Expertise de la valeur locative d’hôtel et de résidence de tourisme
La valorisation d’un actif tel qu’un hôtel ou une résidence de tourisme suppose une approche spécifique.
Le marché hôtelier fait l’objet, depuis plus d’une vingtaine d’années, d’une profonde mutation compte tenu, notamment, de la pratique du « pricing dynamique » et de l’émergence des Online Travel Agencies (OTA) comme Booking ou Expedia. Alors comment définir la valeur locative de votre hôtel ?
Vous recherchez à valoriser la valeur locative de votre hôtel ou de votre résidence de tourisme ? Les experts immobiliers du Cabinet Berthier & Associés peuvent vous aider. Contactez-nous en ligne ou par téléphone au 04 79 68 62 62 pour expertiser votre hôtel.
Une résidence de tourisme et a fortiori un hôtel constitue le plus souvent un actif immobilier dit « monovalent ». L’énonciation de ce qui ressemble à une évidence impacte en réalité fortement la valeur des actifs, que ce soit du point de vue de la valeur vénale, ou le la valeur locative (et donc du rendement).
Il convient de rappeler qu’un local dit monovalent est légalement définie comme étant « un local construit en vue d’une seule utilisation ». A noter cependant que la cour de cassation a une interprétation extensive de la mono valence en y incluant « l’importance et le coût élevé des travaux de transformation des lieux, nécessaires à l’exercice d’autres activités ».
A contrario certaines décisions ont parfois retenues que des bâtiments (type clinique) pouvaient facilement être adaptés à d’autres activités (hôtels, bureaux, hébergement…). En pratique il conviendra d’analyser plusieurs critères pour vérifier si les biens sont ou non monovalents (urbanisme – servitude d’affectation – typologie de la construction…).
Calcul de la valeur locative de l’hôtel
Comment calculer le loyer d’un hôtel ?
De cette analyse dépendra la valorisation des actifs. En effet la procédure de fixation des loyers en renouvellement conduit à l’application d’un dispositif spécifique pour ce type d’établissement puisqu’il sera tenu compte d’une méthode dite professionnelle. Cette dernière connue sous le nom de méthode hôtelière conduit à la valorisation de loyers en fonction d’un chiffre d’affaires reconstitué auquel on applique un coefficient. (ratio loyer/chiffre d’affaires hôtel)
On notera cependant que cette méthode ne suffit désormais plus aux magistrats. Lesquels dans la quasi-totalité des cas qui nous sont confiés dans le cadre de désignations en tant qu’expert judiciaire nous demandent d’approcher la valeur locative de ces établissements en retenant un panel de méthodes parmi lesquelles une méthode par comparaison.
Ainsi la valeur de ce type d’établissement repose tout à la fois sur une analyse juridique et technique précise mais aussi sur une importante source d’information sur les loyers et prix de ventes pratiqués pour de tels établissements.
Les hôtels, les résidences de tourisme ou les résidences étudiantes constituent des locaux monovalents au sens de l’article R. 145-10 du Code de commerce, la monovalence s’entendant de locaux construits en vue d’une seule utilisation et qui ne peuvent être affectés à un autre usage commercial sans d’importants travaux.
La mono valence entraîne des conséquences concernant la fixation du loyer de renouvellement, lequel échappe de plein droit au mécanisme de plafonnement du loyer (art. L. 145-34 C.) Pour être fixé à la valeur locative déterminée en fonction des usages observés dans la branche d’activité considérée.
Calcul du taux d’effort hôtellerie
Le coefficient d’effort correspond au coefficient de loyer. Il est calculé par le rapport : loyer charges comprises / chiffre d’affaires.
Ce taux peut également être calculé par rapport à la marge brute ou à l’EBITDA ajusté des loyers.
Le calcul du taux d’effort a pour but d’analyser la capacité du locataire-exploitant à supporter le loyer.
La valeur Locative
Traditionnellement, dans le secteur de l’hôtellerie, la valeur locative est fixée en fonction de la méthode dite « hôtelière » qui a dû s’adapter aux évolutions précédemment citées, l’expert immobilier va déterminer la valeur locative en fonction d’un « prix praticable par chambre » déterminée au moyen des différentes sources documentaires permettant de déterminer celui-ci.
Ce prix praticable sera déterminé en fonction d’un chiffre d’affaires théorique basé sur les tarifs pratiqués et le taux d’occupation moyen observé dans le quartier, la station ou la commune.
Bien entendu, il convient également de tenir compte des commissions versées aux OTA, du niveau de TVA et de la taxe de séjour.
Expertise d’hôtel
L’expert est tenu de respecter les exigences strictes énoncées dans le Manuel d’évaluation du RICS, affectueusement appelé » Le Livre rouge « . Le Livre rouge est la bible de l’expert – il contient un ensemble complet de règles et offre des conseils sur la façon dont une expertise doit être établie, les renseignements et les questions qu’elle doit couvrir et les exigences imposées à l’expert pour être objectif, raisonnable, sans conflit et, surtout, pour avoir une expérience suffisante pour évaluer un type particulier de bien.
Le Livre rouge met l’accent sur la valeur marchande et locative, une base d’évaluation strictement définie que tous les prêteurs exigent. Essentiellement, l’expert doit évaluer la valeur d’un bien s’il est vendu dans des conditions de pleine concurrence à un moment donné entre un acheteur et un vendeur consentant.
Une catégorie de biens immobiliers spécialisés, comme un hôtel, exige des connaissances spécialisées dans un secteur d’activité. La surface et les m², n’entrent pas en ligne de compte. C’est le rendement commercial de cet actif particulier qui est la clé de l’évaluation, l’expert devant évaluer le niveau de commerce équitablement maintenable et le bénéfice d’exploitation équitablement maintenable qui peut être réalisé par un exploitant raisonnablement efficace de l’entreprise, sur lequel un acheteur potentiel serait susceptible, de l’avis de l’évaluateur, de fonder une offre.
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Berthier & Associés estime la valeur locative de votre Hôtel
Avec 39 ans d’expérience et 650 expertises immobilières par an, les experts immobiliers du cabinet Berthier & associés sauront vous accompagner pour déterminer la valeur locative de votre hôtel et la valeur d’un fonds de commerce d’hôtel. Contactez-nous en ligne ou par téléphone au 04 79 68 62 62 pour expertiser votre hôtel ou résidence de tourisme.