Notre guide sur les abattements applicables à IFI
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est axé sur la taxation du patrimoine immobilier. Son assiette fiscale englobe la valeur vénale de vos biens immobiliers, ainsi que la valeur de vos parts et droits immobiliers. Toutefois, afin de garantir une certaine équité fiscale et d'encourager certains investissements, le législateur a prévu divers abattements et dispositifs d'exonération dans le calcul de cet impôt.
Les abattements applicables en la matière visent à atténuer la charge fiscale des contribuables en reconnaissant diverses situations particulières : de la résidence principale aux biens affectés à la location, en passant par les propriétés rurales. Tenez-en compte dans le cadre d’une expertise immobilière pour la réduction IFI afin d’optimiser le rendement de votre patrimoine.
Quels sont les abattements disponibles dans le cadre de l’évaluation immobilière IFI ? Quelles sont les dettes déductibles de l’actif immobilier ? Quels sont les critères d'application ? Voici tout ce qu’il faut savoir pour réduire le montant de votre contribution fiscale tout en respectant les régulations en vigueur.
Quels sont les abattements disponibles pour réduire la valeur vénale des biens ?
La résidence principale en tête de liste, d’autres biens immobiliers peuvent faire l’objet d’un abattement dans la cadre d’une expertise immobilière IFI. En voici un aperçu :
Abattement IFI pour la résidence principale
Pour tenir compte des difficultés éventuelles de cession, des abattements sont prévus selon la nature du bien. Pour votre résidence principale, occupée et donc plus complexe à vendre, vous pouvez appliquer une décote de 30 % (CGI, art. 973, I, al. 2). Vous avez aussi la possibilité de tenir compte de cet abattement, notamment dans les cas spécifiques suivants :
- si vous détenez votre résidence principale via une société transparente (CGI, art. 1655 ter) ;
- si vous bénéficiez d'un droit d'usage, d'usufruit ou d'habitation et que vous déclarez votre résidence pour sa valeur vénale en pleine propriété ;
- si vous occupez un bien démembré au titre de votre résidence principale.
Limitation de l'abattement pour la résidence principale
Attention toutefois au cas suivant : si vous disposez de deux résidences principales en tant que couple, pour des raisons professionnelles, seule l'une d’entre elles peut bénéficier de l'abattement. Vous avez néanmoins le choix du bien à déclarer en tant que tel.
Abattements pour d'autres types de biens
Pour les propriétés autres que la résidence principale, les taux d'abattement à l’IFI varient de 0 % à 40 %, selon la nature du bien et les contraintes qui lui sont associées.
- Bien loué sur la base d’un bail loi de 1948 : 30 % à 40 %
- Bien que vous proposez à la location sur la base d’un bail classique : 15 % à 20 %
- Bien que vous proposez à la location sur la base d’un bail meublé : 5 % à 10 %
- Bien qui a fait l’objet d’un démembrement : 20 % à 30 %
- Bien qui a fait l’objet d’une indivision : 10 % à 30 %
- Bien qui a fait l’objet d’un classement Monument historique : 20 % à 25 %
- Bien que vous détenez via une SCI : 10 % à 20 %
- Résidence secondaire : 0 %
Quelles sont les dettes déductibles ?
La législation fiscale relative à l’IFI autorise le contribuable à déduire un certain nombre de dettes de son patrimoine immobilier taxable. Veillez toutefois à respecter les conditions de déductibilité et à bien documenter les dettes déductibles de l’IFI pour éviter tout litige avec l'administration fiscale.
Conditions de déductibilité
Pour être déductibles dans le cadre de l'IFI, les dettes doivent remplir trois conditions essentielles.
- Les dettes doivent être établies et certaines au premier jour de l'année d'imposition.
- Les dettes doivent concerner un membre du foyer fiscal assujetti à l'IFI.
- Les dettes doivent être liées à des biens ou droits immobiliers taxables à l’IFI.
Nature des dettes déductibles
Sous réserve des trois critères ci-dessus, vous pouvez déduire divers types de dettes ou dépenses de vos actifs immobiliers imposables, notamment :
- Les emprunts immobiliers contractés pour l’achat de biens ou droits immobiliers taxables.
- Les dépenses engagées pour des travaux de rénovation, de construction ou d’agrandissement de la surface de vos propriétés.
- Les frais relatifs à l’achat d’actions ou de participations, proportionnellement à leur valeur imposable.
- Les dettes résultant de travaux d'entretien initiés que vous devez payer, en votre qualité de propriétaire ou en attente d’être remboursés par votre locataire.
- Les impôts fonciers et autres taxes dus pour les propriétés concernées.
Comment maximiser l’utilisation des abattements pour réduire l’IFI ?
Tirez profit des dispositions autorisées pour réduire votre assiette fiscale taxable à l’impôt sur la fortune immobilière. Vous disposez des options suivantes pour la maximisation des abattements IFI :
Création d'une SCI pour l'abattement IFI
Constituer une Société civile immobilière (SCI) avec des membres de votre famille vous permet de bénéficier d'abattements fiscaux avantageux. Les parts sociales de la SCI sont éligibles à une décote dite d'illiquidité. De fait, il est possible d’appliquer dessus un abattement sur leur valeur déclarée, pouvant aller jusqu'à 20 %.
Usufruit temporaire
Transférer l'usufruit d'un de vos biens loués à l’un de vos enfants pour au moins une décennie est une autre solution pour réduire l'IFI. Pendant cette période, si l’usufruitier ne détient pas d’autres biens ou droits immobiliers, il ne sera pas assujetti à l’IFI. Quant à vous, cette solution vous libère de la charge fiscale.
Acquisition en nue-propriété
Si vous achetez un bien immobilier en nue-propriété et que vous en cédez l'usufruit, vous pouvez l‘exclure de l'assiette taxable à l'IFI. Ce type de montage, à l’exemple de l'Usufruit locatif social (ULS), vous permet de bénéficier d’une décote d'environ 50 % et d’une gestion déléguée de votre propriété.
Allongement de la durée de l'emprunt immobilier
Vous avez emprunté pour acheter votre bien ? Vous pouvez éventuellement négocier avec votre créancier un prolongement de la durée de remboursement de votre prêt immobilier. Comme les intérêts d'emprunt sont déductibles de la valeur des biens immobiliers imposables, vous pouvez ainsi maximiser les déductions fiscales.
Vente à soi-même et location meublée
L'owner buy out (OBO) et la location meublée professionnelle sont d’autres stratégies qui permettent de réduire l'IFI. La vente du bien à une SCI suivie d'une location permet de générer des liquidités tout en maintenant le bien dans le patrimoine familial. Tandis que la location meublée professionnelle peut exclure les biens de l'assiette imposable, sous certaines conditions.
Investissement dans des actifs exonérés
L'investissement dans certains actifs est exonéré d'IFI dans une proportion de 75 %. Il s’agit notamment des bois et forêts, des groupements fonciers forestiers, des terres agricoles ou des propriétés viticoles. Cela peut réduire considérablement votre base taxable, sous réserve de respecter certaines conditions d'exploitation.
Dons aux œuvres pour réduire l'IFI
Les dons aux organismes d'intérêt général permettent de réduire l'IFI. La réduction se monte à 75 % du montant des dons, dans la limite de 50 000 euros par an et par foyer fiscal. Cette stratégie offre des avantages fiscaux tout en soutenant des causes philanthropiques.
FAQ sur les abattements IFI
Comment calculer la décote de l'IFI ?
La décote de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est un mécanisme qui permet de réduire le montant de cet impôt pour les patrimoines dont la valeur nette se situe proche du seuil d'entrée de l'IFI. Pour rappel, l'IFI est dû par les personnes physiques dont le patrimoine immobilier net taxable excède 1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année d'imposition.
Le calcul de la décote de l'IFI se fait comme suit :
Déterminer le montant brut de l'IFI : Cela implique d'évaluer la valeur totale du patrimoine immobilier net taxable, puis d'appliquer le barème progressif de l'IFI à ce montant.
Calculer la décote : Si la valeur nette taxable de votre patrimoine est comprise entre 1,3 million d'euros et 1,4 million d'euros, vous pouvez bénéficier d’une décote. La formule de la décote est la suivante :
Décote=17500−(1,25%×Valeur nette taxable)
Où 17 500 € est le montant maximum de la décote et 1,25% est le taux appliqué à la valeur nette taxable de votre patrimoine.
Calculer l'IFI net à payer : Soustrayez la décote du montant brut de l'IFI pour obtenir le montant net dû.
Pour un calcul précis, il est conseillé de prendre en compte tous les éléments de votre situation patrimoniale et fiscale, et éventuellement de consulter un expert fiscal. N'oubliez pas que la législation fiscale peut évoluer, il est donc important de se baser sur les textes en vigueur pour l'année d'imposition concernée.
Quelles déductions pour l'IFI ?
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) en France remplace l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) et se concentre uniquement sur la propriété immobilière. Pour l'IFI, il existe différentes déductions et réductions possibles, qui peuvent diminuer la base imposable. Voici quelques exemples :
Dette immobilière déductible : Vous pouvez déduire certaines dettes liées à vos biens immobiliers, comme les prêts immobiliers, les taxes foncières non payées au 1er janvier, ou certaines charges de copropriété.
Biens professionnels exonérés : Si vous possédez de l'immobilier professionnel (utilisé dans votre activité professionnelle principale), cette partie de votre patrimoine est exonérée de l'IFI.
Investissements dans des PME : Investir dans certaines PME peut vous permettre de réduire votre IFI, sous certaines conditions.
Donations à certaines organisations : Les dons effectués à des organismes d'intérêt général ou reconnus d'utilité publique peuvent offrir une réduction de l'IFI.
Qui est éxonéré de l'IFI ?
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) en France concerne les personnes dont la valeur nette de leur patrimoine immobilier excède un certain seuil. Cependant, il existe des exonérations partielles ou totales selon certaines conditions. Voici quelques exemples de personnes qui pourraient être exonérées de l'IFI :
Résidences principales : La valeur de la résidence principale est souvent sujette à une décote de 30% pour le calcul de l'IFI.
Biens professionnels : Les biens immobiliers affectés à l'activité professionnelle principale du contribuable ne sont pas pris en compte dans l'assiette de l'IFI.
Loueurs en meublé professionnel : Sous certaines conditions, les biens loués en meublés peuvent être considérés comme des biens professionnels et donc être exonérés d'IFI.
Exploitations agricoles : Les biens utilisés dans le cadre d'une exploitation agricole peuvent être exonérés sous certaines conditions.
Biens donnés en location à une entreprise : Certains biens immobiliers loués à une entreprise peuvent également bénéficier d'exonération.
Certaines conditions de patrimoine : Les contribuables dont le patrimoine immobilier net taxable est inférieur ou égal à 1,3 million d'euros ne sont pas assujettis à l'IFI.
Comment calculer le montant de l'IFI ?
Pour calculer le montant de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) en France, vous devez suivre ces étapes :
Déterminer la valeur nette taxable du patrimoine immobilier :
Calculez la valeur de tous vos biens et droits immobiliers au 1er janvier de l'année d'imposition.
Soustrayez les dettes éligibles liées à ces biens au 1er janvier.
Appliquer le barème de l'IFI : Le barème est progressif et s'applique sur la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier. Voici le barème pour 2023 :
Jusqu'à 800 000 € : 0%
De 800 001 € à 1 300 000 € : 0,5%
De 1 300 001 € à 2 570 000 € : 0,7%
De 2 570 001 € à 5 000 000 € : 1%
De 5 000 001 € à 10 000 000 € : 1,25%
Plus de 10 000 000 € : 1,5%
Déduction du plafonnement : Si le montant de l'IFI ainsi que les impôts sur le revenu et les prélèvements sociaux excèdent 75% des revenus de l'année précédente, vous pouvez bénéficier d'une réduction.
Comment détermine-t-on l’éligibilité à ces abattements ?
L'éligibilité aux abattements pour la réduction de valeur des biens IFI vous incombe en tant que contribuable assujetti. Il vous revient de faire votre déclaration IFI en prenant bien soin d’analyser les caractéristiques spécifiques de chacun de vos actifs immobiliers, conformément aux directives fiscales en vigueur. Cependant, toute erreur ou omission dans cette démarche vous expose à un risque de redressement de la part de l'Administration fiscale, voire à des litiges judiciaires. La meilleure solution pour éviter ces écueils, consiste à recourir à un expert immobilier IFI.
Son expertise professionnelle garantit une évaluation précise des biens et votre éligibilité aux abattements IFI. Cela réduit considérablement les risques de litige et maximise vos avantages fiscaux. Pour en bénéficier, prenez contact avec le Cabinet Berthier en ligne ou par téléphone. Vous obtiendrez un devis pour une expertise détaillée.