Les parts sociales de SCI

Les parts sociales d'une Société Civile Immobilière (SCI) constituent un élément majeur dans la gestion patrimoniale, mais aussi sur le plan fiscal. Juridiquement, les parts sociales d'une SCI sont assimilées à des titres détenus dans une société opérant dans le secteur immobilier. Cela revient à dire que si vous en avez, l’Administration fiscale considère que vous possédez des biens immobiliers de manière indirecte. Ceux-ci entrent dès lors, dans la composition de l’évaluation immobilière IFI, au même titre que d'autres actifs immobiliers comme les résidences principales ou secondaires.

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Évaluation de parts sociales de SCI
Évaluation de parts sociales de SCI

La nature même d'une SCI la soumet à l'impôt sur la fortune immobilière. Cette imposition concerne les associés dont la valeur vénale cumulée des parts sociales excède 1,3 million d’euros. Si vous entrez dans cette catégorie, vous devez effectuer la déclaration de vos parts simultanément avec la déclaration de revenus, sur la base du formulaire Cerfa n°15798.

Comment les parts sociales de SCI sont-elles prises en compte dans le calcul de l'IFI ?

C’est au 1er janvier de l’année N que la valeur des parts sociales SCI est arrêtée, conformément à l'article 965 du Code général des impôts. Celles-ci sont considérées comme des biens immobiliers détenus indirectement, étant donné que l’objet principal de la SCI consiste à acheter et à gérer des biens immobiliers. En votre qualité d’associé au capital d’une société civile immobilière, vous êtes donc susceptible d’être assujetti à l’IFI, sous certaines conditions.

Calcul de la valeur déclarée

Dans le cadre du calcul de l'IFI, la valeur des parts sociales détenues dans une SCI est déterminée de la manière suivante : l’expertise immobilière IFI se base sur la valeur totale des biens immobiliers propriétés de la société, pondérée par le pourcentage de parts possédées par le contribuable.

Par exemple, si vous détenez 50 % des parts d'une SCI qui possède un patrimoine immobilier évalué à 5 000 000 €, vous devrez déclarer (5 000 000 x 0.5), soit 2 500 000 €.

Absence d'abattement pour la résidence principale

Attention néanmoins si la SCI à laquelle vous êtes associé est propriétaire de votre résidence principale. Lorsque cette dernière est détenue directement par son propriétaire, celui-ci a droit à un abattement de 30 % sur la valeur vénale du bien. À l’inverse, si votre résidence principale fait partie du portefeuille d’une société civile immobilière, vous ne pouvez pas bénéficier de cet abattement. Vous, comme les autres associés, devez par conséquent déclarer la valeur des parts que vous détenez sans pouvoir appliquer ledit abattement.

Avantages fiscaux de la constitution d'une SCI

Cela étant dit, la constitution d'une SCI peut permettre de réduire la charge fiscale de l'IFI en appliquant une décote d’illiquidité. Celle-ci est censée compenser la difficulté de céder les parts sociales d’une société civile immobilière. Cette stratégie peut être particulièrement avantageuse pour les membres minoritaires de la SCI qui bénéficient ainsi de réductions supplémentaires sur la valeur à déclarer. Nous y reviendrons dans la partie suivante.

Comment valoriser les parts sociales de SCI dans le cadre de l'IFI ?

L’Administration fiscale se veut particulièrement vigilante quant au traitement des apports en compte courant d’une société civile immobilière. Pour pouvoir les intégrer dans la valorisation des parts sociales d’une SCI, de strictes conditions s’imposent.

Déduction des comptes courants d'associés de SCI dans l'IFI

Les comptes courants d'associés sont des avances de fonds effectuées par les associés d'une société, notamment dans le cadre d'une SCI pour financer des investissements immobiliers. Cependant, la déduction de ces comptes courants d'associés de l'IFI est soumise à des règles strictes. Dans un tel cas de figure, vous devez démontrer que le prêt n'a pas été contracté principalement à des fins fiscales. Cette évaluation peut s'avérer complexe, surtout dans le contexte des investissements immobiliers.

Position de l'Administration fiscale

Le fisc a clarifié sa position concernant les ventes à soi-même d’une propriété immobilière via une société civile immobilière. Dans ces cas, les comptes courants d'associés ne peuvent plus être déduits dans le calcul de la valeur de la société. Cette décision découle des dispositions légales de l’article 973 du CGI. Elles excluent les dettes contractées de manière directe ou indirecte par la société dans les deux cas suivants :

  • pour acheter un actif qui entre dans l’assiette IFI du redevable ou d’un membre de son foyer fiscal ;
  • si le redevable contrôle la société.

Décote d’illiquidité

Face à l'impossibilité d'appliquer un abattement sur la résidence principale via une SCI, un autre mécanisme est possible. Le fisc tolère la possibilité de réduire la valeur des parts sociales considérant la difficulté de leur revente. Cette décote d'illiquidité, bien que technique, vous permet de diminuer la valeur vénale de vos parts, généralement entre 10 et 20 %. Votre expert immobilier est en mesure de calculer précisément le taux applicable à votre patrimoine immobilier.

Déduction des dettes relatives aux biens immobiliers

Comme pour les autres actifs immobiliers soumis à l'IFI, vous avez la possibilité de déduire les dettes liées aux parts de SCI. À cet effet, vous devez être en mesure de produire la preuve de toute déduction que vous faites. Ces passifs doivent être contractés et incontestables au 1er janvier de l'année N. Il s’agit par exemple, des impôts locaux associés à la propriété, des emprunts bancaires, des frais d'entretien, des coûts de réparation…

FAQ sur les parts sociales de SCI

Comment calculer la valeur d'une part sociale SCI ?

La valeur d'une part sociale d'une Société Civile Immobilière (SCI) peut être déterminée par plusieurs méthodes, en fonction de ce que vous souhaitez évaluer et des données disponibles. Voici quelques approches couramment utilisées :
Évaluation par la valeur des actifs :
Calcul de la valeur nette : On commence par évaluer la valeur totale des biens immobiliers détenus par la SCI. Ensuite, on soustrait toutes les dettes et obligations de la société. La valeur nette obtenue est divisée par le nombre total de parts pour obtenir la valeur d'une part.
Méthode des actifs nets réévalués (ANR) : Cette méthode est similaire au calcul de la valeur nette, mais elle utilise des valeurs de marché actuelles pour les actifs immobiliers plutôt que les valeurs comptables.
Évaluation par les flux de trésorerie actualisés :
Cette méthode prend en compte les flux de trésorerie futurs que l'on prévoit de générer par les propriétés, par exemple les loyers, et les actualise à un taux qui reflète le risque et le temps. Cette approche est utile pour les investisseurs qui sont intéressés par le potentiel de revenu de l'investissement.
Évaluation par comparaison :
Cette méthode implique de comparer les parts de la SCI avec des investissements similaires sur le marché pour estimer leur valeur. Cela peut nécessiter des ajustements pour tenir compte des différences entre les propriétés comparées et celles détenues par la SCI.

Qu'est-ce qu'une part sociale dans une SCI ?

Une part sociale dans une Société Civile Immobilière (SCI) représente une fraction du capital de la société. Elle est détenue par les associés, qui sont les membres de la SCI. Ces parts sociales sont des unités de mesure qui donnent à chaque associé un droit proportionnel dans la gestion de la société et dans les bénéfices éventuels générés par les activités de la SCI, qui concernent généralement la gestion et la possession de biens immobiliers.
Lorsqu'une personne investit dans une SCI, elle acquiert des parts sociales, ce qui lui confère un certain nombre de droits, notamment :
Le droit de vote lors des assemblées générales pour prendre des décisions importantes concernant la gestion de la société.
Le droit à une part des bénéfices, appelés dividendes, selon la proportion de parts détenues.
Le droit à une part de l'actif net en cas de dissolution de la société.
La répartition et la gestion des parts sociales sont encadrées par les statuts de la SCI, qui précisent les règles concernant leur transmission, leur cession, et la prise de décisions collectives. En France, la SCI est souvent utilisée pour gérer des biens immobiliers en famille ou entre plusieurs investisseurs, offrant des avantages en termes de gestion de patrimoine et de succession.

Comment se répartissent les parts dans une SCI ?

La répartition des parts dans une Société Civile Immobilière (SCI) dépend principalement des apports de chaque associé et est définie dans les statuts de la société lors de sa création ou modifiée ultérieurement avec le consentement de tous les associés.
Voici les principaux points à considérer :
Définition des parts : Les parts sociales d'une SCI représentent la propriété des associés sur la société. Chaque part donne droit à une fraction du patrimoine de la société et des bénéfices réalisés.
Apports des associés : Les parts sont généralement réparties en fonction des apports de chaque associé. Ces apports peuvent être en numéraire (argent), en nature (biens immobiliers, par exemple), ou en industrie (services fournis à la société, bien que cet apport n'ouvre pas droit à l'attribution de parts sociales).
Rédaction des statuts : La répartition des parts doit être clairement établie dans les statuts de la société. Les statuts doivent indiquer le nombre total de parts, la valeur de chaque part, et le nombre de parts attribuées à chaque associé.
Modifications de la répartition : Si les associés décident de modifier la répartition des parts, par exemple en cas de nouvel apport ou sortie d'un associé, cela doit être fait selon les règles stipulées dans les statuts et enregistré officiellement. Cette modification nécessite généralement l'approbation de tous les associés.
Droits et obligations : Les droits et les obligations des associés sont proportionnels à leur nombre de parts dans la SCI. Cela inclut les droits de vote lors des assemblées, la part des bénéfices et la responsabilité lors des pertes.
En résumé, la répartition des parts dans une SCI est flexible et peut être adaptée aux besoins et aux contributions des associés, mais elle doit être clairement définie et documentée dans les statuts de la société.

Comment définir le nombre de parts sociales SCI ?

Le nombre de parts sociales dans une Société Civile Immobilière (SCI) est un aspect important à définir lors de la création de la société. Voici les étapes et les facteurs à considérer pour déterminer le nombre de parts sociales :
Objectif de la SCI : Définir clairement l'objectif de la SCI (gestion d'un patrimoine immobilier, transmission, optimisation fiscale, etc.) peut aider à décider du nombre de parts.
Capital Social : Le capital social de la SCI est divisé en parts sociales. Le montant du capital est librement fixé par les associés dans les statuts. Ce capital peut être composé d'apports en numéraire (argent), d'apports en nature (biens immobiliers, par exemple), ou d'une combinaison des deux.
Valeur de la Part Sociale : La valeur nominale de chaque part sociale est également définie par les associés. Il n'y a pas de minimum légal, donc la valeur peut être de quelques euros à plusieurs milliers d'euros par part, selon le montant total du capital et le nombre de parts que vous souhaitez créer.
Répartition des Parts : La répartition des parts doit refléter l'investissement de chaque associé dans le capital. Par exemple, si deux associés investissent des montants différents, la répartition des parts doit être proportionnelle à ces montants pour que chaque part corresponde équitablement à la contribution de chacun.
Flexibilité Future : Penser à la possibilité de futurs investissements ou à l'arrivée de nouveaux associés peut conduire à créer initialement un nombre plus élevé de parts, facilitant ainsi les ajustements futurs sans nécessiter de modification des statuts.
Aspects Légaux et Fiscaux : Il est important de consulter un expert (notaire, avocat, expert-comptable) pour s'assurer que la structuration du capital et le nombre de parts respectent la réglementation en vigueur et optimisent les implications fiscales et successorales.
Décision Collective : Enfin, la décision sur le nombre de parts sociales doit être prise collectivement par tous les associés fondateurs et formalisée dans les statuts de la SCI.

Taux d'imposition de l'IFI pour des parts de SCI

Les taux d'imposition de l'IFI varient selon le montant de votre patrimoine immobilier net taxable. Pour l'année 2024, ils sont répartis en tranches, avec un taux nul pour les patrimoines inférieurs à 800 000 € et une progression jusqu'à 1,50 % pour les patrimoines supérieurs à 10 000 000 €. Vous souhaitez d’autres renseignements sur le calcul de la valeur des parts sociales ?

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