Expertise immobilières d'entrepôts logistiques : un marché immobilier impacté par la technologie et les comportements des consommateurs
Avec l'avancée technologique et l'évolution des modes de consommation, les entrepôts logistiques se transforment profondément pour répondre aux nouvelles exigences du marché. Cette transformation est stimulée par plusieurs facteurs clés, notamment l'essor du commerce électronique, la demande accrue pour des livraisons rapides et personnalisées, ainsi que l'intégration de technologies innovantes au sein des bâtiments.
Qu'est ce qu'un entrepôt logistique ?
Un entrepôt logistique est une installation où sont stockées et conservées des marchandises, des matières premières ou des produits finis avant leur utilisation pour une activité de production, leur conditionnement, ou leur distribution. Ces installations sont essentielles pour réguler les flux de marchandises, qui ne sont généralement pas coordonnés entre l'entrée (provenant des fournisseurs ou des sites de fabrication) et la sortie (vers la production ou la vente). Bien que la taille moyenne des entrepôts et plateformes logistiques soit de 18 600 m² en France, il en existe de toutes tailles : de quelques centaines de m² à 177 500 m² pour le plus grand de France, appartenant à Conforama.
Exemples d'autres biens immobiliers que nos experts évaluent
Chez Berthier & Associés, nous avons des experts spécialisés dans l'évaluation d'une variété d'actifs industriels, notamment :
- Hypermarchés et supermarchés : Expertise des grandes surfaces commerciales, en tenant compte de leur emplacement et de leur potentiel de revenus.
- Centre de tri : Évaluation des installations dédiées à la gestion des déchets et au recyclage.
- Bâtiment artisanal : Expertise des bâtiments destinés à des activités artisanales, en tenant compte des besoins spécifiques des artisans.
- Bâtiment industriel : Expertise des bâtiments destinés à des activités de production et de fabrication.
- Friche industrielle : Évaluation des sites abandonnés, en tenant compte des coûts de réhabilitation et de reconversion.
Caractéristiques des entrepôts logistiques
Les entrepôts logistiques sont des installations spécialisées conçues pour optimiser le stockage et la gestion des marchandises. Ils se distinguent par plusieurs caractéristiques clés :
- Équipements et aménagements : Les entrepôts sont équipés de systèmes de stockage sophistiqués, tels que des rayonnages à palettes, des étagères mobiles, et des systèmes automatisés de stockage et de récupération. Ces équipements permettent d'optimiser l'utilisation de l'espace vertical et d'accélérer les opérations de manutention. Les allées doivent être suffisamment larges pour permettre la circulation des chariots élévateurs et autres engins de manutention.
- Technologie et automatisation : L'intégration de technologies avancées est essentielle dans les entrepôts modernes. Les systèmes de gestion d'entrepôt (WMS) permettent une gestion en temps réel des stocks, améliorant ainsi la précision des inventaires et la traçabilité des produits. L'automatisation, via l'utilisation de robots et de convoyeurs, réduit les erreurs humaines et augmente la productivité.
- Types d'entrepôts : Les entrepôts peuvent être classés selon leur fonction et les types de produits qu'ils stockent. Par exemple, les entrepôts frigorifiques sont utilisés pour les denrées périssables, tandis que les entrepôts SEVESO sont conçus pour le stockage de matières dangereuses. Les entrepôts de classe A, B, et C varient en fonction de critères tels que la hauteur sous plafond et la capacité de charge au sol.
| Types d'Entrepôt Logistique | Emplacement | Zone de Chalandise | Surface | Hauteur |
| Entrepôt Logistique Urbain (ELU) | En centre-ville ou proche, près des lieux de consommation | 0 - 20 km | 500 - 5,000 m² | 5 - 8 m |
| Entrepôt Logistique Périurbain | En périphérie de grandes villes, accès facile aux zones urbaines | 20 - 50 km | 5,000 - 20,000 m² | 8 - 12 m |
| Entrepôt Logistique Régional | Situé dans des zones industrielles, près des grands axes routiers | 50 - 200 km | 20,000 - 50,000 m² | 10 - 15 m |
| Entrepôt Logistique National | À l'extérieur des grandes agglomérations, souvent proche d'autoroutes, d'aéroports, ou de ports | 200 - 500 km | 50,000 - 100,000 m² | 12 - 18 m |
| Entrepôt de Distribution Logistique | Situé près de grands axes routiers, souvent proche d'aéroports ou de hubs de transport | 100 - 300 km | 10,000 - 50,000 m² | 10 - 15 m |
| Entrepôt de Stockage Logistique | Situé dans des zones industrielles ou rurales, avec un accès aux infrastructures de transport | 50 - 300 km | 20,000 - 60,000 m² | 8 - 12 m |
Fonctions et gestion
Les entrepôts logistiques remplissent plusieurs fonctions essentielles qui contribuent à la fluidité de la chaîne d'approvisionnement :
- Réception et contrôle : À l'arrivée des marchandises, les entrepôts effectuent un contrôle qualité et quantitatif pour s'assurer que les produits reçus correspondent aux commandes passées.
- Stockage : Les marchandises sont organisées dans des zones dédiées, en fonction de leur nature, de leur taille, et de leur fréquence de rotation. Une gestion efficace du stockage permet de maximiser l'utilisation de l'espace et de réduire les temps de préparation des commandes.
- Préparation de commandes : Cette étape implique le rassemblement et l'emballage des produits en fonction des commandes des clients. Les systèmes de picking peuvent être manuels ou automatisés, selon le volume et la complexité des opérations.
- Expédition : Les produits sont ensuite chargés dans des véhicules pour leur livraison. Cette étape nécessite une coordination précise pour respecter les délais de livraison et optimiser les itinéraires de transport.
Importance économique
Les entrepôts logistiques jouent un rôle crucial dans l'efficacité de la chaîne d'approvisionnement et la compétitivité des entreprises. En optimisant les processus de stockage et de distribution, ils contribuent à réduire les coûts logistiques, notamment ceux liés au transport et à la gestion des stocks. De plus, en assurant une gestion efficace des flux de marchandises, ces entrepôts permettent aux entreprises de répondre rapidement aux fluctuations de la demande et aux attentes des clients, particulièrement dans le secteur du e-commerce où les délais de livraison sont essentiels. Enfin, en facilitant le commerce et la distribution des produits, les entrepôts logistiques soutiennent la croissance économique en permettant aux entreprises de se concentrer sur leur cœur de métier.
Analyse du marché
Taille et structure du marché
Le marché de la logistique en France est un énorme secteur qui emploie 1,8 millions de personnes au sein de 150 000 entreprises, et génère 10% du PIB français. La France compte environ 4 100 entrepôts de plus de 5 000 m², pour une surface totale d'entreposage d'environ 78 millions de m². La majorité de cette surface (90%) est dédiée à l'entreposage à température ambiante, tandis que 10% est destinée à l'entreposage frigorifique et autres activités logistiques telles que le cross-Docking. Les régions qui comptent le plus grand nombre d'entrepôts logistiques sont les Hauts-de-France et le Centre-Val-de-Loire, bénéficiant d'une localisation stratégique le long des principaux axes de transport.
Le marché est dominé par plusieurs grands acteurs, notamment les prestataires logistiques, les grossistes, et les industriels, qui contribuent pour moitié au maintien du marché. Les valeurs locatives des entrepôts varient selon les régions, avec des loyers atteignant 84 € par m² en Ile-de-France et 54 € par m² dans le Nord-Pas-de-Calais. La moyenne nationale se situe entre 50 et d'environ 55 € par m².
Évolution du marché
Le secteur des entrepôts logistiques en France est marqué par plusieurs tendances clés. L'une des plus significatives est l'augmentation de la demande pour des espaces logistiques, malgré une offre limitée. Cette situation est exacerbée par la réindustrialisation et le retour vers une souveraineté logistique nationale. En parallèle, l'intégration de technologies avancées, telles que l'automatisation et les systèmes de gestion avancés, est essentielle pour améliorer l'efficacité opérationnelle. Le marché de l'investissement logistique a connu un repli avec 600 millions d'euros alloués au premier semestre 2023, soit une diminution de 70% par rapport à l'année précédente. Cependant, la cession de grands portefeuilles d'actifs logistiques pourrait stimuler les investissements à l'avenir. Pour preuve, en Février 2024, le groupe CMA CGM a racheté entièrement le groupe Bolloré Logistics pour 4,850 milliards d'euros, marquant l'acquisition des parts de la société, de 14 000 salariés, ainsi que 900 000 m² d'entrepôts logistiques.
Évolution des attentes
Les attentes des entreprises évoluent rapidement, influencées par des facteurs tels que la durabilité et l'efficacité énergétique. Les entrepôts modernes intègrent de plus en plus de technologies avancées pour réduire leur empreinte carbone, notamment par l'installation de panneaux solaires et la gestion des eaux pluviales. Un exemple notable est le centre logistique de DHL à Roissy, qui a récemment installé un système de panneaux solaires couvrant 20 000 m² de toiture, permettant de réduire significativement ses émissions de CO2. De plus, la proximité des entrepôts avec les centres urbains devient cruciale pour répondre aux attentes des consommateurs en matière de rapidité et de flexibilité des livraisons. Les entrepôts dits "dernier kilomètre", comme ceux développés par Amazon près de Lyon, jouent un rôle clé en permettant des livraisons en 24 heures.
Comme on peut l'observer, Amazon se place dans l'Est lyonnais, une zone péri-urbaine stratégique, proche de zones densément peuplées et habitées par des populations disposant d'un bon pouvoir d'achat, comme en témoigne les prix de l'immobilier.
De plus cet emplacement fait partie d'une zone industrielle parfaitement adaptée à des activités de logistiques et où les prix restent raisonnables. (A noter que les prix moyens sont réhaussés du fait de la prise en compte des locaux d'activités commerciaux)
Comment évaluer un entrepôt logistique ?
Analyser l'impact de l'emplacement sur le prix des entrepôts logistiques
Depuis 2021, le marché des entrepôts logistiques a connu une croissance soutenue, alimentée par l'essor du commerce en ligne et la nécessité pour les entreprises de rationaliser leurs chaînes d'approvisionnement. En France, le stock d'entrepôts logistiques a considérablement augmenté, atteignant environ 80 millions de mètres carrés en 2021. Les localisations stratégiques, proches des grands axes routiers, des ports et des centres urbains, sont particulièrement recherchées, entraînant une hausse des valeurs dans ces zones. Le pôle multimodal de Dunkerque, par exemple, bénéficie d'une forte demande grâce à son accès direct aux ports et aux autoroutes, attirant ainsi de nombreux investisseurs.
L'augmentation de la demande pour des entrepôts dits "dernier kilomètre" près des centres urbains illustre une tendance vers des délais de livraison plus courts. Ces installations plus petites mais proches des consommateurs finaux gagnent en importance. Les experts immobiliers doivent évaluer la performance de ces actifs en tenant compte de facteurs tels que les taux d'occupation, les loyers et les tendances de l'activité économique locale. La montée en flèche de l'e-commerce et la nécessité d'infrastructures logistiques modernes offrent des opportunités d'investissement, mais également des défis en matière d'adaptation des biens immobiliers aux nouvelles exigences du marché.
Étudier l'impact de l'efficacité énergétique et des certifications sur la valeur des entrepôts logistiques
Les entrepôts logistiques doivent se conformer à une multitude de régulations locales et nationales, couvrant des aspects tels que la sécurité incendie, la gestion des matières dangereuses et la conformité aux normes environnementales. L'augmentation des régulations environnementales, en particulier, impose des coûts supplémentaires pour la mise en conformité des bâtiments. Par exemple, la Directive Européenne sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD) exige des améliorations continues de l'efficacité énergétique des installations, ce qui peut inclure l'isolation thermique, l'utilisation de sources d'énergie renouvelables et la mise en place de systèmes de gestion de l'énergie.
Les pratiques durables deviennent également un critère de plus en plus important pour les investisseurs et les occupants. Les certifications écologiques, telles que LEED ou BREEAM, peuvent ajouter de la valeur aux entrepôts, mais nécessitent des investissements initiaux significatifs. Les experts immobiliers doivent évaluer ces coûts par rapport aux bénéfices potentiels en termes de valorisation des actifs et d'attractivité pour les locataires soucieux de l'environnement. De plus, la gestion des déchets, l'efficacité de l'utilisation de l'eau et la réduction de l'empreinte carbone sont des aspects cruciaux pour maintenir la conformité et ajouter de la valeur aux propriétés logistiques.
Évaluer l'impact de la flexibilité et de la durabilité sur la valeur des entrepôts logistiques
L'évolution des modèles de consommation, notamment avec l'explosion du commerce électronique, impose une adaptation rapide et continue des entrepôts logistiques. Les installations doivent être flexibles pour répondre à la demande croissante de rapidité et d'efficacité dans les livraisons. L'entrepôt Amazon de Saran, près d'Orléans, est un exemple d'intégration de technologies avancées, utilisant des robots pour automatiser une grande partie de la préparation des commandes. Les entrepôts automatisés et les centres de distribution dotés de technologies avancées telles que les systèmes de gestion d'entrepôt (WMS) et la robotique sont de plus en plus prisés. Selon une étude de Prologis, l'automatisation des entrepôts peut augmenter l'efficacité opérationnelle de 20 à 30 %.
Les experts immobiliers doivent évaluer la capacité des entrepôts à intégrer ces nouvelles technologies, en tenant compte des investissements nécessaires pour l'infrastructure et les systèmes. De plus, les installations doivent être conçues pour faciliter des opérations logistiques complexes, y compris la gestion des retours, le tri rapide des commandes et la mise en œuvre de systèmes de traitement des commandes omnicanal. La flexibilité des espaces, la hauteur sous plafond et les capacités de chargement et de déchargement sont des critères essentiels pour évaluer l'aptitude des entrepôts à répondre aux exigences modernes.
Comparer les prix d'entrepôts logistiques similaires
Dans le cadre d'expertises en valeur vénale ou locative d'entrepôts logistiques, l'expert utilise très couramment (et presque systématiquement) la méthode par comparaison. Ainsi, nous disposons de références de valeurs (locatives et vénales) d'entrepôts logistiques partout en France. Voici quelques exemples de valeurs vénales :
| Localisation | Date de vente | Prix de vente | Prix au m² | Surface du bien | Surface du terrain |
| Salon-de-Provence (13) | 21/10/2020 | 8 726 311 € | 407 €/m² | 21 439 m² | 36 738 m² |
| Meyzieu (69) | 28/10/2020 | 3 922 163 € | 501 €/m² | 7 821 m² | 38 781 m² |
| Douai (59) | 10/06/2022 | 2 000 000 € | 628 €/m² | 3 185 m² | 19 672 m² |
| Ris-Orangis (91) | 23/09/2021 | 7 530 000 € | 1 015 €/m² | 7 416 m² | 19 765 m² |
Pour compléter son analyse, l'expert utilise parfois des méthodes complémentaires qui permettent d'aborder la valeur sous un autre aspect, en prenant en compte son rendement par exemple.
FAQ sur l'expertise immobilière des entrepôts logistiques
Qu'est-ce que l'immobilier logistique ?
L'immobilier logistique désigne l'ensemble des biens immobiliers dédiés aux activités logistiques telles que le stockage, la manutention et la distribution des marchandises. Cela inclut les entrepôts, les centres de distribution et les plateformes logistiques. Ces infrastructures sont essentielles pour assurer une chaîne d'approvisionnement efficace, permettant aux produits de transiter des fabricants jusqu'aux consommateurs finaux.
Avec l'essor du commerce électronique et la demande croissante pour des livraisons rapides, l'immobilier logistique est devenu un secteur clé. Les entreprises investissent dans des installations modernes, souvent situées à proximité des grands axes routiers ou des centres urbains, pour optimiser leurs opérations et réduire les délais de livraison.
Comment estimer un entrepôt ?
Pour estimer un entrepôt, il est important de considérer plusieurs aspects en fonction de vos objectifs spécifiques, qu'il s'agisse d'acheter, de louer, de construire ou d'évaluer les besoins en espace de stockage. Voici les étapes générales à suivre :
Estimation de la Valeur Immobilière:
Emplacement : L'emplacement est crucial. Un entrepôt situé près des principaux axes routiers, des ports ou des centres de distribution aura généralement une valeur plus élevée.
Superficie et Hauteur : La surface en mètres carrés et la hauteur sous plafond déterminent la capacité de stockage.
État du Bâtiment : L'âge, l'état général, les matériaux de construction et les installations (électricité, plomberie, isolation) affectent la valeur.
Aménagements Spéciaux : Présence de quais de chargement, rampes, systèmes de sécurité, sprinklers, etc.
Estimation du Coût de Construction:
Coûts des Matériaux : Les prix peuvent varier en fonction du marché et des spécificités du projet (structure métallique, béton, etc.).
Main-d'œuvre : Les coûts varient selon la région et la complexité de la construction.
Frais Annexes : Permis de construire, études géotechniques, architecte, ingénierie.
Aménagement du Terrain : Préparation du site, accès routier, stationnement.
Estimation des Besoins en Espace de Stockage:
Analyse des Flux Logistiques : Quantité de marchandises à stocker, rotation des stocks, saisonnalité.
Type de Stockage : Rayonnages, stockage en vrac, température contrôlée.
Expansion Future : Prévoyez de la place pour l'expansion ou des changements dans les opérations.
Estimation des Coûts Opérationnels:
Énergie : Électricité, chauffage, climatisation, surtout si des conditions spécifiques sont requises.
Personnel : Nombre d'employés, qualifications, formation.
Maintenance : Entretien régulier, réparations éventuelles.
Assurances et Taxes : Coûts liés à la propriété ou à la location.
Utilisation de Comparables:
Étude de Marché : Consultez des annonces immobilières similaires pour avoir une idée des prix.
Conseil d'Experts : Faites appel à un évaluateur immobilier ou à un consultant spécialisé en logistique.
Calculs Financiers:
Retour sur Investissement (ROI) : Si l'entrepôt est un investissement, calculez le ROI potentiel.
Coût Total de Possession (TCO) : Incluez tous les coûts sur la durée de vie prévue de l'entrepôt.
Considérations Légales et Réglementaires:
Zonage : Assurez-vous que l'utilisation prévue est conforme aux règlements locaux.
Normes de Sécurité : Conformité aux normes incendie, accessibilité, environnementales.
Conseils Pratiques:
Visites sur Site : Rien ne remplace une visite physique pour évaluer l'état réel de l'entrepôt.
Négociation : Soyez prêt à négocier le prix en fonction des réparations ou des améliorations nécessaires.
Planification à Long Terme : Pensez aux besoins futurs pour éviter des coûts de réaménagement ou de relocalisation.
Qu'est-ce qu'un bien immobilier logistique ?
Un bien immobilier logistique est une propriété immobilière dédiée aux activités de logistique et de gestion de la chaîne d'approvisionnement. Cela inclut des installations telles que des entrepôts, des centres de distribution, des plateformes logistiques et des centres de triage. Ces espaces sont spécialement conçus pour faciliter le stockage, la gestion, la distribution et le transport de marchandises.
Les biens immobiliers logistiques sont essentiels pour les entreprises qui ont besoin d'optimiser leurs opérations de livraison et de répondre rapidement à la demande du marché. Ils sont généralement situés à des emplacements stratégiques, proches des principaux axes de transport comme les autoroutes, les ports et les aéroports, afin de minimiser les délais et les coûts de transport.
Avec l'essor du commerce électronique et l'importance croissante de la logistique dans l'économie mondiale, l'investissement dans l'immobilier logistique est devenu un secteur en pleine expansion. Ces biens offrent souvent des caractéristiques spécifiques, comme de grandes hauteurs sous plafond, des sols renforcés pour supporter des charges lourdes, et des systèmes avancés de gestion des stocks.
Quelles sont les quatre principales activités dans le fonctionnement d'un entrepôt ?
Les quatre principales activités dans le fonctionnement d'un entrepôt sont :
La réception des marchandises : Cela implique de recevoir les produits entrants, de vérifier leur conformité par rapport aux commandes et de les enregistrer dans le système de gestion de l'entrepôt.
Le stockage et la mise en stock : Après réception, les marchandises sont placées dans des emplacements appropriés pour un accès facile et une gestion efficace des stocks.
La préparation des commandes : Cette étape consiste à rassembler les produits demandés par les clients, en s'assurant que les bonnes quantités et références sont prélevées.
L'expédition des marchandises : Les commandes préparées sont emballées, étiquetées et expédiées aux clients ou aux points de vente, en respectant les délais et les conditions de transport requis.
Faites expertiser votre entrepôt de logistique de Berthier & Associés
L'expertise immobilière des entrepôts logistiques requiert une compréhension approfondie des tendances du marché, des spécificités techniques, et des facteurs économiques qui influencent leur valeur. Nos experts chez Berthier & Associés possèdent l'expérience et les connaissances nécessaires pour fournir une évaluation précise et pertinente de ces actifs complexes. Dans un secteur en constante évolution, nos experts garantissent une évaluation complète et fiable, essentielle pour les investisseurs, les propriétaires et les utilisateurs d'entrepôts logistiques.