La Cour d’Appel Administrative de Versailles remet en question l’utilisation exclusive de la méthode par comparaison dans l’évaluation immobilière
Mercredi 31 janvier 2024, la Cour d’Appel de Versailles a prononcé son jugement concernant l’évaluation d’un bien réalisée par France Domaine (désormais "DIE"), et reconnu l’État fautif.
L’évaluation immobilière repose sur diverses méthodes d’estimation, chacune adaptée à des situations spécifiques. Le choix de la méthode à appliquer est à l’appréciation de l’expert. Elle est généralement déterminée en fonction des caractéristiques du bien, de sa nature, de son potentiel et de son état général.
Pour les immeubles d'investissement, les méthodes par le revenu sont souvent plus pertinentes du fait de l’utilisation de ratios. Les terrains nus ou avec des constructions en mauvais état nécessitent généralement la méthode dite du bilan promoteur.
Dans le cadre de l'évaluation de la valeur vénale de biens, la méthode la plus couramment utilisée est la méthode par comparaison. Elle consiste en une étude de marché pour relever des transactions de biens immobiliers comparables au sujet de l’expertise. Ces comparables, nommés « références », sont ensuite analysés dans le but de déterminer une valeur de marché moyenne au m².
La méthode par comparaison est généralement fiable, or, diverses situations spécifiques ont démontré que l’utilisation systématique de cette méthode pouvait mener à des résultats inexacts ou incomplets. Cela a notamment été le cas ce mercredi 31 janvier, lorsque la Cour d’Appel de Versailles a reconnu France Domaine fautif pour l’utilisation exclusive de la méthode par comparaison lors de l’expertise d’un bien dans le cadre d’une procédure d’expropriation.
Dans un souci de conformité à l'article L. 321-1 du Code de l'expropriation qui exige que les indemnités liées à l'expropriation couvrent l’intégralité du préjudice « direct, matériel et certain », les juridictions de l’expropriation ont longtemps privilégié la méthode par comparaison.
Les services des domaines ont donc tendance à utiliser exclusivement la méthode par comparaison. Cette utilisation exclusive de la méthode par comparaison est sujet à une remise en cause au sein de l’arrêt prononcé par la Cour Administrative d’Appel de Versailles ce 31 janvier 2024 (CAA de Versailles, 6e chambre, 31 janvier 2024, 22VE00765).
Dans cette affaire, la ville de Chartres avait préempté des biens commerciaux après une évaluation de France Domaine basée uniquement sur la méthode par comparaison. Deux ans plus tard, une réévaluation utilisant des méthodes complémentaires révèle une valeur trois supérieur à celle estimée précédemment.
Ainsi, la cour a jugé que l'absence d'utilisation de la méthode de valorisation par capitalisation du revenu constituait une faute engageant la responsabilité de l'État.
Cette décision vient donc souligner les risques d’une application systématique de la méthode par comparaison, qui peut conduire à des erreurs d’évaluation incompatibles avec le principe de juste indemnisation. Elle vient donc remettre en question certaines approches traditionnelles des juridictions d’expropriation en ouvrant la voie à une utilisation plus systématique de méthodes complémentaires.
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Suivant ce principe d'évaluations multiméthodes, nos experts sont régulièrement menés à utiliser ces différentes méthodes d’évaluation :
- Méthode par comparaison (Market approach)
- Méthode par le revenu-capitalisation/actualisation (Income approach)
- Méthode par le coût de remplacement (Cost approach)
- Méthode indiciaire
- Méthode dite par sol et construction
- Méthode dite du bilan promoteur (Development appraisal ou residual method)
- Méthode des ratios professionnels (Profits method)
La complémentarité de ces méthodes réduit le risque d’erreurs dans l’estimation et permet de conclure sur des valeurs objectives et justes.
Si vous souhaitez faire expertiser vos biens dans le cadre d’une procédure d’expropriation ou pour tout autre motif (succession, financement, IFI...), contactez nos experts.
Pour en apprendre plus sur l'expropriation
Décision très intéressante, car elle rappelle que la méthode par comparaison ne peut pas être appliquée mécaniquement lorsque le bien présente une valeur économique propre. Pour des locaux commerciaux, l’approche par capitalisation du revenu permet souvent de mieux apprécier la valeur vénale réelle, surtout lorsque l’actif génère un flux locatif ou présente un potentiel d’exploitation. En matière d’expropriation ou de préemption, l’enjeu n’est donc pas seulement de trouver des références de marché, mais de retenir une méthode cohérente avec la consistance du bien et le principe de réparation intégrale du préjudice.
Nous vous remercions de ce commentaire, qui prolonge très justement notre propos.
Vous soulignez à raison que la consistance du bien commande le choix de la méthode : dès lors qu’un actif dégage un flux locatif ou recèle un potentiel d’exploitation, la seule comparaison ne suffit plus à restituer sa valeur vénale réelle.
Nos experts, agréés près les cours d’appel et certifiés RICS et TEGoVA, défendent à ce titre une approche multiméthodes, où la sélection et la combinaison des méthodes sont guidées autant par la nature de l’actif que par le cadre juridique applicable.
Votre lecture, qui articule méthode d’évaluation et principe d’indemnisation, rejoint pleinement cette conviction.