Les autres méthodes d'évaluation en matière d'évaluation IFI
Ainsi que nous l'avons constaté, la méthode par comparaison présente certaines lacunes susceptibles d'entraîner des redressements de la part de l’Administration fiscale. Cette situation découle principalement du manque de données récentes ou pertinentes dans la base de données utilisée pour comparer les biens. La nature spécifique des actifs immobiliers, notamment dans des zones peu construites ou pour des bâtisses au caractère particulier, rend parfois difficile l'utilisation efficace de la méthode comparative.
C’est pourquoi, il peut être utile d'explorer des alternatives à la méthode de comparaison via le service “Demande de valeur foncière” pour estimer la valeur vénale des propriétés composant votre patrimoine immobilier. Ces méthodes d'évaluation des biens IFI prennent en considération les caractéristiques intrinsèques de chaque actif. De plus, ces approches permettent d'envisager, le cas échéant, des abattements incontestables sur la valeur vénale en fonction de certains facteurs spécifiques à la nature des biens assujettis.
Une évaluation immobilière IFI pointue et personnalisée vous permet de bénéficier d'une approche plus complète et adaptée à la diversité de votre patrimoine immobilier. Cette démarche pourrait contribuer à minimiser les risques d'ajustements fiscaux potentiels, tout en assurant une évaluation plus juste de la valeur de vos biens immobiliers soumis à l'IFI.
Quelles sont les alternatives à la méthode par comparaison pour évaluer les biens pour l'IFI ?
Pour remédier aux lacunes de la méthode par comparaison et éviter tout risque de redressement fiscal, la solution consiste à recourir à l’expertise immobilière IFI. La superficie et les spécificités intérieures du bien, l’exposition et la vue, le quartier et l’environnement… : toutes les données intrinsèques à votre propriété sont analysées pour en déterminer la valeur vénale ajustée de manière professionnelle et impartiale. Cette évaluation devrait être effectuée par des experts agréés devant les tribunaux, car leurs compétences et leur impartialité sont cruciales dans ce processus. Les attestations fournies par les agences immobilières peuvent être considérées comme moins fiables, car elles pourraient manquer de rigueur et d'objectivité. Le rapport de nos experts immobilier pour l’évaluation IFI est par ailleurs actualisable chaque année sur simple demande à un moindre coût. Une visite n'étant pas nécessaire d'une année sur l'autre si il n'y a pas eu de changement majeur (travaux, rénovations...).
Si vos propriétés sont spécifiques ou présentent des difficultés en termes d’estimation juste et argumentée, l’une ou l’autre des alternatives suivantes peut être utilisée.
- L’évaluation antérieure réajustée.
- L’évaluation financière ou par capitalisation.
- L’évaluation par l’actualisation des flux de revenu ou DCF.
- L’évaluation analytique.
Comment fonctionnent ces autres méthodes d'évaluation ?
Examinons les méthodes alternatives d’évaluation des biens pour l’IFI, en détail.
La méthode d’évaluation directe avec réajustement d’une valeur antérieure
Cette méthode d’évaluation IFI est pertinente dans les cas où un bien a été acheté et revendu plusieurs fois sur une courte période. Par exemple, si vous avez acquis une propriété récemment vendue, vous pouvez légitimement vous référer à la transaction précédente pour évaluer sa valeur actuelle. Partant de là, vous avez la possibilité d’appliquer un coefficient d’ajustement dans l’hypothèse où certains paramètres ont impacté la valeur vénale de votre actif immobilier. Par exemple :
- une rénovation effectuée ;
- des facteurs de vétusté et de dépréciation ;
- des travaux de ravalement prescrits par la municipalité ;
- des charges d’exploitation ;
- des dépenses d'investissement de capital ;
- la charge d’une servitude ;
- le classement du bien en monument historique ;
- ou tout autre facteur pertinent.
Cependant, cette approche peut être contestée par l'Administration fiscale si elle conduit à des résultats divergents de ceux obtenus par la méthode comparative.
La méthode d’évaluation par capitalisation
Cette méthode dite financière consiste à estimer le patrimoine investi par le revenu généré. Elle s’appuie sur un taux de capitalisation qui sert à actualiser le revenu annuel, c’est-à-dire à convertir ce revenu en valeur vénale. La capitalisation peut être le fruit d’un revenu net ou brut, d’un loyer encaissé ou encore d’une valeur locative dans le cas des biens non loués. Cette méthode d’évaluation par capitalisation est principalement utilisée pour estimer les immeubles de rapport ou les biens immobiliers tertiaires et encadrée par trois conditions établies par l’Administration fiscale :
- tout d'abord, l'ensemble de l'immeuble doit générer des revenus ;
- ensuite, ces revenus doivent être considérés comme normaux par rapport au marché local ;
- enfin, le taux de capitalisation retenu pour évaluer le bien doit être clairement déterminé à partir d'une analyse poussée du marché locatif.
La méthode d’évaluation par actualisation des revenus
Aussi appelée “Discounted Cash Flow” (DCF), cette méthode d'évaluation offre une approche objective et basée sur le revenu. La différence avec la méthode par capitalisation est qu’il s’agit dans ce cas d’un revenu potentiel que le bien est susceptible de générer. Son utilisation est conforme aux normes comptables de l’International financial reporting standards (IFRS).
La méthode d’estimation sur une base analytique
Cette méthode diffère de l'évaluation globale en ce sens qu'elle évalue chaque lot individuellement en fonction de ses critères d'occupation spécifiques. Ensuite, un abattement pour vente en bloc est appliqué, avec une limite généralement fixée à 30 %. Cette approche permet une évaluation plus précise et détaillée, qui prend en compte les caractéristiques uniques de chaque lot. Elle est souvent utilisée dans le cas de biens immobiliers comportant plusieurs unités distinctes ou des composantes variées. Les estimations obtenues peuvent mieux refléter la valeur réelle des biens, en minimisant les risques de surestimation ou de sous-estimation.
Quels sont les cas où d'autres méthodes peuvent être plus appropriées ?
Dans le cas d'un terrain à bâtir, la méthode la plus appropriée est le bilan promoteur. Cette approche implique la modélisation du prix de vente prévu et la reconstruction des coûts associés à l'opération de construction. En soustrayant ces coûts du prix de vente prévu, on obtient la valeur du terrain ou de l'immeuble. Cette méthode est particulièrement adaptée aux terrains destinés à être développés, car elle tient compte des aspects financiers et commerciaux spécifiques à la promotion immobilière. Ainsi, les évaluateurs peuvent obtenir une estimation plus précise de la valeur du terrain, en prenant en considération les coûts de développement et les projections de vente.
Quelles sont les recommandations spécifiques pour choisir la méthode d'évaluation la plus adaptée à un bien particulier ?
Les recommandations d'évaluation IFI portent sur le choix de la méthode d'évaluation la plus adaptée à un bien particulier. Pour cela, veillez à prendre en compte divers facteurs. D’abord, les caractéristiques physiques de l'immeuble comme son âge, son état, son emplacement et les travaux éventuels nécessaires. Ensuite, les aspects juridiques de sa détention, comme la pleine-propriété, l’indivision ou l'occupation par un tiers. Enfin, il faut appliquer les taux de réduction spécifiques, à piocher dans la batterie d’abattements prévus par la loi.
Face à cette complexité, il est recommandé de consulter un expert immobilier IFI. Celui-ci affine les méthodes d'évaluation en mettant en exergue les caractéristiques du bien évalué. Voulez-vous obtenir une estimation précise de la valeur de vos biens immobiliers qui ne souffre pas contestation ? Contactez le Cabinet Berthier en ligne ou par téléphone, afin de faire une demande de devis pour une expertise détaillée.