Quel patrimoine entre dans l’ISF ?
Introduction à l’impôt sur la fortune (ISF), Quel patrimoine entre dans l’ISF ? Depuis 1989, il existe en France un impôt sur la fortune, appelé Impôt de solidarité sur la fortune (ISF).
L’ISF est un impôt annuel progressif, avec des taux de 0,5 % à 1,5 %, et il est dû lorsque votre patrimoine net est supérieur à 1,3 million d’euros, lorsqu’il est ensuite appliqué sur un patrimoine net supérieur à 800 000 euros.
C’est un impôt qui a fait l’objet de beaucoup de publicité négative, souvent mal informée, car il n’a été payé que par environ 350 000 ménages chaque année, dont environ 250 000 ont versé moins de 5 000 euros en ISF.
Néanmoins, avec l’augmentation des prix de l’immobilier depuis les années 1990, c’est une taxe qui est imposée à ceux qui sont « riches en capital » mais « pauvres en revenus ». Ainsi, en 2016, 20 % des personnes assujetties à l’ISF avaient un revenu annuel inférieur à 49 000 euros et 10 % avaient un revenu inférieur à 33 000 euros.
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Le caractère injuste de cette imposition sur les ménages à revenus modestes a été aggravé par la manière dont certains des contribuables les plus riches ont pu utiliser des stratégies d’optimisation de la planification fiscale douteuses pour minimiser (et même échapper) à leur propre responsabilité.
Cette taxe est également une exception française singulière, la plupart des autres pays du monde n’ayant pas de taxe de ce type. Elle a donc provoqué l’exil de certains ménages français et décourage les riches ressortissants étrangers de vivre en France.
Cette taxe a également été fortement critiquée par le candidat à la présidence française de 2017, Emmanuel Macron, qui a affirmé qu’elle était injuste pour ceux qui investissent dans l’économie « réelle » (productive), promettant dans sa campagne de l’abolir : « Je transformerai l’ISF en impôt sur la rente immobilière. J’exonérerai tout ce qui finance l’économie réelle ».
Avec son élection à la présidence, dans le cadre de la loi de finances 2018, le champ d’application de l’ISF a été considérablement réduit, l’assujettissement à l’impôt étant désormais basé uniquement sur les biens immobiliers et les investissements personnels.
En conséquence, la taxe de remplacement a été rebaptisée « Impôt sur la Fortune Immobilière » (IFI). Il convient de noter que le mot « solidarité » a été supprimé du titre.
Ce changement a pour effet de réduire à environ 150 000 le nombre de ménages qui restent assujettis à l’impôt sur la fortune, ce qui rapporte environ 2 milliards d’euros par an.
Ce changement n’a pas été sans soulever des critiques, qui soutiennent que :
- l’impôt reste injuste parce que les actifs des plus riches ne sont pas concentrés principalement dans la propriété mais dans une gamme de produits financiers et de luxe qui échappent désormais à l’impôt ;
- il ne tient pas compte de l’inégalité de ceux qui possèdent un bien de valeur mais dont les revenus sont modestes ;
- il représentera une perte importante pour le trésor public, réduisant les recettes nettes d’environ 3 milliards d’euros à moins d’un milliard d’euros ;
- rien ne justifie, pour des raisons économiques, l’exclusion des avoirs en espèces du champ d’application de la taxe ;
- il ne reconnaît pas la contribution des investissements immobiliers à l’économie ;
- la taxe reste une exception française particulière.
La nouvelle taxe est également complexe, notamment en ce qui concerne les aspects relatifs aux instruments financiers immobiliers, ce qui conduit beaucoup de gens à considérer qu’une nouvelle réforme sera nécessaire à l’avenir.
Assujettissement à l’impôt sur la fortune et quel patrimoine entre dans l’ISF ?
Votre assujettissement à l’impôt sur la fortune dépendra de toute une série de facteurs. Lisez plus pour savoir quel patrimoine entre dans l’ISF.
Résidence
Les actifs pris en compte dans le calcul de l’ISF dépendent de votre résidence en France.
- Résident – Si vous résidez en France, tous vos biens et investissements immobiliers dans le monde entier seront pris en considération pour le calcul de l’impôt.
- Non-résident – Si vous ne vivez pas en France, seuls les biens immobiliers situés en France sont pris en considération, sous réserve des dispositions de toute convention fiscale conclue entre votre pays d’origine et la France.
Pour déterminer votre statut de résident, l’administration fiscale appliquera les règles générales énoncées dans le code des impôts français, sous réserve des accords internationaux éventuellement en vigueur, pays par pays.
Les personnes qui deviennent résidentes en France bénéficient d’une exonération de l’impôt sur les biens étrangers pendant cinq ans. Cette concession s’applique quelle que soit la nationalité.
Ainsi, pendant les cinq premières années de votre résidence en France (jusqu’au 31 décembre de la cinquième année), vous ne serez redevable de l’impôt sur la fortune que sur les biens immobiliers situés en France.
Famille
Les biens de l’ensemble du ménage vivant ensemble seront pris en considération, y compris le conjoint / partenaire et les enfants (mineurs). De même, si vous vivez en couple en union libre, le patrimoine des deux sera évalué.
Les enfants majeurs, même s’ils peuvent faire partie de votre ménage aux fins de l’impôt sur le revenu, sont assujettis séparément sur la valeur de leur propre patrimoine, s’il est supérieur à 1,3 million d’euros.
L’impôt ne s’applique pas aux biens des sociétés ou aux biens commerciaux, sauf en ce qui concerne les biens personnels détenus par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI) française.
Date d’application
L’IFI (anciennement ISF) est une taxe annuelle, et la date applicable pour l’évaluation des actifs et la détermination du ménage est le 1er janvier de chaque année.
Par conséquent, tout changement survenu dans vos actifs ou votre ménage au cours de l’année de déclaration n’est pas pertinent aux fins de l’évaluation de l’assujettissement à l’impôt, car il est basé sur la situation au début de l’année.
Comme indiqué ci-dessus, les personnes qui s’installent en France mais qui n’étaient pas résidentes en France au cours des cinq années précédentes ne sont imposables sur leurs biens situés en France que pendant les cinq premières années de leur résidence, sous réserve de toute convention fiscale applicable.
Biens : quel patrimoine entre dans l’ISF ?
Le champ d’application et l’évaluation des actifs du patrimoine qui entre dans l’ISF se font sur la base suivante.
Actifs imposables
Les actifs qui sont imposables au titre de l’ISF sont tous les biens immobiliers et les investissements dans l’immobilier.
Plus précisément, les biens et le patrimoine qui entre dans l’ISF comprennent :
- La résidence principale, ainsi que les résidences secondaires, les terrains et les biens de location ;
- Les actions détenues dans des sociétés immobilières françaises, appelées sociétés civiles immobilières (SCI) ;
- Les parts détenues dans des fonds immobiliers, tels que les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) et les OPCI (organismes de placement collectif en immobilier), y compris celles détenues via un contrat d’assurance vie ;
- Les actions détenues dans des sociétés à concurrence de la valeur de leurs biens, lorsque vous détenez au moins 10 % du capital.
Biens et patrimoine exemptés
Les biens immobiliers d’entreprise sont totalement exonérés, mais seulement fournis :
- qu’ils soient utilisés dans l’exercice d’une activité professionnelle ;
- L’activité est exercée par le propriétaire ou son associé ;
- Il s’agit de l’activité principale du propriétaire ;
- le bien/investissement est nécessaire à l’exercice de l’activité
Les locations meublées ne sont exonérées que si le propriétaire est un bailleur professionnel enregistré. C’est-à-dire si ses revenus locatifs sont supérieurs à 23 000 euros par an, qui doivent également être supérieurs à ses autres revenus professionnels.
En outre, les investissements dans les forêts ou les terrains boisés sont exonérés à 75 % de leur valeur, mais vous devez les déclarer à leur pleine valeur marchande.
En principe, les contrats d’assurance vie sont également exonérés, bien que la partie du contrat qui est investie en biens immobiliers (via les SCPI, OPCI, SICAV et FCP) en unités de compte puisse être incluse.
Évaluation des actifs et du patrimoine qui entre dans l’ISF
La valeur des actifs est celle au 1er janvier de l’année fiscale.
La résidence principale bénéficie d’une réduction de 30 % sur sa valeur marchande.
Les biens loués bénéficient généralement d’une réduction de 20 %.
En ce qui concerne les propriétés résidentielles qui sont louées, les autorités acceptent généralement l’évaluation d’une telle propriété sur la base de la capitalisation du loyer au taux de 5 %. Les propriétés commerciales peuvent être capitalisées à 8 %.
Les biens détenus en usufruit sont évalués à leur pleine valeur marchande libre, sauf si un conjoint a hérité du bien sur cette base, lorsque l’usufruit est alors évalué sur une base actualisée, selon un barème basé sur l’espérance de vie de l’usufruitier. Ainsi, entre 71 et 80 ans, la valeur de l’usufruit est de 30 % de la valeur libre totale du bien.
Pour prendre un exemple. Une épouse survivante, âgée de 73 ans, opte pour l’usufruit total d’un portefeuille immobilier locatif évalué à 3 millions d’euros. Dans l’hypothèse où les deux enfants du couple détiennent la nue-propriété du portefeuille et ne possèdent aucun autre bien immobilier en France, les actifs imposables seront respectivement de 900 000 euros pour l’usufruit (30 %) et de 1 050 000 euros (70 %/2) par enfant. Dans cette situation, la répartition des biens imposables signifie qu’aucun membre de la famille n’est soumis à l’impôt sur la fortune.
Dettes
Les dettes sont déductibles, à condition qu’elles existent au 1er janvier de l’année fiscale, qu’elles soient à la charge du propriétaire et qu’elles se rapportent aux actifs imposables.
Les dettes déductibles sont celles qui concernent l’achat, l’amélioration ou l’entretien d’un bien immobilier, ainsi que les dettes liées à l’achat d’investissements immobiliers.
Une hypothèque sur le logement principal est déductible de la valeur du bien, à condition que la dette ne dépasse pas 70 % de la valeur, en raison de l’abattement de 30 % sur le logement principal. Ainsi, pour une propriété d’une valeur de 500 000 € (350 000 € après l’abattement de 30 %), une dette est déductible jusqu’à 350 000 €.
Les dettes non déductibles sont celles dont la valeur des biens immobiliers dépasse 5 millions d’euros et dont le montant de la dette dépasse 60 % de la valeur des biens. Lorsque cela se produit, le montant de la dette dépassant ce seuil n’est déductible qu’à hauteur de 50 %.
De même, les dettes entre membres de la famille ne sont pas déductibles, sauf si elles sont contractées aux conditions normales du marché.
Les dettes liées à des actifs totalement exonérés ne sont pas déductibles.
Les prêts dont le principe est remboursable à la fin du contrat – appelés prêts in fine – sont couramment utilisés pour réduire la base d’imposition à l’impôt sur la fortune. Ce régime permet au contribuable d’assurer la déductibilité des dettes à taux fixe pendant la durée du prêt. Désormais, il ne sera possible de déduire qu’une somme théorique amortie, et non plus la totalité du capital restant dû.
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