Expropriation – Attention à votre expertise de la valeur vénale
Expertise valeur vénale – références
Un arrêt de la Cour de Cassation – 3ᵉ chambre civile du 19 mars 2020 vient de nous rappeler les règles en matière d’éléments de comparaison pour l'expertise de la valeur vénale dans le cadre des procédures d’expropriation.
En effet, dans le cadre d’une telle procédure, si la règle fixée par l’article 545 du Code civil dispose que « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité », bien souvent la préoccupation principale de l’exproprié concerne précisément le montant de l’indemnisation.
Dans ces cas-là, il s’agit de déterminer la valeur vénale du bien exproprié.
Pour déterminer cette dernière, les expropriés ainsi que l’autorité expropriante vont produire des mémoires dans lesquels ils vont faire apparaitre des éléments de comparaison pour obtenir la fixation de la valeur vénale et donc de l’indemnité dite d’expropriation (qui comprendra des indemnités complémentaires).
Dans le cas de l’arrêt de Cour d’Appel attaqué, une société propriétaire d’un bien exproprié avait dans son mémoire produit un ensemble de références de transactions issues de la base BIEN des Notaires à l’appui de son argumentation.
Toutefois, la Cour d’Appel a retenu que les informations communiquées par la société ne mentionnaient pas le numéro de publication du service de la publicité foncière et qu’en conséquence « cela ne permettait pas de disposer des actes de vente correspondant aux termes de référence cités et donc de connaitre les caractéristiques des biens concernés ainsi que les modalités des transactions ».
Dit autrement la Cour d’Appel n’a pas pris en compte les références de vente fournies par l’exproprié au motif qu’elles étaient incomplètes.
L’appelant faisait valoir dans un de ses deux moyens qu’il était « possible à partir de l’indication du mois, de l’année de la mutation et de l’emplacement du bien mentionné dans la base BIEN des notaires, de formuler une demande de renseignements auprès du service de la publicité foncière en utilisant un formulaire CERFA… », ce qui d’un point de vue pratique est exact.
Dans son arrêt du 19 mars 2020, la Cour de Cassation confirme l’arrêt de la Cour d’Appel en considérant que cette dernière « a souverainement retenu que les informations communiquées par la société ne permettaient pas de disposer des actes de vente… » et qu’elle en a « déduit à bon droit que ces termes de comparaison devaient être écartés ».
En pratique il convient donc dans le cadre d’une expertise de valeur vénale dans le domaine de l’expropriation de faire figurer le numéro de publication de service de la publicité foncière pour chacune des références que l’on souhaite utiliser.
La sanction du non-respect de ce formalisme est la non prise en compte par la cour d’appel des éléments de référence.
Ainsi la fixation de la valeur vénale du bien et donc de l’indemnité d’expropriation se fera sur les seules bases des éléments recueillis par l’autorité expropriante.
Par ailleurs, nous ferons observer qu’il est important de fournir le maximum de détails concernant les éléments recueillis et non une simple synthèse résultant de la consultation des bases BIEN, PATRIM , DVF.
Un rapport d’expertise détaillé en cas d'expropriation devra être fourni précisant pour chacun des biens :
- Le numéro de publication de service de la publicité foncière : Comme indiqué précédemment, ce numéro permet grâce à la conservation des hypothèses d’obtenir une copie de l’acte
- la date de vente : Cette dernière est importante car les éléments de comparaison doivent être le plus proche possible sans pour autant être postérieurs
- La nature des droits vendus : Là encore il s’agit d’un élément à analyser car les références peuvent parfois porter sur des cessions de droits indivis, des baux emphytéotiques…
- Le prix de vente : Il conviendra de ventiler les frais d’acte, les frais d’agence…augmentés d’éventuelles clauses augmentatives de prix (prise de possession différée…)
- La description du bien vendu dans l’acte : La retranscription littérale des biens vendus dans l’acte est importante car elle peut mettre en évidences des différences importantes entre le traitement de l’information dans une base de données et la réalité physique des lieux (maison composée de plusieurs logements, dépendances dont la nature et la désignation peuvent être précisées, servitudes de passage…)
- La catégorie cadastrale du bien vendu : Il s’agit d’une information « administrative » qui catégorise les biens en fonction de leurs qualités supposées (époque de construction, style, matériaux…).
Mais également, sans que cela soit exhaustif :
- Photos des références (environnement immédiat, façades…) : Cela permet d’apporter des informations complémentaires afin de vérifier la pertinence des éléments de référence pour la fixation de la valeur vénale.
- Documents d’urbanisme applicables lors de la vente : Sur ce point, il convient de signaler qu’un Plan Local d’Urbanisme peut évoluer et faire varier sensiblement la valeur vénale d’un bien. Ainsi, il est important de vérifier pour les comparables quel était le classement urbanistique des biens au jour de la mutation.
- Situation locative au jour de la vente : Une manière d’appréhender la valeur vénale d’un bien consiste à capitalise son loyer. De même un bien loué fait généralement l’objet d’un abattement pour situation locative.
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Lectures supplémentaires
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Il s’agit là d’apporter le maximum d’éléments au juge de l’expropriation pour qu’il puisse déterminer la valeur vénale du bien.
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