Comment passer sa maison en SCI ?

Le transfert de sa maison au sein d'une SCI peut être solution dans certains cas. Comment passer sa maison en SCI ?

Une SCI est une personne morale dont le patrimoine est distinct de celui de ses membres. Cette dernière transférera la propriété de la maison à la SCI. Ils peuvent aussi lui faire acquérir indirectement un bien immobilier. En résumé, la création d'une SCI permet de gérer des actifs immobiliers privés. Passer sa maison en SCI, dans le cadre d'un OBO immobilier, permettra donc d'éviter des situations délicates, notamment en matière familiale. La SCI évite la copropriété et facilite la transmission de son patrimoine immobilier.

Puis-je mètre ma maison en SCI ?

Si vous désirez passer votre maison en SCI dans le cadre d'une vente à vous-même, ou OBO immobilier, il est préférable d'effectuer une expertise afin de déterminer la valeur vénale du bien et de ne pas être redressé par le FISC. Contactez le cabinet Berthier et Associé en ligne ou par téléphone au 04 79 68 62 62 pour parler avec un expert.

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Le transfert d'un bien à une SCI pour éviter la copropriété

Passer sa maison en SCI permet donc d'éviter la détention de biens en copropriété. Cette situation se produit fréquemment, par exemple lors d'une succession entre différents héritiers. C'est également le cas de l'acquisition de biens immobiliers par des concubins, des membres du PACS ou des membres d'une même famille.

La copropriété peut créer des situations inextricables. En effet, si l'un des copropriétaires souhaite quitter le copropriétaire, l'autre copropriétaire n'aura d'autre choix que de racheter sa part ou de vendre le bien, souvent en deçà de sa valeur marchande en raison de l'urgence de la situation.

En effet, si l'un des actionnaires souhaite quitter la société, il peut vendre ses actions à l'un des associés ou à un tiers et la société peut également racheter les actions de ce dernier pour les annuler. Cela évitera donc une vente du bien à un prix qui s'avérera inférieur à sa valeur marchande et contribuera à protéger le patrimoine immobilier de l'entreprise.

La cession de biens immobiliers à une SCI pour optimiser la transmission de son patrimoine immobilier

Passer sa maison en SCI améliore également le transfert de son patrimoine immobilier.

Les actionnaires peuvent en effet anticiper leur succession. Ils bénéficient ainsi d'un allégement fiscal sur les droits de mutation renouvelables tous les quinze ans. Cela vous oblige ensuite à faire des dons réguliers d'actions de la société en franchise d'impôt.

Le transfert d'un bien immobilier à une SCI permettra également aux parents d'éviter de voir la dispersion de leur patrimoine immobilier lors de sa succession. De cette façon, les héritiers recevront les actions directement entre leurs mains et selon le montant de leurs droits. Cette situation permet d'éviter un désaccord entre les héritiers sur les biens reçus par succession et le versement d'un solde si l'un des héritiers reçoit directement les biens entre ses mains.

Quels coûts pour passer une maison dans une SCI ?

Les coûts d'intégration d'un bien dans un SCI peuvent être relativement élevés. Le transfert de propriété donnant lieu au calcul d'une plus-value, comme dans le cas d'une vente, un particulier devra s'acquitter de la taxe forfaitaire de 19%. Heureusement cependant, il est possible de bénéficier de nombreux régimes d'abattement voire d'exonération totale, notamment lorsqu'une résidence principale est instaurée ou en fonction de l'activité et de la qualité du contribuable (retraité, etc…). Si l'apport est effectué par une entreprise, celle-ci devra s'acquitter d'un droit d'enregistrement de 5%, dont les particuliers et les micro-entreprises sont exonérés pour l'apport des locaux professionnels et d'habitation, par exemple.

En réalité, les frais les plus élevés sont ceux liés à la rédaction des actes authentiques, c'est-à-dire les frais de notaire. Il y a deux possibilités principales. La première consiste à intégrer dans son statut, dressé par un notaire, le patrimoine immobilier depuis la création de la SCI. La seconde est de les dresser sous seing privé, mais les frais seront tout de même à prévoir en cas de cession immobilière puisque l'acte de cession devra dans tous les cas être dressé devant notaire. Enfin, en cas d'attribution ultérieure, elle peut être faite sous seing privé, mais l'acte doit être joint au procès-verbal du notaire. Par ailleurs, c'est le notaire qui est chargé de calculer le montant de l'impôt résultant de la plus-value réalisée lors de la cession. Il s'agit donc de frais à prévoir, ainsi que d'une série d'autres obligations, dont les formalités publicitaires.

Quelles sont les formalités pour passer une maison en SCI ?

Il est particulièrement aisé de remplir les formalités légales de publicité liées à la mise en place d'une SCI. Désormais, avec des sites en ligne, tout se fait en ligne en quelques clics. Le choix automatique et adapté d'un journal des mentions légales et l'accompagnement personnalisé dans la rédaction de la mention légale pour la création de la SCI permettent un gain de temps et de ressources précieuses. Une notice légale contiendra donc toutes les informations essentielles telles que l'identité des administrateurs, le nom de la société, le capital social et le siège social de la société.

Cependant, en cas de cession d'un bien immobilier à une société immobilière, il existe des formalités particulières qu'il ne faut surtout pas négliger. Il est donc obligatoire de transmettre au service cadastral auquel il rapporte toutes les informations relatives à l'apport de l'immeuble. Cette obligation, comme la publicité légale en général, garantit les droits des tiers. On comprend donc que, sans transmission au service cadastral, cette absence de publication légale rende inapplicable le transfert de la propriété à la SCI capitale. Il s'agit donc d'une formalité de la plus haute importance.

Enfin, comme dans toute vente, il faudra purger le droit de préemption dont disposent les communes. Qu'est-ce que ça veut dire ? Les communes disposent d'un droit très spécifique lors de la vente d'un bien immobilier dans le périmètre de leur compétence : elles peuvent l'empêcher, c'est-à-dire l'acquérir avant tout autre candidat, interrompant ainsi toute cession ou vente. Il est donc indispensable de leur communiquer une « intention d'aliéner », à laquelle la Commune aura deux mois pour répondre, sous peine de renoncer au droit de préemption. Cela vous permettra d'apporter votre contribution sans difficulté.

Nous vous conseillons de recourir aux services professionnels d'un Notaire dont c'est le métier. Il vous déchargera des formalités e évitera les erreurs.

En résumé, il est parfois opportun de passer sa maison en SCI ou de procéder à un transfert de bien immobilier vers une SCI. La création de cette société nécessite l'accompagnement d'avocats spécialisés en droit des sociétés afin de ne pas commettre d'erreurs dans la rédaction des statuts.

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Pour cela le Cabinet Berthier et associés vous accompagne dans l'expertise de la valeur vénale de votre bien afin de la céder au bon prix. Contactez nos experts en ligne ou par téléphone au 04 79 68 62 62.

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