Expertises immobilières de Supermarchés et Hypermarchés : Un écosystème en pleine mutation
Les supermarchés et hypermarchés constituent des éléments essentiels du paysage commercial français, jouant un rôle fondamental dans la distribution alimentaire. Bien qu'ils partagent des similitudes, ces deux formats se distinguent principalement par leur taille et leur offre. Les supermarchés, avec une surface de vente comprise entre 400 et 2 500 m², se concentrent principalement sur les produits alimentaires, tandis que les hypermarchés, qui dépassent les 2 500 m², proposent une gamme beaucoup plus large incluant des produits non alimentaires tels que l'électroménager, le textile et le bricolage. Cette diversité d'offres permet aux hypermarchés d'attirer une clientèle variée à la recherche de commodité et de choix.
Exemples d'autres biens immobiliers que nos experts peuvent évaluer
Chez Berthier & Associés, nous avons des experts spécialisés dans l'évaluation d'actifs issus du secteur industriel, notamment :
- Entrepôt logistique : Expertise des infrastructures de stockage et de distribution, en analysant leur efficacité et leur conformité.
- Centre de tri : Évaluation des installations dédiées à la gestion des déchets et au recyclage.
- Bâtiment artisanal : Expertise des bâtiments destinés à des activités artisanales, en tenant compte des besoins spécifiques des artisans.
- Bâtiment industriel : Expertise des bâtiments destinés à des activités de production et de fabrication.
- Friche industrielle : Évaluation des sites abandonnés, en tenant compte des coûts de réhabilitation et de reconversion.
Analyse du marché
Taille et structure du marché
En 2023, selon l'étude menée par Xerfi, le marché français de la grande distribution alimentaire a atteint un chiffre d'affaires de 250 milliards d'euros HT, soit environ 10% du PIB français. Ce marché colossal est segmenté en plusieurs formats de magasins :
Les régions qui comptent le plus grand nombre de supermarchés sont les régions d’Île-de-France, Auvergne-Rhône-Alpes, et Provence-Alpes-Côte d'Azur.
Au total, la France compte environ 11 000 grandes surfaces alimentaires.
La tendance est à la hausse, avec une augmentation du nombre de supermarchés d’environ 10% entre 2010 et 2020, contre 2 à 3 % pour les hypermarchés sur la même période. Dans le cadre de l’urbanisation de la population française, les supermarchés connaissent une croissance plus rapide en raison de leur format plus adapté aux zones urbaines et semi-urbaines : plus petits, moins concurrentiels, soumis à moins de réglementations. Par ailleurs, les hypermarchés, qui ont longtemps dominé le paysage commercial, atteignent une situation de saturation dans de nombreuses régions. Cette situation est accentuée par la réglementation stricte de la Commission Départementale d'Aménagement Commercial (CDAC), qui impose des critères rigoureux pour l'approbation de nouveaux projets de grande taille. Par exemple, des projets de création pour des hypermarchés comme Intermarché à Séméac ou l'extension d'un E.Leclerc à Honfleur ont été refusés par la CDAC, en raison de préoccupations liées à l'impact environnemental et à la protection du commerce de proximité. En conséquence, les hypermarchés se concentrent de plus en plus sur l’optimisation de leurs espaces existants et sur la diversification de leur offre plutôt que sur l’ouverture de nouveaux magasins, tandis que les supermarchés continuent de croître en répondant mieux aux besoins des consommateurs dans des environnements plus densément peuplés.
On observe également une bataille entre les différents groupes qui dominent le marché, pour tenter de se rapprocher des zones sur lesquelles ils ne sont pas (ou peu) implantés. C’est par exemple le cas des groupes Les Mousquetaires (Intermarché) et Auchan qui, après plusieurs semaines de négociations avec le groupe Casino en ce début d’année 2024, ont racheté 288 magasins (190 pour Intermarché et 98 pour Auchan)
Parts de marché des principaux acteurs
Les enseignes de grandes surfaces alimentaires (GSA) dominent largement le marché du commerce français en occupant les 8 premières places des plus grandes enseignes en terme de chiffre d’affaires, avec notamment le groupe E.Leclerc largement en tête de ce classement avec ses 51,2 milliards de chiffre d’affaires généré en 2021.
Le marché des grandes surfaces alimentaires est donc dominé par ces quelques grands groupes qui possèdent près de 81% des parts de marché :
- E.Leclerc : 24,1%
- Carrefour : 20,6%
- Les Mousquetaires (Intermarché) : 17,2%
- Système U : 12%
- Auchan : 8,8%
- Autres : 17,3%
Évolution du marché
Le secteur de la grande distribution en France est en constante évolution, marqué par plusieurs tendances clés. L'une des plus significatives est la stagnation des hypermarchés, qui voient leur fréquentation diminuer au profit des formats de proximité et du e-commerce. Les statistiques révèlent que plus de 50% des français passent au moins une fois par mois par un service online pour réaliser leurs courses. Les consommateurs, de plus en plus pressés, privilégient les achats rapides et pratiques, ce qui a conduit à une augmentation de la demande pour les drives et les services de livraison à domicile.
En parallèle, les enseignes de hard-discount, telles que Lidl et Aldi, connaissent une expansion rapide, attirant une clientèle soucieuse de son budget. Le chiffre d'affaires du e-commerce alimentaire a également connu une croissance spectaculaire, passant de 6,8 à 10 milliards d'euros entre 2019 et 2020, une tendance qui s'est accentuée avec la crise sanitaire de la Covid-19.
Évolution des attentes
Les attentes des consommateurs évoluent rapidement, influencées par des facteurs tels que la prise de conscience environnementale et la recherche de qualité. Or, le marché est généralement dirigé par l'inflation qui pousse les consommateurs à devenir plus attentifs aux prix, et à privilégier les marques de distributeurs et les promotions. Selon le contexte, les supermarchés et hypermarchés doivent donc s'adapter en proposant des prix compétitifs tout en répondant aux nouvelles attentes en matière de qualité et de durabilité.
Enjeux et perspectives d'une expertise immobilière d'hypermarché
Principaux défis
Le secteur de la grande distribution fait face à plusieurs défis majeurs. Tout d'abord, l'adaptation aux nouvelles attentes des consommateurs est cruciale. Les enseignes doivent être en mesure de répondre à la demande croissante pour des produits durables et éthiques tout en maintenant des prix compétitifs. De plus, la concurrence du e-commerce et des enseignes de hard-discount nécessite une réévaluation des stratégies de vente et de marketing. La gestion de l'impact environnemental est également un enjeu important, les consommateurs étant de plus en plus sensibles à la durabilité des pratiques commerciales. Enfin, l'optimisation des coûts face à l'inflation et aux fluctuations du marché est essentielle pour maintenir la rentabilité. Depuis 2021, l'inflation affecte fortement les consommateurs qui ont tendance baisser leur volume d'achat pour rester dans leur budget. Cela se traduit donc par une baisse de rentabilité sur certains secteurs.
Opportunités de développement
Malgré ces défis, le secteur offre de nombreuses opportunités de développement. Les enseignes peuvent renforcer leur offre de services, notamment en développant des solutions de drive et de livraison à domicile. L'innovation dans les concepts de magasins, comme les formats de proximité et les magasins zéro déchet, peut également attirer de nouveaux clients. Par ailleurs, la diversification des activités, par exemple en intégrant des services de restauration ou des solutions financières, permet aux enseignes de se démarquer de la concurrence. C’est le cas des nombreux centres commerciaux au sein desquels on retrouve un hypermarché (Exemple : Les Quatre Temps à Paris, Euralille à Lille, La Part-Dieu à Lyon). Face à la concurrence croissante des drives et de l'e-commerce, les supermarchés et hypermarchés s'axent sur de nouvelles propositions d'expériences clients physiques.
Implications immobilières
L'évolution du secteur a des répercussions importantes sur les besoins immobiliers des enseignes. Les supermarchés et hypermarchés doivent adapter leurs surfaces de vente pour répondre aux nouvelles attentes des consommateurs. Cela inclut une tendance à la réduction de la taille des hypermarchés, qui doivent se concentrer sur l'efficacité et l'expérience client. Les espaces dédiés aux drives et à la préparation des commandes en ligne deviennent également essentiels, nécessitant des aménagements spécifiques dans les points de vente.
Dans cette optique d'amélioration de l'expérience client, l'installation de bornes de recharge pour véhicules électriques sur les parkings est devenue une nécessité, répondant à la demande croissante des consommateurs pour des options de transport durables. De la même manière, l'intégration de services annexes, tels que des lockers pour la réception de colis ou des laveries automatiques, permet d'attirer de potentiels clients, tout en améliorant leur expérience en dehors des rayons. Ces évolutions immobilières nécessitent donc des investissements significatifs et une réflexion stratégique sur l'implantation et l'aménagement des points de vente.
Comment évaluer un supermarché ?
L'adaptation aux nouvelles attentes des consommateurs, l'intégration des technologies digitales en caisses, et la réponse aux enjeux environnementaux sont essentielles pour l'avenir du secteur. Dans ce contexte, l'expertise immobilière joue un rôle crucial pour apprécier la valeur de ces actifs en constante évolution.
Les experts immobiliers doivent se tenir à jour pour être en mesure de garantir des évaluations précises. Cela inclut la nécessité de reconsidérer certains aspects clés :
Analyse de l'impact de l'emplacement sur la valeur
Les supermarchés et hypermarchés, en tant qu'actifs immobiliers, sont fortement influencés par les dynamiques de localisation et les tendances de croissance urbaine. La valeur de ces biens peut varier considérablement en fonction de leur emplacement dans des zones attractives ou en développement. Les experts immobiliers doivent surveiller attentivement les évolutions des quartiers, les projets d'infrastructure et les plans de réaménagement urbain pour évaluer correctement la performance actuelle et future des actifs. Par ailleurs, l'analyse des taux de fréquentation, des loyers pratiqués dans la région et des conditions économiques locales est essentielle pour comprendre la rentabilité des propriétés et anticiper les tendances du marché. Les variations de ces facteurs peuvent indiquer des opportunités de repositionnement ou des risques potentiels, nécessitant une stratégie d'investissement adaptée, impactant la valeur du bien.
L'impact de la durabilité et de la conformité aux normes environnementales
La conformité aux réglementations locales et nationales en matière d'environnement, de sécurité et d'accessibilité (Lois Grenelle, RE 2020, BREEAM, normes ERP...) représente un défi majeur pour les supermarchés et hypermarchés. Les experts immobiliers doivent s'assurer que les propriétés respectent les normes en vigueur, ce qui peut impliquer des coûts significatifs pour la mise aux normes des bâtiments. Par ailleurs, les exigences croissantes en matière de durabilité et de construction écologique ajoutent une couche supplémentaire de complexité.
L'adoption de pratiques durables, telles que l'amélioration de l'efficacité énergétique, l'utilisation de matériaux écologiques et la gestion des déchets, est de plus en plus valorisée par les investisseurs et les consommateurs. Ces éléments peuvent affecter positivement la valeur immobilière, mais nécessitent des investissements initiaux importants et une planification rigoureuse pour maximiser leur impact.
Adaptation aux nouveaux modèles de consommation impacte également la valeur
L'évolution rapide des comportements des consommateurs et l'essor du e-commerce imposent une adaptation des supermarchés et hypermarchés pour rester compétitifs. L'intégration de technologies et de services modernes, comme les caisses automatiques et les applications de guidage en magasin, devient cruciale pour répondre aux attentes des clients. De plus, l'optimisation logistique, incluant la gestion des flux de livraison et des zones de stockage, est essentielle pour assurer l'efficacité opérationnelle des magasins. Les experts immobiliers doivent évaluer la flexibilité des espaces pour s'adapter à des usages variés, tels que la transformation de zones de vente en espaces de click-and-collect ou de drive. Un exemple significatif de cette adaptation est le partenariat entre Carrefour et Nexity, annoncé en 2020, qui vise à réinventer l'immobilier commercial en France. Ce partenariat prévoit la reconversion de plus de 70 sites appartenant à Carrefour en projets immobiliers mixtes, incluant des espaces commerciaux, près de 700 000 m² de logements, ainsi que des services publics et des bureaux. Ces projets représentent un investissement global estimé à plusieurs centaines de millions d'euros. Toutes ces nouvelles adaptations viennent changer quelques codes de l'expertise et soulever de nouveaux questionnements, notamment à propos de la pondération des surfaces et de la détermination des surfaces de ventes. D'autant plus que pour les grandes surfaces de plus de 3000 m², la surface passe du simple au décuple en fonction de si elle est considérée comme surface de vente ou comme surface annexe.
Les experts doivent donc prendre en compte ces nouveaux modèles de fonctionnement dans leurs évaluations pour garantir une estimation de valeur actualisée, réaliste, et fiable.
Utilisation de références de biens comparables et méthodes complémentaires
Dans le cadre d'expertises en valeur vénale ou en valeur locative, les experts utilisent très régulièrement la méthode dite "par comparaison". Nos experts disposent donc de références de supermarchés et hypermarchés, en voici quelques exemples (valeur vénale) :
Localisation | Date de vente | Prix de vente | Prix au m² | Surface du bien | Surface du terrain |
Saint-Pierre-d'Albigny (73) | 29/12/2021 | 1 850 000 € | 742 €/m² | 2 493 m² | 7 933 m² |
Chambéry (73) | 17/03/2022 | 4 200 000 € | 1 533 €/m² | 2 739 m² | 6 715 m² |
Chelles (77) | 17/01/2017 | 2 918 000 € | 941 €/m² | 3 100 m² | 4 677 m² |
Cognin (73) | 29/07/2020 | 4 203 000 € | 846 €/m² | 4 968 m² | 4 356 m² |
On notera que les surfaces présentées sont les surfaces réelles des biens. Dans le cadre d'une expertise, les surfaces sont pondérées pour être appréciées à leur juste valeur. Ainsi, il est probable que dans nos exemple les prix au m² soient sous évalués. Pour complémenter son analyse, l'expert a parfois recours à d'autres méthodes qui permettent de sourcer ses conclusions et les consolider. Dans le cadre d'expertises de valeur locative de supermarchés / hypermarchés, l'expert aura parfois recours à la méthode par le taux d'effort qui prend en compte des ratios. Parmi ces ratios on retrouve par exemple la part du loyer vis à vis du chiffre d'affaires qui, selon nos sources constituées de plus de 35 expertises de supermarchés / hypermarchés, est de l'ordre de 1,2% à 3% avec une moyenne de 2,3%. Dans le cadre d'expertise en valeur vénale il aura parfois recours à une méthode par capitalisation.
FAQ sur l'expertise immobilière de supermarché
Quel est le coût d'une expertise immobilière ?
Le coût d'une expertise immobilière varie en fonction de plusieurs facteurs, tels que la taille du bien, sa complexité, sa localisation, et l'expertise nécessaire. Pour un supermarché ou un hypermarché, le tarif peut être plus élevé en raison de la superficie importante et des spécificités commerciales. En général, le prix d'une expertise pour ce type de bien peut se situer entre 1 500 € et 5 000 €, voire plus en fonction des services demandés et de la complexité de l'expertise.
Comment se passe une expertise immobilière ?
Une expertise immobilière suit un processus rigoureux. L'expert commence par une visite détaillée du bien pour évaluer ses caractéristiques physiques, son emplacement et son état. Il procède ensuite à une analyse des documents légaux, financiers et techniques liés au bien (titres de propriété, baux commerciaux, etc.). Ensuite, l'expert étudie le marché immobilier local et national afin de fournir une estimation de la valeur du bien en tenant compte de son potentiel commercial, des tendances économiques et des transactions comparables. Un rapport d'expertise détaillé est ensuite rédigé et remis au client.
Quel est le prix d'une expertise ?
Le prix d'une expertise immobilière peut varier selon la complexité du bien à expertiser. En général, pour un supermarché ou un hypermarché, les coûts peuvent commencer autour de 1 500 € et aller jusqu'à 5 000 €, voire plus. Ce tarif comprend la visite du bien, l'analyse des données juridiques et financières, ainsi que la rédaction d'un rapport complet. Il est recommandé de demander un devis personnalisé à un expert immobilier afin d'avoir une estimation plus précise.
Qui paye l'expertise d'un bien immobilier ?
L'expertise immobilière est généralement payée par la personne ou l'entité qui en fait la demande. Cela peut être le propriétaire du bien, un investisseur potentiel, ou une banque dans le cadre d'un financement. Si l'expertise est réalisée dans le cadre d'une vente, elle peut être payée par le vendeur ou l'acheteur, selon l'accord entre les deux parties. Dans certains cas, les frais peuvent être partagés entre les parties concernées.
Faites expertiser votre suppermarché par les experts immobiliers de Berthier & Associés
L'expertise immobilière des supermarchés et hypermarchés nécessite une approche intégrée qui prend en compte une multitude de facteurs. En évaluant les caractéristiques physiques, les besoins spécifiques en bâtiments industriels, l'importance des parkings, les enjeux environnementaux et les innovations technologiques, les experts peuvent fournir une évaluation précise et pertinente. Dans un secteur en constante mutation, cette compréhension approfondie est essentielle et nos experts portent une attention particulière à chacun de ces éléments, garantissant ainsi la rédaction d'un rapport d'expertise présentant une estimation complète et fiable.