante :
Montant de la décote=17500−1,25×(Patrimoine taxable−1300000)
Étapes pour calculer l’IFI avec la décote
Déterminez votre patrimoine taxable : Calculez la valeur nette de votre patrimoine immobilier après application des abattements et déductions autorisées (dettes, prêts en cours, etc.).
Vérifiez si le patrimoine est entre 1,3 M€ et 1,4 M€ : La décote ne s'applique que dans cette fourchette.
Appliquez la formule de la décote :Soustrayez 1,3 million € de votre patrimoine taxable.
Multipliez le résultat par 1,25.
Soustrayez ce montant de 17 500 pour obtenir la décote.
Déduisez la décote de l’IFI brut : Une fois la décote calculée, vous la soustrayez de l’impôt brut obtenu par application du barème de l’IFI.
Exemple de calcul
Patrimoine taxable : 1 350 000 €
IFI brut (avant décote) : Barème normal sur la fraction du patrimoine taxable.
Décote :
Décote=17500−1,25×(1350000−1300000)
Décote=17500−1,25×50000=17500−62500=11875€
IFI net : Si l’IFI brut était de 15 000 €, alors après décote :
IFI net=15000−11875=3125€
Points importants
Si le patrimoine dépasse 1,4 million €, aucune décote ne s'applique.
La décote vise à éviter une taxation trop brutale pour les patrimoines juste au-dessus du seuil.
Si vous avez besoin d’aide pour des calculs détaillés ou spécifiques à votre situation, n’hésitez pas !
Comment détermine-t-on l’éligibilité à ces abattements IFI ?
L'éligibilité aux abattements pour la réduction de valeur des biens IFI vous incombe en tant que contribuable assujetti. Il vous revient de faire votre déclaration IFI en prenant bien soin d’analyser les caractéristiques spécifiques de chacun de vos actifs immobiliers, conformément aux directives fiscales en vigueur. Cependant, toute erreur ou omission dans cette démarche vous expose à un risque de redressement de la part de l'Administration fiscale, voire à des litiges judiciaires. La meilleure solution pour éviter ces écueils, consiste à recourir à un expert immobilier IFI.
Son expertise professionnelle garantit une évaluation précise des biens et votre éligibilité aux abattements IFI. Cela réduit considérablement les risques de litige et maximise vos avantages fiscaux. Pour en bénéficier, prenez contact avec le Cabinet Berthier en ligne ou par téléphone. Vous obtiendrez un devis pour une expertise détaillée.