Taxe annuelle de 3 % sur les immeubles TVVI
La Taxe sur la Valeur Vénale des Immeubles (TVVI) a été instituée en 1983 en France. Aussi appelée taxe 3 %, elle impose une redevance annuelle équivalente à ce taux sur la valeur vénale des immeubles ou droits immobiliers détenus, directement ou indirectement, par des entités juridiques au 1er janvier de chaque année. Ces dernières sont assujetties à la taxe, quelle que soit leur nationalité, française ou étrangère. Cette mesure fiscale vise à dissuader les contribuables de contourner l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), leurs plus-values et leurs droits de succession.

Qu’est-ce que la taxe de 3 % sur les immeubles pour les non-résidents ?
La taxe annuelle de 3 % s'applique aussi aux non-résidents et fait l’objet d’un paiement annuel. Elle cible toutes les entreprises, incitant celles détenant des biens immobiliers en France à déclarer les "détenteurs ultimes". Son objectif est de permettre à l'administration fiscale d'identifier plus précisément les associés et/ou actionnaires, surtout dans les cas d'interposition de sociétés appartenant à des résidents étrangers. La TVVI s'inscrit dans le contexte de la création de l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) en 1982, en vue de garantir une contribution équitable des contribuables au financement public. La TVVI constitue ainsi un instrument essentiel dans le dispositif fiscal français pour prévenir l'évasion fiscale liée à la détention d'actifs immobiliers.
Comment est-elle calculée ?
La méthodologie de calcul de la taxe annuelle de 3 % sur les immeubles repose sur la valeur vénale des biens immobiliers ou des droits immobiliers détenus au 1er janvier de l'année d'imposition. À l’image de l’évaluation immobilière IFI, l’estimation englobe les biens en pleine propriété ainsi que les droits de propriété démembrés, comme l'usufruit, le droit de jouissance ou d'usage, le démembrement temporaire, le viager, etc. L'assujettissement s'étend aux immeubles en France, qu'ils soient détenus directement ou indirectement via des entités interposées. La taxe demeure uniforme, sans distinction basée sur la mise en location des biens ou leur utilisation. Le taux de cette mesure se veut dissuasif face à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), avec un taux maximal de 1,5 %. Il est à noter qu'il n’est pas possible de déduire les dettes contractées pour l'acquisition de ces biens de l'assiette de la taxe.
Qui doit payer la TVVI ?
La TVVI concerne diverses entités juridiques qui détiennent directement ou indirectement des actifs immobiliers en France. En voici la liste :
- les fiducies ;
- les fondations de famille ;
- les fonds d'investissements ;
- les personnes morales ;
- les syndicats ;…
Le champ d'application s'étend aussi aux sociétés dans lesquelles l'État est impliqué, aux groupements d'intérêt économique, aux syndicats. Même les sociétés en liquidation judiciaire y sont assujetties, dans la mesure où la personnalité morale existe pendant la liquidation. Cette taxe cible spécifiquement les structures juridiques à prépondérance immobilière, qu'elles aient leur siège social en France ou à l'étranger.
Comment savoir si une société est à prépondérance immobilière ?
Une société à prépondérance immobilière (SPI) est ainsi considérée lorsque plus de la moitié de sa valeur provient d’actifs immobiliers situés en France. Ceux-ci peuvent être indifféremment directs ou indirects. Ils peuvent prendre la forme d’immeubles ou de droits y afférents, actions, parts ou droits d’autres SPI. Les immeubles utilisés par la société pour son exploitation propre ne sont pas pris en compte dans ce seuil de 50 %. L'évaluation dudit seuil d'assujettissement s’appuie sur la comparaison de la valeur vénale des biens en France (hormis ceux utilisés par la société) avec la valeur totale de l'actif social mondial, y compris les immeubles situés à l’étranger.
Quels sont les biens concernés ?
La taxe sur la valeur vénale des immeubles, régie par les articles 990 D à 990 G du code général des impôts, s'applique aux biens immobiliers détenus en France par toute entité juridique, qu'elle soit française ou étrangère, et qu'elle dispose ou non de la personnalité morale. Cette taxe, fixée à 3 % de la valeur vénale des biens au 1er janvier de l'année d'imposition, concerne directement ou indirectement les immeubles et droits immobiliers. Il convient de noter que la TVVI donne droit à diverses possibilités d'exonérations, offrant ainsi une certaine flexibilité fiscale aux contribuables concernés.
Quelles sont les exonérations possibles ?
Divers cas d’exonération de la taxe annuelle de 3 % sur les immeubles sont prévus par la législation. L’exemption profite aux entités suivantes :
- les États souverains et les entités juridiques contrôlées majoritairement par eux ;
- les organisations internationales ;
- les entités juridiques dont une minorité du portefeuille immobilier se situe en France ;
- les entités dont les actions sont négociables sur un marché réglementé ;
L'exonération s'étend aux entités ayant leur siège en France, dans l'Union européenne, ou dans des pays partenaires de la France qui prennent des mesures pour lutter contre l’évasion et la fraude fiscales. Il en est de même pour les sociétés reconnues d’utilité publique, celles qui gèrent des régimes de retraite et celles dont la gestion est désintéressée.
Quelle est la méthode pour effectuer la déclaration et le paiement de la TVVI ?
Il faut effectuer ces démarches en ligne. La date butoir pour la déclaration et le paiement en ligne est le 15 mai 2023, y compris ce jour. Dans la déclaration, il faut indiquer l'emplacement, la description et la valeur marchande des biens immobiliers et droits fonciers que vous déteniez au 1er janvier 2023.
Cette déclaration se réalise via le formulaire n°2746-SD, qui doit être soumis en ligne sur le site impots.gouv.fr. Pour ce qui est du paiement en ligne, il se fait également sur impots.gouv.fr via votre espace professionnel. Si vous n'avez pas d'espace professionnel, il est impératif d'avoir un numéro SIREN et de s'inscrire aux services de téléprocédure.
FAQ sur la taxe de 3% sur les immeubles
Qui doit payer la taxe de 3% sur les immeubles ?
En France, la taxe de 3% sur les immeubles concerne les entités, personnes morales ou groupements qui possèdent des immeubles situés en France. Voici les principaux points à savoir à ce sujet :
Entités Concernées : Cette taxe s'applique aux sociétés, fiducies et autres institutions qui détiennent directement ou indirectement des biens immobiliers en France. Cela inclut les sociétés étrangères.
Exemptions : Certaines entités sont exemptées de cette taxe, notamment :
Les sociétés dont les actions sont cotées sur un marché réglementé.
Les organismes à but non lucratif, sous certaines conditions.
Les entités qui déclarent l'identité de leurs actionnaires ou bénéficiaires.
Déclaration Obligatoire : Les entités possédant des biens immobiliers en France doivent déclarer ces biens chaque année pour bénéficier de certaines exemptions.
Calcul de la Taxe : La taxe est calculée sur la valeur vénale des biens immobiliers possédés.
Qui est redevable de la TVVI ?
Sont redevables de la TVVI :
Toutes les personnes morales, françaises ou étrangères, ayant la personnalité morale ou non, qui possèdent directement ou indirectement des immeubles ou des droits réels immobiliers (usufruit, nue-propriété, etc.) situés en France au 1er janvier de l'année d'imposition.
Divers organismes, fiducies et institutions comparables, qu'ils soient français ou étrangers, dotés ou non de la personnalité morale.
Exemples de personnes morales redevables de la TVVI :
Sociétés commerciales (SA, SARL, SAS, etc.)
Sociétés civiles
Associations
Fondations
SCPI
SCI
EURL
SASU
Ne sont pas redevables de la TVVI :
Les personnes physiques
Les immeubles affectés à l'habitation principale du redevable
Les immeubles dont la valeur vénale est inférieure à 1,5 million d'euros
Les immeubles exonérés, tels que les biens ruraux non exploités et les forêts
Voici quelques points importants à retenir :
La TVVI est due chaque année au 1er janvier.
La déclaration de la TVVI doit être effectuée en ligne entre le 1er janvier et le 15 juin de l'année d'imposition.
Le paiement de la TVVI peut être effectué en ligne ou par voie postale.
Le taux de la TVVI est de 3% de la valeur vénale des immeubles ou des droits réels immobiliers.
Des sanctions peuvent être appliquées en cas de non-déclaration ou de déclaration tardive de la TVVI.
Comment déclarer la TVVI ?
La Taxe sur la Valeur Vénale des Immeubles (TVVI) est une taxe qui peut être appliquée dans certains pays ou régions. La procédure de déclaration peut varier en fonction du pays et des réglementations locales. Voici les étapes générales que vous pourriez suivre pour déclarer la TVVI :
Comprendre la législation locale : Avant tout, il est essentiel de comprendre les lois et règlements locaux concernant la TVVI. Cela inclut les taux d'imposition, les exemptions, les déductions, et les dates limites pour la déclaration.
Évaluation de la valeur vénale : La TVVI est généralement basée sur la valeur vénale des biens immobiliers. Vous pourriez avoir besoin de faire évaluer vos biens immobiliers par un professionnel pour déterminer cette valeur.
Collecte des documents nécessaires : Rassemblez tous les documents requis pour la déclaration, tels que les titres de propriété, les évaluations précédentes, les reçus de paiements antérieurs, et tout autre document pertinent.
Remplissage du formulaire de déclaration : Trouvez et remplissez le formulaire de déclaration de la TVVI. Ce formulaire peut souvent être trouvé sur le site web du gouvernement local ou auprès de l'administration fiscale concernée.
Soumission de la déclaration : Soumettez votre déclaration avant la date limite. La déclaration peut généralement être soumise en ligne, par courrier, ou en personne, selon les options offertes par l'autorité fiscale.
Paiement de la taxe : Une fois la déclaration soumise, vous recevrez un avis d'imposition indiquant le montant de la taxe à payer. Assurez-vous de payer la taxe avant la date limite pour éviter les pénalités.
Comment calculer la valeur vénale des biens pour l'IFI ?
Vous êtes à la recherche d’une expertise immobilière IFI ou TVVI ? Vous souhaitez explorer plus avant les interactions entre la taxe au taux de 3 % et l’impôt sur la fortune immobilière ? Vous ne savez pas comment calculer la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier pour l’IFI, comme pour la TVVI ? Prenez contact avec le cabinet Berthier en ligne ou par téléphone. Un expert immobilier IFI est à votre écoute pour répondre à toutes vos questions ou demandes d’information.