Indemnités d'éviction de bail commercial en cas de non-renouvellement

Lorsqu’un bailleur décide de ne pas renouveler le bail commercial de son locataire, se pose la question de l’indemnisation de ce dernier.

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• Comment mettre fin à un bail commercial 3 6 9

Il s’agit de la conséquence du « droit au non-renouvellement » dont dispose un propriétaire. À noter que ce droit est absolu dans le cadre de la propriété commerciale et que le propriétaire n’a pas à justifier ses raisons.

Pour autant l’article L145-14 du Code de commerce prévoit que le bailleur est alors redevable d’une indemnité d’éviction qui doit couvrir l’intégralité du préjudice causé au preneur.

Derrière ce principe juridique vaste se cache en réalité des limites à ce préjudice. En réalité c’est essentiellement d’un point de vue économique que ce dernier doit être apprécié (le préjudice « moral » n’est pas indemnisé). L’indemnité comprend alors :

• Une indemnité principale, dont le montant est fonction de la perte ou non du fonds.
• Dans l’hypothèse d’une perte de fonds c’est la valeur du fonds de commerce qui est retenue, ce dernier étant déterminé « selon les usages de la profession ». La valeur de ce dernier se calculait historiquement à travers des méthodes dites « des barèmes ». On notera cependant que les magistrats demandent de plus en plus de faire référence à des comparables (c’est-à-dire des ventes réelles de fonds de commerce identiques), tandis que les méthodes financières (EBE, Cash-Flow…) malgré leurs pertinences sont sous-exploitées. Enfin il convient d’avoir également à l’esprit que la valeur du fonds est étroitement lié au droit au bail.
• Dans l’hypothèse d’un transfert du fonds, Il s’agit de prendre en compte une indemnité dite de déplacement qui sera basée sur la valeur du droit au bail de locaux identiques ainsi que diverses contreparties liées à des troubles/pertes d’exploitation. On notera cependant que ce montant peut parfois se révéler très élevé, supérieur même à la valeur du droit au bail.
• Des indemnités accessoires, lesquelles sont censées couvrir tous les autres préjudices. A noter que même si ces indemnités ne sont pas limitativement énumérées par l’article L145-14, il n’en demeure pas moins que la jurisprudence d'indemnité d'éviction de bail commercial a tendance à n’en retenir qu’une quinzaine, parmi lesquelles on peut citer : Indemnité de remploi, Frais de déménagement et de réinstallation, double loyer, trouble commercial, perte de stocks, travaux non amortis, indemnité de licenciement du personnel, publicité, mailing, frais d’actes et formalités juridiques, frais techniques (déménagement de serveurs, de lignes téléphoniques, dé résiliation d’abonnements..)
• Calcul indemnité d'éviction bail commercial résidence de tourisme : En cas de non-renouvellement de bail d'hôtel ou de résidence de tourisme.
• Indemnité d'éviction bail commercial lmnp : calcul des indemnités d'éviction en cas de non-renouvellement de bail commercial entre le loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP), propriétaire du bien immobilier, avec le gestionnaire exploitant de la résidence. (ou le preneur à bail).

Le calcul de l'indemnité est basé sur la valeur vénale du bien et comprend tout d'abord :

• L'indemnité d'éviction principale qui correspond à la valeur du bien immobilier dont le commerçant est dépossédé et qui doit lui permettre d'acquérir un bien équivalent ;

Cas de la perte du fonds

Si le commerçant perd sa clientèle, il sera indemnisé sur la base de la valeur du fonds de commerce à l'identique de celui qu'il perd, déterminé selon les « usages de la profession ».
=> C'est l'indemnité dite de remplacement.

Cas du transfert du fonds

Si, au contraire, le locataire peut se réinstaller et poursuivre son exploitation, il lui est calculé le montant total du préjudice lié au déplacement du fonds (acquisition droit au bail, érosion de la clientèle, frais de communication, etc.), et du manque à gagner temporaire pour l'exploitation (voir ci-après les indemnités accessoires).
=> C'est l'indemnité dite de déplacement.

Calcul de l'indemnité d'éviction de bail commercial et valorisation des indemnités d'éviction

Cette indemnisation peut également comprendre des indemnités d'éviction accessoires en réparation du préjudice que l'exproprié aura à subir :

• L'indemnité de remploi ;
• Les frais de déménagement et de réinstallation ;
• Le trouble commercial ;
• La perte sur stocks ;
• Les frais d'installation non amortis ;
• Les frais de licenciement du personnel ;
• Les frais divers en cas de transfert.

Le travail de l'expert immobilier consiste à une exploration de l'activité économique du client, de son environnement et le positionnement de l'affaire à expertiser sur le marché sectoriel.

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