Comment calculer la valeur vénale d'un terrain à des fins fiscales ?

Le calcul de la valeur vénale d'un terrain à des fins fiscales peut sembler délicat, mais ce n'est pas forcément le cas. Il existe de nombreuses façons de déterminer l'évaluation d'une propriété à des fins fiscales. Mais les trois méthodes d'évaluation les plus couramment utilisées pour calculer la valeur marchande actuelle d'un terrain sont la valeur imposable, la valeur estimative et la valeur de remplacement.

Vous pouvez utiliser un estimateur ou un calculateur de la valeur d'un terrain pour vous aider, mais une fois que vous avez compris les différentes méthodes utilisées par le gouvernement, ainsi que par la plupart des évaluateurs, des fonctionnaires des impôts et des professionnels de l'immobilier pour calculer la valeur vénale actuelle d'un terrain, il n'est pas difficile de déterminer l'évaluation d'une propriété à des fins fiscales, ou plus généralement la valeur d'un terrain à des fins fiscales.

SI vous avez besoin de calculer la valeur vénale d'un terrain, contactez le Cabinet Berthier en ligne ou par téléphone au 04 79 68 62 62. Nos experts immobiliers sont là pour vous aider à protéger et sécuriser votre patrimoine immobilier.

Comment calculer la valeur vénale d'un terrain ?
Comment calculer la valeur vénale d'un terrain ?

Comment calculer la valeur vénale d'un terrain

Avant de calculer la valeur d'un terrain à des fins fiscales, il est important de garder quelques points à l'esprit :

Le prix d'achat se compose du prix du terrain et du prix des améliorations, comme pour une maison. Ce prix peut ne pas figurer dans le contrat de vente et d'achat, car dans la pratique, les vendeurs et les agents ne mentionnent généralement que le prix final de clôture sur tout contrat immobilier.
En termes de comptabilité, une propriété est éligible à l'amortissement alors que le terrain ne l'est pas.
Après avoir pris en compte ces deux éléments, vous êtes prêt à calculer la valeur marchande actuelle du terrain de l'une des trois manières suivantes :

La valeur d'évaluation :

Dans cette méthode, le gouvernement est l'évaluateur de la valeur officielle du terrain à des fins fiscales. En d'autres termes, la valeur imposable est une approximation, mais elle devrait servir d'estimation juste des conditions actuelles du marché. Par exemple, supposons que vous ayez payé 200 000 € pour une maison et que la valeur imposable soit de 160 000 €, soit 40 000 € pour le terrain et 120 000 € pour les améliorations (la maison), alors la valeur du terrain représente 25 % de la valeur totale, soit 40 000 €. Pour calculer ce chiffre, vous auriez :

40 000 € (la valeur du terrain) / 200 000 € (la valeur de la maison et du terrain) .

= 0,25 (la valeur du terrain en pourcentage de la valeur totale).

= 25 pour cent.

Rappelez-vous également, comme nous l'avons vu plus haut, que la valeur du terrain ne peut pas s'amortir, mais que la valeur des améliorations (la maison, dans ce cas) peut le faire.

Valeur estimée :

Dans ce cas, les évaluateurs, c'est-à-dire les personnes qui gagnent leur vie en évaluant des biens, sont ceux qui attribuent une valeur au terrain. C'est précisément la raison pour laquelle les prêteurs demandent généralement une évaluation réalisée par un évaluateur qualifié ou évaluent eux-mêmes le bien en interne. Supposons, par exemple, que vous achetiez une propriété dont l'évaluation de la banque dit qu'elle vaut 180 000 €, soit 50 000 € pour le terrain et 130 000 € pour la valeur de remplacement de la maison, la valeur du terrain est la suivante :

50 000 € (valeur du terrain) / 130 000 € (la valeur de la maison) + 50 000 € (la valeur du terrain).

= 50,000 €/ 180,000 €

= 33,33 %.

Valeur de remplacement :

Les assureurs sont bien connus pour être méticuleux en matière de planification financière. Après tout, ce sont eux qui sont légalement tenus de payer le " coût de remplacement " d'un bien, si le contrat d'assurance est rédigé en ce sens. Par exemple, si vous avez acheté une maison pour 250 000 € et que la valeur de remplacement de la maison (améliorations) est de 175 000 €, cela signifie que le terrain est évalué à 75 000 €. Pour calculer la valeur du terrain en tant que pourcentage de la valeur totale de la propriété (terrain + améliorations, comme une maison), vous auriez :

75 000 € (la valeur du terrain) / 250 000 € (la valeur du terrain et des améliorations).

= 0,30 (la valeur du terrain par rapport à l'ensemble de la propriété exprimée sous forme décimale).

= 30 %.

Ainsi, selon cette évaluation, la valeur du terrain représente 30 % de la valeur totale de la propriété (le terrain et les améliorations, comme une maison ou des bâtiments).

Ces trois méthodes d'évaluation foncière peuvent toutes être justifiées aux yeux de la loi. Le choix de celle à utiliser dépendra donc de votre situation ou de vos objectifs. Si vous avez intérêt à demander une dépréciation aussi élevée que possible, choisissez celle qui a la valeur foncière la plus faible (en pourcentage de l'ensemble du bien). Si vous avez intérêt à demander un amortissement plus faible (sur les "améliorations" telles qu'une maison ou des bâtiments), vous utiliserez la méthode qui donne la valeur foncière la plus élevée en pourcentage de la propriété globale.

Pour déterminer la valeur vénale d'un terrain à des fins fiscales, il n'y a probablement pas de meilleure source d'information que le gouvernement, qui, après tout, applique les règles pour toutes les déterminations relatives à l'évaluation des terrains et des biens à des fins fiscales.

Comment évaluer une parcelle de terrain

Comment expertiser une parcelle de Terrain
Comment expertiser une parcelle de Terrain

La meilleure source d'information gouvernementale sur la manière de déterminer la valeur d'un terrain à des fins fiscales ou même l'évaluation d'une propriété à des fins fiscales est le service ETALAB. Le ministère de l’économie et des finances explique :

"Les terrains ne peuvent jamais être dépréciés. Comme le terrain ne peut pas être amorti, vous devez répartir le prix d'achat initial entre le terrain et le bâtiment. Vous pouvez utiliser les valeurs de l'évaluateur de l'impôt foncier pour calculer un rapport entre la valeur du terrain et celle du bâtiment."

Il n'est pas surprenant que, parmi les trois principales méthodes d'évaluation des terrains, l'IRS recommande celle qui est déterminée par le gouvernement : la valeur d'expertise. Rappelez-vous que, comme indiqué ci-dessus, vous déterminez la valeur d'un terrain en la calculant en tant que pourcentage de la valeur globale d'un bien (terrain + améliorations, telles que des maisons ou des bâtiments).

Exemple sur la manière d'évaluer un terrain.

M. Durand a acheté un immeuble de bureaux pour 100 000 euros. Le relevé de l'impôt foncier indique :

Améliorations 60 000 € 75 %.
Terrain 20 000 € 25 %.
Valeur totale 80 000 € 100 %.
Multipliez le prix d'achat (100 000 €) par 25 % pour obtenir une valeur du terrain de 25 000 €. Vous pouvez amortir votre base de 75 000 € dans le bâtiment.

Comment déterminer la valeur du terrain de ma maison

La répartition en pourcentage est l'une des façons de déterminer la valeur du terrain de votre maison :

"Vous achetez une maison et un terrain pour 200 000 euros. Le contrat d'achat ne précise pas quelle part du prix d'achat est destinée à la maison et quelle part est destinée au terrain. La dernière évaluation de la taxe foncière sur la propriété était basée sur une valeur imposable de 160 000 €, dont 136 000 € pour la maison et 24 000 € pour le terrain."

Calculez la valeur vénale du terrain de la maison comme suit :

Attribuez 85 % (136 000 € / 160 000 €) du prix d'achat à la maison et 15 % (24 000 € / 160 000 €) du prix d'achat au terrain.
Votre base dans la maison est de 170 000 € (85 % de 200 000 €) et votre base, ou valeur, du terrain est de 30 000 € (15 % de 200 000 €).
Ainsi, dans cet exemple, la valeur du terrain est de 30 000 €, soit 15 % de la valeur de la propriété globale, et la valeur de la maison est de 170 000 €, soit 85 % de la valeur totale de la propriété globale.

Comment déterminer la valeur d'une propriété

Vous pouvez utiliser des outils en ligne, tels qu'un estimateur ou un calculateur de la valeur du terrain, ainsi que des propriétés comparables et des évaluations pour déterminer la valeur de la propriété à des fins fiscales. Elle note qu'il existe cinq façons différentes de déterminer la valeur de la propriété :

Utiliser des calculateurs d'évaluation foncière et des estimateurs de valeur foncière en ligne.

Plus d'un propriétaire français sur cinq ayant déterminé la valeur de sa maison a utilisé un estimateur en ligne. Le terme technique pour ces outils est modèle d'évaluation automatisé, ou AVM, et ils sont généralement proposés par des prêteurs ou des sites immobiliers comme Meilleuragent.com et seloger.com. Cependant, Franck Chanal, PDG chez Berthier & Associés, met en garde :

"La plupart des évaluateurs sur les sites immobiliers sont généralement destinés à des fins de marketing et de génération de prospects. Ils sont chargés de fournir une valeur pour pratiquement chaque propriété, même si les données sont limitées. Et ce faisant, ils en diluent la précision."

Obtenez une analyse comparative du marché.

Vous pouvez demander à un agent immobilier local une analyse comparative du marché, qui fournit l'évaluation de l'agent de la maison et du marché pour fournir une estimation de la valeur, généralement à des fins de mise en ligne d'une annonce. Il se peut même qu'un agent immobilier local vous fournisse gratuitement une analyse comparative du marché.

Utilisez l'indice des prix des maisons des notaires de France.

Cet outil, qui indique la variation des indices statistiques INSEE de valeur foncière, est facile à utiliser. Il suffit d'entrer le département ou la ville où se trouve le bien que vous avez acheté, le trimestre d'achat, si voulez déterminer l'estimation du bien, un appartement ou une maison.

Engagez un expert immobilier pour expertiser la valeur vénale du terrain

Comme nous l'avons vu précédemment, il s'agit d'une excellente option. Les prêteurs font appel à des experts immobiliers pour expertiser la valeur des propriétés, car c'est ce que ces professionnels font pour gagner leur vie. Plus d'un quart des propriétaires français ont déterminé la valeur de leur maison par le biais d'une évaluation.

Les évaluateurs évaluent, entre autres, les éléments suivants :

Le marché :

La région, la ville et le quartier dans lesquels se trouve une maison ou un autre bien.

La propriété :

Les caractéristiques de la maison ou d'une autre propriété, y compris les améliorations et le terrain sur lequel elle se trouve.

Les propriétés comparables :

Ventes, inscriptions, vacances, coût, dépréciation et autres facteurs pour des maisons ou autres propriétés similaires sur le même marché.
Ils combinent ensuite ces informations pour créer une opinion finale de la valeur de la maison ou des autres propriétés et la livrer dans un rapport officiel.

Lectures supplémentaires

Évaluer les propriétés comparables.

Méthode d'estimation par comparaison
Méthode d'estimation par comparaison

En parlant de propriétés comparables, l'utilisation de cette métrique est également un excellent moyen de trouver la valeur d'une propriété, même sans payer pour un évaluateur professionnel. Les évaluateurs et les estimations en ligne s'appuient tous deux sur la valeur de vente récente de propriétés comparables, souvent appelées "comps".

En ce qui concerne la popularité de l'utilisation de propriétés comparables, plus de 50 % des propriétaires ont estimé la valeur de leur maison en examinant des propriétés comparables. "L'utilisation de propriétés comparables est un moyen de déterminer la valeur du marché sans payer un évaluateur, mais il faut faire preuve de discernement. Ce n'est pas parce que la propriété voisine a été vendue qu'il s'agit d'une comparaison", explique Isabelle Sadoux, associée du cabinet Berthier & Associés.

Lorsque vous utilisez des comparaisons pour déterminer la valeur d'un bien, assurez-vous d'adopter une approche "de pommes à pommes" : Recherchez une taille, un emplacement, un état et des améliorations similaires.

SI vous avez besoin de calculer la valeur vénale d'un terrain, contactez le Cabinet Berthier en ligne ou par téléphone au 04 79 68 62 62. Nos experts immobiliers sont là pour vous aider à protéger et sécuriser votre patrimoine immobilier.