Exemple de fixation judiciaire d’un loyer en matière de valeur locative commerciale au 24 rue de la république 69002 Lyon
La 3ème Chambre de la cour d’appel de Lyon a dans le cadre d’un arrêt, n°17/03376 en date du 22 novembre 2018, fixé la valeur locative d’un local situé 24, Rue de la république à Lyon 2nd arrondissement.
Dans le cadre d’un litige qui portait :
- D’une part sur le fait de savoir si oui ou non des modifications notables des facteurs locaux de commercialité étaient intervenues ;
- D’autre part sur le montant du loyer renouvelé.
1 - Sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité.
Alors que le preneur à bail indiquait que selon lui la création d’un parking en centre-ville à proximité de son commerce :
- N’était pas notable, car il ne créait que 261 places supplémentaires alors que les parkings déjà préexistants proposaient déjà 1453 places.
- N’avait pas une incidence directe bénéficiant à son commerce, dans la mesure où ce parking (parking Grolée) ne donnait pas directement sur la rue de la République et que de surcroît l’ascenseur de ce parking débouchant à l’intérieur du magasin Monoprix était perçu par la clientèle comme une sorte de parking privé.
La cour d’appel n’a pas suivi ce raisonnement et a considéré que la création du parc de stationnement, conjugué à l’ouverture du Monoprix et de H&M constituait une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Elle a par ailleurs considéré que cette modification avait une incidence directe sur l’activité de la société dans la mesure où les flux piétons nouvellement créés, bien qu’arrivants par l’ascenseur directement dans le monoprix, ne bénéficiaient pas à cette seule enseigne mais que la clientèle pouvait librement et facilement accéder au local expertisé situé à proximité immédiate.
2 - Sur le second point portant sur le montant du loyer renouvelé.
Ainsi qu’il est fréquemment le cas en matière d’expertise de valeur locative commerciale un débat portait sur les coefficients de pondération des différentes surfaces. Il s’agissait en particulier de connaître le coefficient de pondération à appliquer aux surfaces de réserves, mais également la nature des coefficients à retenir sur les différentes zones de la boutique. Sur ces questions, la cour d’appel a suivi la pratique de l’expert judiciaire en retenant une surface de 33 m² de surface utile pondérée.
Concernant la valeur locative, le débat portait là encore comme c’est fréquemment le cas sur les références à prendre en compte. En effet, nous rappellerons que la fixation d’un loyer judiciaire doit être faite en prenant en compte « les loyers couramment pratiqués dans le voisinage » ; ce dispositif résultant de l’article 145 -7 du code de commerce.
Les différentes références retenues faisaient apparaître des écarts importants avec des loyers allant d’un montant de 534 € du mètre carré de surface utile pondérée à un montant de 728 €. À noter qu’un loyer d’un montant de 2367 € du mètre carré n’a pas été pris en compte par le tribunal car ce dernier a considéré que « cette référence ne représente pas un loyer couramment pratiqué et doit être écarté ».
À noter également que diverses autres références portant sur des montants de 389 € du mètre carré et de 1200 € du mètre carré ont été produites.
La cour a statué sur les différentes références produites en acceptant ou en écartant certaines de ces dernières dans la mesure où les dates ne correspondaient pas nécessairement à la date à prendre en compte pour le renouvellement.
Enfin, signalons que l’expert judiciaire a appliqué divers correctifs sur la moyenne des références :
- Une majoration de 15 % « en raison de la faible surface du local par rapport aux valeurs identifiées qui concernent majoritairement des locaux de plus grande surface ». Ce phénomène est parfois appelé « Effet Bonbonnière » et même si certains experts le trouvent critiquable, on peut observer à travers cette jurisprudence que la Cour d’Appel de Lyon retient ce type d’analyse. À noter d’ailleurs que sur ce point précis, il y avait un accord entre le preneur et bailleur sur le montant de cette majoration.
- Une majoration de +1 % pour tenir compte « de l’avantage inhabituel concédé par un bail qui n’interdit pas la location-gérance et permet ainsi une flexibilité d’exploitation à la locataire ».
- Une minoration de -5% afin de tenir compte « de différents aménagements urbains qui masquaient les vitrines ainsi que la présence de terrasse de restaurant qui diminuait la visibilité de la vitrine du local expertisé. »
Ces différents éléments ont amené le tribunal à retenir une référence de 773 € par mètre carré pondéré soient un loyer annuel hors charges et hors-taxes de 25 494 €.
Ce loyer a été fixé avec pour date de prise en compte le 25 octobre 2013.
Cette référence pourra utilement être retenue dans le cadre soit de procédure judiciaire ultérieure soit de fixation de valeur locative dite de marché « amiable ».
À noter cependant que dans une telle hypothèse, il conviendra de retraiter le montant des majorations
Et si bâtiment ou le local est neuf comment définir la valeur locative ?
Bonjour Armand. La question est intéressante. Nous avons eu à expertiser récemment une SCI avec des bâtiments neufs. Il s’agit d’une négociation commerciale entre le bailleur et le propriétaire. Si le locataire veut l’emplacement à tout prix, il est seul juge du prix qu’il est prêt à mettre pour être présent à cet emplacement. Imaginons une grande enseigne qui désire s’implanter à cet endroit.