La valeur locative cadastrale pour la taxe foncière
La valeur locative cadastrale d'un immeuble en France est le loyer annuel normal de l'immeuble lorsqu'il est loué aux conditions du marché. La valeur locative cadastrale (VLC) est la valeur locative calculée conformément aux règles de détermination de l'assiette de la taxe foncière en France.
Pour calculer la valeur locative cadastrale, ce que le contrôle des impôts locaux devra réaliser, il ne faut pas considérer la valeur locative actuelle de l'immeuble, mais se baser sur le loyer normal que pouvait produire l'immeuble au 1er janvier 1970.
La valeur locative cadastrale est calculée par unité d'évaluation cadastrale, l'unité étant le local, qui est un bien ou une fraction de bien soumis à un usage distinct.
Il existe différentes sortes de valeurs locatives cadastrales : pour les locaux commerciaux, pour les locaux professionnels, pour les locaux industriels et pour les locaux à usage d'habitation.
La valeur locative cadastrale des locaux professionnels et des locaux à usage d'habitation
Selon l'article 324 H de l'annexe III du code général des impôts (CGI), la valeur locative cadastrale des locaux à usage professionnel et d'habitation est la suivante :
I- Pour les maisons individuelles et les locaux situés dans un immeuble collectif, le classement communal est fondé sur une nomenclature en huit catégories, adaptant aux normes locales de construction les critères généraux énumérés dans le tableau ci-dessous.
II- Pour les dépendances éloignées bâties et autres éléments visés à l'article II du 324 G, le classement communal est basé sur une nomenclature spéciale en quatre catégories, adaptant aux normes locales de construction les critères généraux décrits dans le tableau ci-dessous.
III- Dans les deux cas I et II, peuvent être créées des catégories intermédiaires qui regrouperont, dans de simples proportions, deux catégories-types.
IV- Les caractéristiques physiques associées à chaque type et catégorie de locaux identifiés dans la classification communale sont énumérées dans le rapport des opérations de révision."
Article 324 H du code des impôts
Chaque commune établit une classification des locaux situés sur son territoire,
Lors de la refonte de 1970, tous les propriétaires d'immeubles et de locaux devaient remplir un formulaire.
Depuis cette refonte, les propriétaires d'immeubles et de locaux doivent indiquer dans un dossier spécial à l'administration toutes les constructions nouvelles, les additions aux constructions existantes (Art du CGI 1406), les changements de consistance et les changements d'affectation, dans les 90 jours de la réalisation du changement.
Parmi tous les locaux, quelques locaux de référence sont sélectionnés et évalués,
Calcul de la surface pondérée
On prend la surface réelle et on la modifie en fonction de la taille du bâtiment, des éléments de confort, de la nature des pièces, des éléments de confort, de l'état d'entretien du bâtiment, de la situation du bâtiment dans la commune, etc.
Utilisation d'un patch d'importance
Ce patch modifie la surface en lui attribuant un coefficient en fonction du nombre de m2.
Poids des éléments secondaires
Le coefficient pondérant la taille des éléments secondaires varie de 0,1 à 0,6, en fonction de la valeur de chaque élément secondaire.
Utilisation d'un patch global,
Application des équivalences de surface,
Certains éléments d'équipement donnent lieu à une équivalence superficielle, c'est-à-dire une équivalence en mètres carrés (une baignoire : 5 m2, une douche : 4 m2, un système de refroidissement : 2 m2, etc.)
Calcul de la surface totale pondérée
Utiliser un tarif d'évaluation sur la surface totale pondérée.
Le tarif est déterminé à partir d'une étude des loyers existants dans la commune au 1er janvier 1970.
Le résultat est la valeur locative d'enregistrement.
Les locaux professionnels (locaux utilisés par des professionnels indépendants, comme les médecins, dentistes, avocats, experts comptables, agents d'assurance, …) suivent la même méthode d'évaluation de la valeur locative d'enregistrement que les locaux à usage d'habitation.
La valeur locative d'enregistrement des locaux commerciaux
L'article 1498 du code général des impôts (CGI) explique la valeur locative d'enregistrement des locaux commerciaux et de certains autres locaux (Loi n° 2003-1312, 30 décembre 2003, art. 43§2 Budget supplémentaire pour 2003 Journal officiel 31 décembre 2003) :
"La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et les établissements industriels de l'article 1499 est déterminée selon l'une des méthodes énumérées ci-après : 1 º Pour les biens loués à des conditions normales de prix, la valeur locative est celle qui ressort de cette localisation ; 2º a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, ou occupés par un tiers sans loyer, ou vacants, ou loués à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison.
Les termes de comparaison sont choisis dans la commune ; ils peuvent être choisis en dehors de la ville pour évaluer des immeubles présentant un caractère particulier ou exceptionnel ;
b.La valeur locative des locaux de référence comparatifs est fixée :
Soit à partir du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble avait un bail normal à cette date,
Soit, à défaut, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une commune qui présente, du point de vue économique, une situation analogue à celle de cette commune et qui étaient situés à cette date à des conditions normales de prix ;
3 º En dehors de ces bases ci-dessus, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. "
Code des Impôts
Trois méthodes sont utilisées pour fixer la valeur locative d'enregistrement des locaux commerciaux.
1 - Détermination de la valeur locative par l'étude des baux
" 1 º Pour les biens loués dans des conditions normales de prix, la valeur locative est celle qui se dégage de cette location ; "
Code des Impôts
Si les locaux commerciaux sont loués à des conditions normales, et si les locaux étaient existants et loués le 1er janvier 1970, la valeur locative cadastrale de 1970 est égale au loyer pratiqué à cette époque.
Mais il faut vérifier si le local est loué à des conditions normales de prix. Il est donc important de pouvoir comparer avec un immeuble de référence. On choisit un bâtiment de référence et on détermine le montant des m2 pondérés de ce bâtiment de référence. Si le montant des m² pondérés de votre immeuble est compris entre 80% et 120% du montant total des m2 pondérés de l'immeuble de référence, le loyer de votre immeuble est considéré comme normal.
Dans ce cas, "la valeur locative est celle qui ressort de cette localisation". Ensuite, nous allons actualiser la valeur locative de 1970 en utilisant un jeu de deux coefficients.
Si le local n'existait pas au 1er janvier 1970, ou a une consistance ou un usage différent, la détermination de la valeur locative d'enregistrement par l'étude des baux n'est pas possible.
2 - Détermination de la valeur locative par la méthode de comparaison
"2º a. Pour les immeubles loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, ou occupés par un tiers sans loyer, ou vacants, ou loués à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison.
Les termes de la comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour évaluer des immeubles présentant un caractère particulier ou exceptionnel ;"
Code général des impôts
La détermination de la valeur locative par comparaison est utilisée pour la majorité des locaux :
- Pour les biens loués dans des conditions de prix anormales,
- Pour les biens occupés par leur propriétaire,
- Pour les biens occupés par un tiers sans loyer,
- Pour les biens vacants,
- Pour les locaux loués à titre gratuit.
Il est nécessaire de déterminer la surface pondérée des locaux à évaluer.
Les agents de l'administration fiscale française choisissent un immeuble de référence à comparer avec l'immeuble du propriétaire, avec un tarif fixe. Ils multiplient le tarif de l'immeuble de référence par le nombre de m2 pondérés de l'immeuble à évaluer. Le choix du bâtiment de référence peut être discuté.
Habituellement, le bâtiment de référence est choisi dans la municipalité où se trouve le bâtiment à évaluer. Toutefois, le bâtiment de référence peut être choisi en dehors de la commune, s'il "présente un caractère particulier ou exceptionnel."
Par exemple : plusieurs communes n'ont pas d'hypermarché, et peu ont deux hypermarchés. Il peut être nécessaire de chercher en dehors de la commune pour trouver le local de référence. Ensuite, il faut actualiser la valeur locative cadastrale de 1970 en utilisant un jeu de deux coefficients :
- La mise à jour entre 1970 et 1980, basée sur le coefficient départemental (département) ;
- mise à jour de 1981 à 2007, sur la base du coefficient national.
3 - Détermination de la valeur locative par appréciation directe : méthode lorsque les deux autres méthodes sont inapplicables.
"3 º Si ces bases ne sont pas applicables, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe."
Code général des impôts
Tout d'abord, estimation de la valeur vénale de l'immeuble au 1er janvier 1970.
Plusieurs moyens existent pour déterminer cette valeur vénale :
- Prix de vente dans les contrats de vente rapprochés,
- Prix de vente escompté dans les actes des anciens contrats de vente,
- Coût de reconstruction de l'immeuble sur lequel est appliqué un amortissement.
Ensuite, détermination du taux d'intérêt applicable à cette valeur vénale.
Le taux d'intérêt doit être le taux moyen des biens immobiliers dans la commune.
Là encore, la valeur locative cadastrale de 1970 doit être ensuite actualisée.
La valeur locative cadastrale des locaux industriels
Il existe deux grands types de locaux industriels :
- Les usines et les ateliers de fabrication, de transformation ou de réparation ;
- Les locaux où sont réalisées des opérations d'extraction, de manutention ou de services, dans lesquels sont principalement utilisés la force motrice et l'outillage.
- Sont également assimilés à des locaux industriels les bureaux et locaux de faible importance appartenant à un même centre industriel (à l'exception des locaux à usage d'habitation).
1 - La détermination de la valeur locative cadastrale par la méthode comptable
L'article 1499 du code général des impôts (CGI) concerne la valeur locative cadastrale des locaux industriels : * "La valeur locative des biens industriels passibles de la taxe foncière sur les terrains bâtis est déterminée en appliquant, sur le prix de revient de leurs différents éléments, corrigé des facteurs qui avaient été prévus pour la révision des bilans, les taux d'intérêt fixés par décret en Conseil d'Etat.
Avant l'utilisation éventuelle de ces facteurs, le prix de revient des terrains est majoré de 3 % pour chaque année écoulée depuis l'entrée de l'élément dans le patrimoine du propriétaire.
Un décret en Conseil d'Etat fixe les taux d'abattement applicables àLa valeur locative cadastrale des locaux industrielsLa valeur locative cadastrale des bâtiments et des installations pour tenir compte de la date de leur entrée dans le patrimoine de l'entreprise.
Un abattement supplémentaire est également accordé à certaines catégories de locaux en raison de leur caractère exceptionnel, qui repose sur la nature des opérations réalisées ; Ces types de locaux sont déterminés par un décret en Conseil d'État qui fixe également les limites et les conditions d'application de l'abattement. "
La valeur locative des locaux industriels repose essentiellement sur des données comptables, concernant principalement le prix de revient du terrain, des bâtiments, du matériel et de l'outillage.
L'article 324 AE de l'annexe III du code général des impôts (CGI) explique : * "Le prix de revient visé à l'article 1499 du code général des impôts s'entend de la valeur d'origine pour laquelle les biens doivent être inscrits au bilan conformément à l'article 38 quinquies de la présente annexe.
Aucune correction n'est apportée à ces valeurs pour tenir compte des taxes sur le chiffre d'affaires (taxe sur la valeur ajoutée) supportées par l'entreprise.
La valeur d'origine à prendre en compte est le prix de revient total avant déductions exceptionnelles et amortissements spéciaux admis en matière fiscale. Il en est de même pour les biens partiellement réévalués ou amortis pour la totalité ou pour une partie d'entre eux. "
L'article 324 AF de l'annexe III du code général des impôts (CGI) ajoute : *"Lorsqu'il ne résulte pas du bilan, le prix de revient est déterminé, selon le cas, par l'ensemble des documents comptables ou autres pièces justificatives et, à défaut, par une évaluation soumise au droit de regard de l'administration. "
A partir du prix de revient sont utilisés des coefficients de réévaluation et des abattements :
Réévaluer les biens achetés ou créés avant le 1er janvier 1959 selon un coefficient de révision des bilans.
Ajouter 3% sur le prix de revient du terrain par an, depuis l'entrée dans le patrimoine.
Calculer sur le prix de revient réévalué un taux d'intérêt (8% sur les terrains et 12% sur les bâtiments et installations).
Le résultat de ces trois opérations donne la valeur locative brute de registre des locaux industriels.
Calculer sur la valeur locative brute cadastrale un abattement de 25% (biens acquis ou créés avant 1976) ou de 33% (biens acquis ou créés depuis le 1er janvier 1976) pour tenir compte de la durée de détention.
Le résultat de cette nouvelle opération est la valeur locative cadastrale du local industriel.
Lectures supplémentaires
- Définition de la valeur locative d'un commerce à Lyon
- Valeur locative brute
- Comment connaitre la valeur locative d'un terrain ?
- Comment calculer la valeur locative d'un bien ?
- Valeur locative par ville
2 - La détermination de la valeur locative cadastrale par la méthode particulière
Aux termes de l'article 1500 du code général des impôts (CGI), * " Par dérogation à l'article 1499, les immeubles et terrains industriels qui ne figurent pas à l'actif d'une entreprise industrielle ou commerciale tenue aux obligations prévues à l'article 53 A, sont évalués comme il est dit à l'article 1498. "
Les sociétés qui relèvent du régime forfaitaire d'imposition, même si elles optent pour le régime réel d'imposition ne peuvent pas utiliser la méthode comptable et doivent donc utiliser la méthode particulière pour la détermination de la valeur locative cadastrale.
Cette méthode particulière consiste à mesurer la valeur locative d'enregistrement des locaux industriels selon les règles d'évaluation des locaux commerciaux, ce qui signifie déterminer la valeur locative soit par l'étude des baux, soit par comparaison avec un immeuble de référence, soit par appréciation directe.
La détermination de la valeur locative par l'étude des baux n'est possible que si les locaux étaient existants au 1er janvier 1970. Il faut toutefois que les locaux aient été loués dans des conditions normales.
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