Comment calculer le plafonnement de l’IFI ?
Au moment de payer l’impôt sur la fortune immobilière IFI, il faut bien entendu se poser la question de quel patrimoine entre dans l’ISF ? et comment se calcule l’IFI ? Dans certains cas, l’impôt sur la fortune peut être plafonné afin qu’il ne dépasse pas les revenus nets. Nous allons voir comment calculer le plafonnement de l’IFI.
Vous êtes en contentieux avec l’administration fiscale, qui vous réclame des montants trop élevés pour votre impôt sur la fortune immobilière, IFI, ou ISF, contactez Berthier & Associés ou ses experts immobiliers au 04 79 68 62 62 pour analyser avec fiabilité la valeur de vos biens et voir comment calculer le plafonnement de l’IFI.
Taux de l’impôt IFI en France
Les taux d’imposition IFI applicables pour 2020 sont indiqués dans le tableau ci-dessous.
| Fraction Taxable | Taux d’imposition |
|---|---|
| €0 – €800,000 | 0% |
| €800,000 – €1,300,000 | 0.50% |
| €1,300,000 – €2,570,000 | 0.70% |
| €2,570,000 – €5,000,000 | 1% |
| €5,000,000 – €10,000,000 | 1.25% |
| €10,000,000+ | 1.50% |
Comment calculer le plafonnement de l’IFI
Un plafond d’impôt sur la fortune est appliqué, de sorte que le total des impôts ne dépasse pas 75 % des revenus, une règle compliquée qui ne s’applique qu’aux résidents.
L’évaluation permettant d’arriver à la richesse nette imposable est complexe et si vous êtes susceptible d’être assujetti à l’impôt, il convient de consulter un professionnel.
Plafonnement de l’Impôt sur la fortune immobilière
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est plafonné afin de limiter le montant de l’impôt sur le revenu (IR), les prélèvements sociaux (PS) et l’IFI à un montant ne dépassant pas 75 % des revenus nets.
Quand s’applique le plafonnement de l’IFI ?
Le plafonnement de l’IFI s’applique lorsque :
L’impôt sur le revenu (IR) + les prélèvements sociaux (PS) + l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) > 75 % des revenus
Sont retenus :
- Tous les impôts sur les revenus payés en France et à l’étranger de l’année précédente ;
- Prélèvements sociaux PS : ce sont la CSG, CRDS, prélèvement social et contribution additionnelle, prélèvement de solidarité, contribution hauts revenus, contributions diverses, taxe sur métaux précieux, bijoux et objets d’art, taxe sur plus-values immobilières, taxe sur cessions de terrains constructibles ;
- Tous les revenus mondiaux de l’année précédente : revenus nets de frais professionnels (après déduction des déficits catégoriels), revenus exonérés, revenus soumis à un prélèvement libératoire, plus-values etc.
Montant du plafonnement
Lorsque le seuil des 75 % est franchi (plafond), l’IFI est déduit de la part excédentaire. La déduction est alors égale à :
Déduction = (IR + PS + IFI) – 75 % des revenus
Le montant de l’IFI est ensuite diminué de cette part excédent le plafond :
Montant net de l’impôt sur la fortune immobilière = IFI – Déduction
EXEMPLE DE CALCUL DE L’IFI
Soit un patrimoine d’une valeur de 6 millions d’euros au 1er janvier 2020.
En 2020, son propriétaire (marié, 1 enfant) a perçu 100 000 € de revenus nets, soit un impôt sur le revenu (IR) de 16 420 € (selon le nouveau barême d’aout 2020). À cela s’ajoutent 15 000 € de prélèvement sociaux (PS).
Calcul de l’IFI :
IFI avant plafonnement = 48 190 € (calcul avec barème IFI)
IR + PS + IFI = 16 420 + 15 000 + 48 190 = 79610 €
75 % des revenus = 75 000 €
Or 79 610 > 75 000 : donc le plafonnement de l’IFI s’applique.
Déduction = 79 610 – 75 000 = 4 610 €
Le calcul du montant de l’IFI net (après plafonnement) = 48 190 – 4 610 = 43 580 €
COMMENT LA PROPRIÉTÉ EST-ELLE ÉVALUÉE ?
La valeur d’un bien immobilier est sa valeur marchande au 1er janvier de l’année fiscale, c’est-à-dire le prix auquel le propriétaire pourrait vendre le bien immobilier à cette date.
Pour un bien immobilier donné, il existe des règles d’évaluation spécifiques, par exemple :
- pour la résidence principale, une réduction de 30 % est appliquée ;
- le bien loué peut bénéficier d’une réduction d’impôt de 10 à 40 %, selon le type de bail (non meublé, meublé, bail commercial) ;
- la valeur du bien, qui est en construction au 1er janvier, est estimée en fonction de son état à cette date ;
- le bien détenu en usufruit est évalué à sa valeur marchande totale, sauf dans certains cas particuliers.
L’évaluation d’un bien immobilier peut être effectuée par vous-même en utilisant les informations relatives à des offres immobilières similaires sur le marché ou à des ventes de biens immobiliers similaires au cours des dernières années. Dans le premier cas, vous pouvez étudier vous-même les offres immobilières sur le marché ou demander l’aide d’une agence immobilière. Si l’agent vous donne son estimation, son document ne sera pas une déclaration d’expertise officielle. Dans le second cas, l’évaluation de l’objet sur la base des données de l’historique des ventes peut être obtenue sur le site officiel de l’administration fiscale dans la section du PATRIM ou chez le notaire.
La manière la plus raisonnable d’évaluer est de faire appel à un expert, mais cela entraînera certains coûts « utiles ». Il vous fournira une véritable expertise avec un rapport détaillé. Mais dans ce cas, l’expert défend les conclusions de son rapport auprès des autorités fiscales si celles-ci contestent le montant déclaré. Cet expert doit être un spécialiste de l’immobilier, qui dispose d’une assurance professionnelle spéciale pour ses activités d’expert. Grâce à cette assurance, le propriétaire peut être indemnisé si l’évaluation du bien immobilier est inexacte et que l’administration fiscale impose des amendes. Dans tous les cas, il sera utile pour le propriétaire d’avoir un document officiel avec une estimation de son bien, même s’il pense qu’il n’est pas soumis à l’IFI. Si l’administration fiscale demande ultérieurement les informations complémentaires, le propriétaire pourra justifier l’évaluation de sa propriété avec l’avis d’un expert immobilier agréé près des cours d’appel.
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