Vous avez reçu un bien en donation, hérité d'une quote-part ou investi en nue-propriété ? Chaque situation de démembrement obéit à des règles fiscales précises.
À savoir : les règles fiscales du démembrement diffèrent selon l'origine du démembrement (donation, succession, vente) et la présence ou non d'une réserve d'usufruit. Un même bien peut donner lieu à des traitements IFI radicalement opposés.
Le démembrement de propriété est une technique juridique et patrimoniale très répandue en France. Pourtant, au moment de remplir sa déclaration d'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), nombreux sont ceux qui s'interrogent : suis-je concerné ? Quelle valeur inscrire ? Mon bien doit-il figurer dans ma déclaration ?
La réponse dépend entièrement du contexte. Donation avec réserve d'usufruit, succession, achat en nue-propriété, vente avec réserve d'usufruit : chaque cas suit sa propre logique. Ce guide vous aide à identifier votre situation et à comprendre vos obligations, en lien avec notre expertise en matière de valorisation de biens démembrés.
Usufruit et nue-propriété : deux droits sur un seul bien
La pleine propriété d'un bien regroupe l'ensemble des droits qui s'y attachent. Lorsqu'elle est divisée entre plusieurs personnes, on parle de démembrement de propriété : les droits sont répartis entre un usufruitier et un nu-propriétaire.
L'usufruitier
Il détient le droit d'utiliser le bien (y habiter, le louer) et d'en percevoir les revenus (loyers notamment).
- Prend en charge les travaux d'entretien courant
- Paie la taxe foncière
- Déclare les revenus locatifs à l'IR
- Porte l'IFI dans la grande majorité des cas
Le nu-propriétaire
Il détient le droit de disposer du bien : le vendre, le donner ou le léguer mais sans en avoir l'usage immédiat.
- Prend en charge les grosses réparations
- Ne perçoit pas les loyers
- N'est généralement pas imposé à l'IFI
- Peut déduire ses dépenses de réparation de ses revenus fonciers
Le démembrement peut naître de deux façons. Le démembrement légal survient au décès d'un propriétaire dans le cadre d'une succession sans testament, notamment via l'usufruit légal du conjoint survivant. Le démembrement conventionnel résulte d'un acte volontaire : donation avec réserve d'usufruit, vente en nue-propriété, ou acquisition démembrée entre deux acheteurs distincts.
La règle de base : l’usufruitier déclare tout, le nu-propriétaire rien
Pour l'IFI, le principe est clair : c'est l'usufruitier qui intègre le bien dans sa déclaration, pour sa valeur en pleine propriété. Autrement dit, comme si le bien n'avait jamais été démembré. Le nu-propriétaire, en contrepartie, n'a rien à déclarer au titre de ce bien quelle que soit la valeur de la nue-propriété.
Cette règle s'applique aussi bien au démembrement issu d'une donation avec réserve d'usufruit qu'à celui résultant d'une succession classique. Si l'usufruitier ne détient qu'une fraction de l'usufruit (co-usufruit à 50 % par exemple), il déclare alors uniquement la valeur correspondant à sa quote-part.
Abattement résidence principale Si le bien démembré constitue la résidence principale de l'usufruitier, il peut appliquer l'abattement légal de 30 % sur la valeur vénale déclarée, conformément à l'article 973 du CGI. Cet abattement est automatique.
Cas concret : Des parents donnent la nue-propriété de leur appartement parisien (valeur : 900 000 €) à leurs enfants tout en se réservant l'usufruit. Les parents continuent à déclarer le bien pour 900 000 € dans leur IFI (soit 630 000 € après abattement de 30 % si c'est leur résidence principale). Les enfants ne déclarent rien au titre de cet appartement.
Le barème légal de répartition selon l’âge de l’usufruitier
Article 669 du CGI (Code général des impôts) utilisé dans les situations d'exception
Lorsque la valeur du bien doit être partagée entre l'usufruitier et le nu-propriétaire (voir les exceptions ci-dessous), la répartition obéit au barème fiscal de l'article 669 du CGI. Il est calculé en fonction de l'âge de l'usufruitier au moment du démembrement : plus l'usufruitier est jeune, plus l'usufruit a de valeur.
Barème de l'article 669 du CGI répartition de la valeur fiscale du démembrement selon l'âge de l'usufruitier.
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans révolus | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans révolus | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans révolus | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans révolus | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans révolus | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans révolus | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
Exemple chiffré Un bien vaut 800 000 €. L'usufruitier a 68 ans. L'usufruit représente 40 % de la valeur (320 000 €) et la nue-propriété 60 % (480 000 €). Dans les situations d'exception où la valeur est partagée, l'usufruitier déclare 320 000 € et le nu-propriétaire 480 000 € dans leurs IFI respectifs si leurs patrimoines globaux dépassent le seuil de 1,3 M€.
Quand la règle s’inverse : les deux situations où le nu-propriétaire est aussi imposé
Le principe "l'usufruitier déclare 100 % à l'IFI" comporte deux exceptions notables. Dans ces deux situations, la valeur du bien est ventilée entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème légal de l'article 669 du CGI.
Exception 1 L'usufruit légal du conjoint survivant
Lorsqu'un propriétaire décède sans avoir rédigé de testament ni de donation au dernier vivant, le conjoint survivant peut opter pour l'usufruit légal sur la totalité des biens de la succession (art. 757 du Code civil). Dans ce cas très spécifique, la valeur taxable à l'IFI est partagée : le conjoint survivant déclare sa quote-part d'usufruit, et les enfants (nus-propriétaires) déclarent leur quote-part si leur patrimoine global dépasse le seuil de 1,3 M€.
Valeur partagée selon le barème légal en fonction de l'âge du conjoint survivant.
Exception 2 La vente en nue-propriété avec réserve d'usufruit
Lorsqu'un propriétaire vend la nue-propriété de son bien à un tiers tout en se réservant l'usufruit, l'acheteur a investi une somme réelle pour acquérir ses droits. Le bien ne peut alors pas être entièrement attribué à l'usufruitier. La valeur est donc répartie : l'usufruitier déclare sa quote-part d'usufruit, et l'acquéreur en nue-propriété déclare la sienne si son patrimoine global dépasse 1,3 M€.
Chaque partie déclare sa quote-part selon le barème légal.
Point de vigilance : L'usufruit légal du conjoint survivant est aujourd'hui un cas relativement rare : la grande majorité des propriétaires rédige un testament ou une donation au dernier vivant, ce qui replace le conjoint survivant dans le régime général (déclaration à 100 % de la valeur du bien).
Investissement en nue-propriété via un promoteur : pourquoi le bien n’entre pas dans votre IFI
Il existe une troisième configuration, fréquente dans l'investissement immobilier locatif : un promoteur construit un immeuble, vend la nue-propriété aux investisseurs et cède l'usufruit à une société de gestion tierce. Dans ce montage, l'auteur du démembrement ne conserve pas l'usufruit pour lui-même.
La règle est alors favorable à l'investisseur : la nue-propriété n'entre pas dans l'assiette IFI. C'est l'usufruitier ici la société de gestion qui supporte l'éventuelle taxation à l'IFI sur la valeur en pleine propriété.
Obligation déclarative malgré tout même si la valeur retenue est nulle, le nu-propriétaire doit mentionner le bien sur l'annexe 2 du formulaire 2042-IFI. Il indique la valeur 0 € en colonne 9AB, en précisant que le bien est détenu en nue-propriété et que la pleine propriété revient à l'usufruitier.
Ce type d'investissement est souvent présenté comme "hors IFI", ce qui en fait un vecteur de constitution de patrimoine immobilier attractif pour les contribuables déjà assujettis. Pour en savoir plus, consultez notre page sur la valorisation en nue-propriété.
Revenus fonciers et charges : deux régimes bien distincts
Au-delà de l'IFI, le démembrement a également des conséquences sur la déclaration de revenus. Les obligations diffèrent selon que l'on est usufruitier ou nu-propriétaire.
Côté usufruitier Les loyers lui appartiennent et sont imposables
Si le bien est mis en location, c'est l'usufruitier qui perçoit les loyers et les déclare comme revenus fonciers. Il peut déduire les charges afférentes : dépenses de réparation, d'entretien, d'amélioration, primes d'assurance. En cas de déficit foncier, il peut l'imputer sur son revenu brut global dans la limite de 10 700 € par an, le surplus étant reportable sur 10 ans. Le bien peut aussi être loué en meublé (LMNP).
Revenus fonciers à déclarer déduction des charges courantes possible.
Côté nu-propriétaire Pas de loyers, mais des déductions possibles
Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu du bien. En revanche, s'il prend en charge des grosses réparations (structure, toiture…), il peut en déduire le montant de ses revenus fonciers. Dans les cas de démembrement légal ou de vente avec réserve d'usufruit, il n'y a aucun flux financier à déclarer à l'impôt sur le revenu.
Pas de revenus à déclarer déduction des grosses réparations possible.
Berthier & Associés
Fondé en 1979, Berthier & Associés est un cabinet d'expertise immobilière indépendant, dont l'activité est exclusivement consacrée à l'évaluation des biens immobiliers. Le cabinet n'exerce aucune activité de transaction, ce qui garantit à ses clients une totale objectivité dans la conduite de ses missions et l'établissement de ses rapports.
Forte de plus de quarante ans d'expérience, l'équipe de Berthier & Associés regroupe des experts certifiés RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) et REV (Recognised European Valuer, certification TEGoVA), références internationales en matière d'expertise et d'évaluation immobilière. Plusieurs de ses experts immobiliers sont par ailleurs inscrits sur les listes des cours et tribunaux, leur conférant la qualité d'expert judiciaire.
