Quels sont les biens immobiliers qui peuvent être imposés à l’ISF ?
Remplacé au 1er janvier 2018 par l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) était applicable en France depuis 1989. L’objectif de cet impôt sur le patrimoine était de taxer divers actifs immobiliers nets au-dessus d’un certain seuil. Quels sont les biens immobiliers pris en compte et sur quels critères étaient-ils imposés à l’ISF ? Voici tout ce qu’il faut savoir à ce sujet.

Quels sont les actifs immobiliers assujettis à l’Impôt de Solidarité sur la Fortune ?
L’assiette de l’ISF englobait toute une série de biens et autres actifs immobiliers, qu’ils soient bâtis ou non bâtis, dont voici la liste détaillée :
Résidences principales et secondaires
Ce sont les résidences principales ainsi que les résidences secondaires qui constituaient la partie la plus importante de l’actif assujetti, à une nuance près : l’Administration fiscale déduisait un abattement forfaitaire de 30 % sur la valeur vénale au 1er janvier de chaque année d'imposition, de tout bien servant de résidence principale au foyer concerné.
Investissements locatifs
Tous les biens immobiliers loués à titre non professionnel étaient considérés comme des investissements locatifs. Ils entraient de ce fait dans l'assiette de l'ISF sur la base de leur valeur vénale qui pouvait faire l’objet d’une estimation similaire à celle de l’évaluation immobilière IFI.
Terrains constructibles
Les terrains constructibles sont des parcelles de terre sur lesquelles il est possible d’édifier des habitations, des commerces ou d'autres structures. Conformément aux régulations locales et aux plans d'urbanisme, un terrain constructible est généralement zoné et préparé pour permettre des développements immobiliers. La valeur de marché de ce type de terrain était donc soumise à imposition sur la fortune.
Biens non loués
Les biens non loués font référence à des propriétés immobilières qui ne sont pas mises en location au 1er janvier de l’année N : résidences secondaires, propriétés inoccupées ou des biens détenus à des fins personnelles plutôt qu’à des fins locatives. Ils faisaient tous partie de l’ISF.
Parts de sociétés immobilières
Les actions et les parts détenues dans des sociétés immobilières, comme les sociétés civiles immobilières (SCI), étaient incluses dans l'assiette de l'impôt. Cela concerne aussi les parts détenues dans des fonds immobiliers comme les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et les Organismes de placement collectif immobilier (OPCI). Celles-ci sont prises en compte, qu’elles soient souscrites directement ou dans le cadre d’une police d’assurance vie.
Participations équivalentes à 10 % du capital d’une société
Tout actionnaire d’au moins 10 % d’une entreprise propriétaire de biens immobiliers relevait de l’ISF à hauteur de sa participation au capital social.
Biens immobiliers détenus à l'étranger
Les biens immobiliers détenus à l'étranger par les résidents fiscaux étaient également soumis à l'ISF. En ce qui concerne les non-résidents, précisons que seuls leurs actifs immobiliers présents en France étaient imposables au titre de l’ISF.
Biens inscrits à l'inventaire des monuments historiques
Les biens inscrits à l'inventaire des monuments historiques désignent des propriétés immobilières considérées comme ayant une importance culturelle, historique ou architecturale significative. Ces biens peuvent inclure des châteaux et des propriétés de luxe, des manoirs, des demeures anciennes, etc, tous relevant de l’ISF.
Biens situés en Corse et dans les départements d'outre-mer
Enfin, les biens situés en Corse et dans les départements d'outre-mer sont aussi concernés par l'ISF, dans les mêmes dispositions que ceux qui sont implantés en France continentale.
Quels sont les critères d’imposition ?
L'évaluation des biens immobiliers soumis à l'ISF était basée sur leur valeur vénale au 1er janvier de chaque année. À l’image d’une expertise immobilière IFI, ladite valeur vénale est déterminée en tenant compte de différents critères, et des abattements peuvent s'appliquer.
Abattement pour la résidence principale
L’Administration fiscale appliquait un abattement forfaitaire de 30 % sur la valeur du marché de la résidence principale. Cependant, cet abattement n'est applicable que si la résidence principale n'est pas détenue par le biais d'une SCI de gestion. En cas d'imposition distincte des deux conjoints d’un foyer fiscal au titre de l’impôt sur le revenu (IR), un seul immeuble pouvait bénéficier de l'abattement de 30 %. Toutefois, en cas de séparation de biens et de non-cohabitation, chaque conjoint pouvait appliquer l'abattement à sa résidence principale. Quant aux biens détenus en usufruit, ils étaient déclarés pour leur valeur vénale en pleine propriété.
Déductibilité des dettes
Les dettes étaient déductibles à condition qu'elles soient formalisées au 1er janvier de l'année fiscale. La charge devait incomber au propriétaire d’un actif immobilier imposable. La déduction englobait les emprunts et intérêts d’emprunts liés à l’acquisition, aux dépenses d’amélioration ou d’entretien d'un bien immobilier. Il en était de même des frais d’hypothèque sur la résidence principale à hauteur de 70 % de la valeur du logement. Les prêts in fine étaient également utilisés pour réduire la base d'imposition à l'ISF, mais seulement à hauteur d’un montant théorique légalement déductible.
Dettes non déductibles
Cependant, certaines dettes n'étaient pas déductibles de l’ISF, totalement ou partiellement. Cela concerne les montants d’emprunts au-dessus de 60 % de la valeur des biens de plus de 5 millions d'euros, qui étaient déductibles pour moitié. De plus, les dettes entre les membres d’une même famille n'étaient pas déductibles, exception faite de celles qui ont été encadrées par des conditions normales du marché. Enfin, les dettes liées à des actifs totalement exonérés ne pouvaient pas non plus être déduites.
Exonérations
Certains biens étaient exonérés de l'ISF, notamment les biens affectés à un usage professionnel, les biens affectés à l'exploitation d'un service public et les biens professionnels liés à l'immobilier. Cependant, les conditions devaient être remplies :
- l'utilisation du bien dans l'exercice d'une activité professionnelle agricole, artisanale, commerciale ou industrielle ;
- l'exercice de l'activité par le propriétaire du bien immobilier ou son associé ;
- et le caractère nécessaire du bien à l'exercice de l'activité.
Comment est calculé l’ISF sur les biens immobiliers ?
Le montant de l'ISF était calculé en fonction du patrimoine net taxable du contribuable. Ce dernier était redevable de l’impôt sur la fortune au-dessus de 800 000 euros.
Calcul de l'ISF
Le processus commence par l'évaluation de votre patrimoine net taxable. Celui-ci est le solde de vos actifs et passifs immobiliers au regard de l’ISF. La partie "actifs" se compose de la somme de la valeur vénale de vos biens immobiliers, de vos investissements financiers et d'autres actifs soumis à l'ISF, comme indiqué ci-dessus. Le passif tient compte des dettes déductibles en totalité ou en partie.
Application du barème progressif
Le barème progressif de l'ISF est ensuite appliqué en fonction de la valeur de votre patrimoine net taxable. Les tranches de ce barème varient de 0 % à 1,5 % selon le décompte suivant :
- taxe de 0,5 % pour un montant net taxable compris entre 800 000 euros et 1 300 000 euros
- 0,7 % sur la tranche plafonnée à 2 570 000 euros
- 1 % jusqu’à 5 000 000 euros
- 1,25 % à hauteur de 10 000 000 euros
- 1,5 % au-delà
À noter qu’un système de décote était appliqué pour les patrimoines nets taxables compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, afin de limiter la charge financière de l'impôt. Cette décote est égale à 17 500 € moins 1,25 fois le patrimoine net taxable.
Application des réductions d'impôt pour l'ISF
Le montant dû au titre de l’impôt sur la fortune pouvait être diminué en contrepartie de dons à des œuvres d'intérêt général ou de certains investissements dans de Petites et Moyennes Entreprises (PME) ou dans des Entreprises Solidaires d'Utilité Sociale (ESUS).
Comment est calculée la valeur vénale des biens pour l’IFI ?
L'ISF étant désormais remplacé par l’IFI, de nouvelles questions se posent au sujet de la taxation des biens immobiliers. Les dispositions ci-dessus sont-elles similaires ou ont-elles été modifiées ? Comment est calculée la valeur vénale des biens qui peuvent être imposés à l’IFI ? Pour en savoir plus, nous vous invitons à contacter le cabinet Berthier en ligne ou par téléphone afin de vous faire accompagner par un expert immobilier IFI dans le calcul de votre déclaration fiscale.