Qu'est-ce que le patrimoine net taxable ?

L'inégalité des richesses en France est élevée et a fortement augmenté au cours des dernières décennies. Cette augmentation - parallèlement à l'accroissement des inégalités de revenus - a suscité une attention accrue sur les conséquences des inégalités sur les niveaux de vie et un intérêt accru pour les instruments politiques permettant de lutter contre les inégalités. L'impôt sur la fortune immobilière est un instrument politique naturel pour lutter contre les inégalités de richesse et pourrait générer des recettes substantielles. Berthier & Associés fournit une introduction au patrimoine net taxable.

• Qu'est-ce que la déclaration de patrimoine ?

Vous êtes en contentieux avec l’administration fiscale qui vous réclame des montants trop élevés pour votre impôt sur la fortune immobilière, IFI, ou ISF, contactez Berthier & Associés pour une expertise immobilière pour analyser avec fiabilité la valeur de vos biens.

Qu'est-ce l'IFI ?

L'impôt sur la fortune immobilière, aussi appelé IFI et anciennement ISF, est un impôt sur les avoirs immobiliers détenus par un particulier. L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) concerne des personnes physiques, depuis janvier 2018. Les contribuables dont le patrimoine immobilier dépasse un plafond de 1 300 000 euros doivent l'acquitter. Les actifs immobiliers dont la valeur nette au 1er janvier est inférieure à ce montant, ne sont donc pas soumis à l’IFI.

• Qu'est-ce qui rentre dans l'IFI ?

Jusqu'en 2017 en France, il existait un impôt de solidarité sur la fortune sur tout actif net supérieur à 800 000 euros pour ceux dont la valeur nette totale était supérieure ou égale à 1 300 000 euros. En 2007, il s'élevait à 4,07 milliards d'euros, soit 1,4 % des recettes totales et, à partir de 2018, il a été remplacé par un impôt sur la fortune immobilière, qui exonère tous les actifs financiers.

Patrimoine net taxable à l'IFI

L'IFI est déclaré sur une déclaration jointe n° 2042-IFI en même temps que vos revenus, c'est-à-dire entre avril et juin, selon que vous signez votre déclaration en ligne ou sur papier. Consultez le calendrier fiscal sur ce même site (accessible depuis la rubrique "Documentation utile" de la page "Je déclare mon impôt sur la fortune immobilière") pour connaître les dates exactes en fonction de votre situation.

Lle patrimoine net taxable vous permet de vérifier si vous êtes imposable auprès de l'impôt sur la fortune immobilière.

Pour déterminer votre patrimoine net imposable, vous devez évaluer votre actif (somme des valeurs estimées de vos biens) et votre passif (total des dettes déductibles).

L'actif est la somme des biens détenus au 1er janvier de l'année fiscale par la famille fiscale. Certains biens sont totalement ou partiellement exonérés.

Biens imposables

Les actifs imposables comprennent tous les actifs et droits de propriété détenus directement ou indirectement par le ménage imposant dans le cadre de l'IFI. Pour plus d'informations sur ce concept, veuillez vous référer à l'onglet "Personnes imposables à L'IFI".

Les actifs sont des biens pour leur montant non exonéré détenus au 1er janvier de l'année fiscale :

• Les bâtiments construit et non construit appartenant directement à la personne, tels que
• Les bâtiments construits (à usage personnel ou locatif) : maisons, appartements et leurs dépendances (garage, parking, cave, etc.). Pour la résidence principale, une réduction de 30 % de la valeur marchande du bien est déduite,
• les bâtiments classés monuments historiques,
• les bâtiments en construction au 1er janvier de l'année fiscale,
• les immeubles non construits (terrains à bâtir, terres agricoles)
• les bâtiments ou parties de bâtiments détenus indirectement par le biais de titres et de parts de sociétés ;
• les biens et droits immobiliers qui ne remplissent pas les conditions pour être considérés comme des biens professionnels.

Cette liste n'est pas exhaustive.

Les Biens exonérés

Les biens immobiliers et les droits considérés comme propriété professionnelle sont totalement exonérés lorsque les conditions suivantes sont remplies :

• Les droits de propriété ou les droits immobiliers doivent être utilisés dans le cadre d'une profession industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. L'activité en question doit correspondre à l'exercice effectif d'une profession réelle (exercice régulier et constant d'une activité susceptible de fournir à la personne qui l'exerce les moyens de satisfaire aux exigences de l'existence) .
• Cette activité doit être exercée par le propriétaire des biens ou des droits de propriété ou son conjoint, ou son partenaire PACS, ou son concubin ou ses enfants mineurs sous administration judiciaire.
• L'activité doit être la profession principale du contribuable, c'est-à-dire qu'elle constitue l'essentiel de ses activités économiques.
• La propriété ou les droits immobiliers doivent être nécessaires à l'exercice de cette profession.
• Sont également exonérées les actions ou parts représentatives de biens immobiliers cédés dans le cadre de l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale d'une société de personnes soumise à l'impôt sur le revenu ou d'une société de capitaux soumise à l'impôt, lorsque le détenteur des actions ou parts (ou un membre de sa famille soumis à l'impôt) exerce son activité professionnelle principale dans la société

Lorsqu'ils ne peuvent pas bénéficier de l'exonération pour les biens professionnels, ils sont partiellement exonérés :

• bois et forêts, parts des groupes forestiers (jusqu'à 75%) ;
• les montants déposés sur un compte d'investissement et d'assurance forestière (CIFA) ;
• les propriétés rurales louées dans le cadre d'un contrat de location à long terme ;
• des quotas de groupes de terres agricoles non exploitées.

La liste des biens exemptés et les conditions d'exemption présentées ici ne sont pas exhaustives.

Évaluation des biens immobiliers

Les biens doivent être évalués au 1er janvier de l'année en fonction de leur valeur marchande.

Certaines propriétés peuvent être évaluées selon des méthodes spécifiques. Par exemple :

• la maison principale reçoit une allocation fixe de 30 % de la valeur marchande, à condition qu'elle ne soit pas propriétaire du bien par le biais d'une SIC de gestion.
• Notez que dans le cas de la taxation commune des IFI, un seul bâtiment est susceptible de bénéficier de cette réduction. Ainsi, par exemple, si vous et votre conjoint êtes soumis à un impôt sur le revenu distinct, par dérogation au principe de l'imposition de la famille, un seul immeuble est susceptible de bénéficier de la réduction de 30 %.
• D'autre part, lorsque les conjoints sont séparés et ne vivent pas sous le même toit (ou ont fait l'objet d'un jugement de séparation légale) et dans la mesure où ils ont effectivement cessé de vivre ensemble, la réduction de 30% est susceptible de s'appliquer à la résidence principale de chacun des conjoints lorsqu'ils sont soumis à l'impôt séparé auprès de l'IFI ;
• Les titres admis à la cote officielle sont évalués au dernier prix connu au 1er janvier de l'année fiscale ou à la moyenne des 30 dernières cotes antérieurs à cette date pour la part du bien auquel ils se rapportent ;
• Les biens détenus en usufruit sont, à quelques exceptions près, déclarés pour leur valeur en pleine propriété (en échange, ils ne doivent pas être déclarés par le nu-propriétaire).

Remarque : sur ce site, il existe des formulaires et des guides d'évaluation pour certains biens (immobilier, sociétés et titres non cotés) :

Dettes déductibles

Pour être déductibles, les dettes doivent remplir 3 conditions générales cumulatives :

• Elles doivent exister au 1er janvier de l'exercice fiscal ;
• être sous la responsabilité personnelle d'un membre du foyer fiscal dans le cadre de l'IFI et être effectivement soutenu par lui ;
• concernent les actifs imposables ;

Une partie des dettes déductibles sont celles qui se rapportent à :

• des dépenses pour l'acquisition de biens ou de droits immobiliers ;
• des dépenses d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'extension ;
• des dépenses pour l'acquisition de parts de sociétés ou d'entités au prorata de la valeur des biens et des droits de propriété ;
• des frais d'entretien effectivement encourus par le propriétaire ou encourus pour le compte du locataire par le propriétaire et dont ce dernier n'a pas pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l'année de départ du locataire ;
• des taxes dues sur les bâtiments concernés (par exemple, la taxe foncière).

Même si les 3 conditions énumérées ci-dessus sont remplies, certaines dettes ne sont pas déductibles.

C'est le cas lorsque la valeur des biens ou des droits immobiliers et des actions ou parts imposables dépasse 5 millions d'euros et que le montant total des dettes admises en déduction pour la même année dépasse 60 % de cette valeur ; les dettes dépassant ce seuil ne sont admises en déduction qu'à concurrence de 50 % de cet excédent.

En outre, les dettes relatives à l'acquisition ou aux intérêts d'actifs totalement exonérés ne sont pas déductibles et celles relatives à des actifs partiellement exonérés ne sont déductibles que jusqu'à la partie non exonérée (par exemple - disons en appliquant le pourcentage non exonéré à cette dette).

Exemple de calcul de Patrimoine immobilier net taxable à l’IFI

Afin d'être plus explicite, on vous donne un petit exemple de calcul du patrimoine immobilier net taxable à l’IFI pour une famille résidant en Rhône-Alpes Auvergne, détenant le patrimoine suivant au 1er janvier 2020 :

Résidence principale financée à crédit : valeur 1.000.000 euros
Résidence secondaire en bord de mer : valeur 500.000 euros
Résidence secondaire à la montagne : valeur 400.000 euros
Appartement locatif (2 pièces) : 150.000 euros
Parts de foncières cotées en Bourse (en tant que petit porteur) : 55.000 euros
Fonds euros immobilier Euro Allocation long terme 2 de Spirica : 50.000 euros
Parts de SCPI financées à crédit : 400.000 euros
Dette d’acquisition de la résidence principale au 1er janvier 2020 (capital + intérêts) : 800.000 euros
Dette d’acquisition des parts de SCPI au 1er janvier 2020 (capital + intérêts) : 20.000 euros

Calcul de la valeur brute du patrimoine ou actif brut :

1.000.000 + 500.000 + 400.000 + 150.000 + 400.000 = 2.450.000 euros

Explications :

Les actions des sociétés immobilières cotées en bourse ne sont pas prises en compte, le contribuable détient moins de 5 % du capital. Le fonds en euros ne doit pas être déclaré (seule la part immobilière des porteurs de contrats d'assurance vie remboursables en unités de compte doit être déclarée).

Abattement sur la résidence principale :

30% de 1.000.000 euros = 300.000 euros
La valeur nette imposable de la résidence principale atteint donc 700.000 euros (1.000.000 – 300.000).

Dettes déductibles :

Dette d’acquisition de la résidence principale déductible : 700.000 euros
Dette d’acquisition des parts de SCPI déductible : 20.000 euros
Taxe foncière : 10.000 euros
IFI 2020 théorique : 3.340 euros
Total des dettes déductibles : 700.000 + 20.000 + 10.000 + 3.340 = 733.340 euros

Explications :

Le prêt utilisé pour financer la résidence principale n'est pris en compte que pour 700 000 euros (valeur nette imposable de la résidence principale) et non pour le montant encore dû. La différence entre la part imposable de la résidence principale et le montant du prêt (100 000 euros) n'est pas déductible des autres actifs imposables.

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Patrimoine immobilier net taxable :

Total de l’actif brut : 2.450.000 euros
Abattement sur la résidence principale : 300.000 euros
Total de l’actif pris en compte : 2.150.000 euros
Total du passif déductible : 733.340 euros
Patrimoine immobilier net taxable = 1.416.660 euros (2.150.000 – 733.340)

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