Expertise de la valeur locative d’hôtel et de résidence de tourisme
La valorisation d’un actif tel qu’un hôtel ou une résidence de tourisme suppose une approche spécifique.
Le marché hôtelier fait l’objet, depuis plus d’une vingtaine d’années, d’une profonde mutation compte tenu, notamment, de la pratique du « pricing dynamique » et de l’émergence des Online Travel Agencies (OTA) comme Booking ou Expedia. Alors comment définir la valeur locative de votre hôtel ?
Optimisation de la Valeur Locative d’un Hôtel grâce à une Approche Expertise
Une résidence de tourisme et a fortiori un hôtel constitue le plus souvent un actif immobilier dit « monovalent ». L’énonciation de ce qui ressemble à une évidence impacte en réalité fortement la valeur des actifs, que ce soit du point de vue de la valeur vénale, ou le la valeur locative (et donc du rendement).
La valeur locative d’un hôtel est un élément crucial dans la gestion immobilière, et il est essentiel de comprendre comment elle est déterminée. Dans cet article, nous allons explorer la méthode hôtelière et les étapes clés pour optimiser cette valeur tout en tenant compte des exigences spécifiques du marché.
1. Redéfinition de la Monovalence
Les locaux monovalents, régis par l’article 23-8 du décret de 1953, sont caractérisés par une activité unique, conformément à l’article R145-10 du Code de Commerce. La jurisprudence ajoute des critères, y compris les coûts de réaménagement pour d’autres activités. Comprendre la monoactivité et les travaux nécessaires est essentiel.
2. Le Fondement de la Méthode Hôtelière
La méthode hôtelière évalue un pourcentage du chiffre d’affaires théorique d’un hôtel en fonction de sa catégorie, de son emplacement, de sa qualité et de la concurrence. Cette approche nécessite une analyse sur plusieurs années, en tenant compte des événements exceptionnels et des évolutions dans les moyens de commercialisation.
3. Méthodologie Optimale pour le calcul de la valeur vénale
3.1 Calcul de la Recette Annuelle Théorique Maximale
La première étape consiste à calculer la recette annuelle théorique maximale en utilisant des prix praticables issus de sources statistiques, multipliés par le nombre de chambres et de jours d’ouverture. La recette maximale doit ensuite être ajustée en fonction du taux d’occupation correspondant à la catégorie et à l’emplacement de l’hôtel.
3.2 Formule
Recette théorique HT = prix praticable HT x nombre de chambres x nombre de jours d’ouverture x taux d’occupation normé.
3.3 Retraitements
Le chiffre d’affaires théorique nécessite des retraitements, tenant compte des corrections à la baisse (commissions massives, mauvais emplacement, charges exorbitantes) et/ou à la hausse.
3.4 Calcul de la Valeur Locative Brute
La valeur locative brute est déterminée en appliquant un pourcentage, appelé taux d’effort, sur la recette théorique. Ces pourcentages varient selon la catégorie de l’hôtel :
- Hôtel une étoile : 16 à 18%
- Hôtel deux étoiles : 14 à 16%
- Hôtel trois étoiles : 13 à 14%
- hôtel quatre étoiles : 12 à 15%
3.5 Prise en Compte des Locaux Annexes
Les locaux annexes, tels que les salles de séminaires, la restauration, le logement du directeur, et le spa, nécessitent une évaluation distincte en fonction de leur nature.
- Restauration : fraction de la recette (5 à 8%) ou loyer fixé par comparaison au m².
- Salle de séminaire : loyer fixé en fonction de la capacité ou du chiffre d’affaires généré.
- Logement de l’exploitant : loyer fixé par compensation.
En conclusion, la détermination de la valeur locative d’un hôtel demande une analyse pointue et une connaissance approfondie du métier. Il est recommandé de faire appel à un expert professionnel pour garantir une évaluation précise et optimisée. En tant qu’expert judiciaire, vous sommes agréés par les tribunaux pour intervenir dans les litiges afin de recalculer des loyers au terme des baux.
FAQ sur la valeur Locative des hôtels et résidence de tourisme
Comment estimer la valeur d’un hôtel ?
Estimer la valeur d’un hôtel nécessite une analyse complète de divers facteurs. Voici quelques étapes clés du processus :
Performance Financière : L’estimation commence souvent par l’examen des revenus et des dépenses de l’hôtel sur plusieurs années. Cette analyse financière peut inclure les revenus des chambres, la restauration, les conférences, le spa, entre autres et tous les coûts associés à ces services.
Emplacement: L’emplacement de l’hôtel joue un rôle crucial dans l’estimation de sa valeur. Un hôtel situé dans une zone touristique ou un centre d’affaires majeur pourrait valoir plus qu’un hôtel situé dans une région moins fréquentée.
État de l’actif : L’état de l’hôtel doit également être pris en compte, y compris l’âge de la propriété, le niveau d’entretien, la qualité des installations et le besoin potentiel de rénovations.
Comparables du marché : Une autre méthode consiste à comparer votre hôtel avec des établissements similaires en termes de taille, d’emplacement et de services proposés qui ont été vendus récemment dans le voisinage ou au sein du même marché.
Taux d’occupation : Le taux d’occupation est un autre facteur à considérer lors de l’estimation de la valeur d’un hôtel. Les hôtels avec un taux d’occupation plus élevé seront généralement plus précieux parce qu’ils génèrent plus de revenus.
Marque et gestion: La marque sous laquelle l’hôtel opère et son équipe de gestion peuvent également influencer sa valeur. Un hôtel sous une marque bien connue peut valoir plus qu’un hôtel indépendant.
Comment savoir si un hôtel est rentable ?
La rentabilité d’un hôtel est généralement basée sur plusieurs facteurs:
Taux d’occupation : Ce pourcentage vous indique combien de chambres ont été réservées par rapport au nombre total de chambres disponibles.
Prix moyen par chambre : Il s’agit du revenu moyen que vous générez pour chaque chambre disponibles.
Revenu par chambre disponible (RevPAR) : Il se calcule en multipliant le taux d’occupation par le prix moyen par chambre. Il donne une vue globale de la performance financière.
Coûts opérationnels : Ce sont les dépenses liées à la gestion de l’hôtel, y compris le loyer, la maintenance, les salaires, l’approvisionnement et autres frais généraux.
Revenus secondaires : Ces revenus proviennent des services supplémentaires que propose votre hôtel, tels que restauration, spa, salle de sport, etc.
La satisfaction client : Les avis et notes des clients peuvent aussi être un bon indicateur de la rentabilité future.
Comment évaluer le fonds de commerce d’un hôtel ?
Calculer le fonds de commerce d’un hôtel est un processus en plusieurs étapes qui nécessite une analyse détaillée des divers éléments financiers de l’entreprise. Voici les étapes générales pour effectuer ce calcul:
Calcul du chiffre d’affaires hors taxes (HT) : vous aurez besoin des comptes annuels pour obtenir ces informations. Le chiffre d’affaires HT correspond aux ventes réalisées sur l’année par l’hôtel.
Apprécier le taux de marge brute : Il représente la différence entre le chiffre d’affaire et le coût d’achat des marchandises vendues.
Calcul de l’excédent brut d’exploitation (EBE) : C’est la somme qui reste à l’entreprise après avoir payé les charges directement liées à son activité (coûts des matières premières, salaires, etc.), mais avant de tenir compte des charges financières, exceptionnelles et fiscales.
Choisir un multiple adapté: Le secteur de l’hôtellerie a généralement un multiple spécifique pour calculer la valeur du fonds de commerce basé sur l’EBE. Ce multiple peut varier en fonction des spécificités de l’hôtel et des conditions du marché local, mais c’est généralement autour de 3 à 5 fois l’EBE.
Multipliez : Multipliez l’EBE obtenu par le multiple approprié pour obtenir la valeur du fonds de commerce.
Berthier & Associés estime la valeur locative de votre Hôtel
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