Valorisation immobilière en matière d'expropriation avec une expertise

Lors d’une expropriation le propriétaire va devoir constituer un dossier par écrit en cas de désaccord avec l’autorité expropriante. Une des prérogatives de l’expert immobilier est d'intervenir dans le cadre de la détermination de la valeur vénale d'un bien et ce, notamment, dans le contexte de l'expropriation.

Vous vous êtes fait exproprier et vous êtes en désaccord avec l'autorité expropriante ? Contactez le cabinet Berthier, ou ses experts immobiliers au 04 79 68 62 62 pour analyser avec fiabilité la valeur de vos biens.

La valeur des biens dans la cadre de l’expropriation est fixée par le juge de l’expropriation qui est assisté d’un technicien en la personne du directeur des services fiscaux ou de son délégué (généralement un inspecteur du service des domaines). Le recours à un expert désigné judiciairement est globalement rare. Elle se limite en pratique à des cas où les écarts sont les plus importants.

Il convient de rappeler que la fixation des indemnités d'expropriation obéit à des principes juridiques énoncés pour l'essentiel par les articles L.13-13 à L.13-17 et L13-20 du code de l'expropriation. La particularité de ce dispositif est qu’il contraint l’expert dans un cadre législatif et réglementaire strict qui peut parfois être différent de la réalité du terrain.

Il est donc particulièrement important pour l’exproprié de pouvoir dès le début de la procédure de s’entourer de spécialistes (avocats spécialisés, experts-agréés) afin de pouvoir se défendre en cas d'expropriation, lors du déplacement du juge sur place faire valoir les spécificités du bien concernant :

Sa nature ou son usage,
Sa consistance
Sa situation locative,
Ses conditions de desserte et
Sa situation au regard des règles d'urbanisme,
Les servitudes publiques ou privées auxquelles il est soumis
Les « comparables »

À noter que dans le cadre de la détermination de l’indemnité il y a lieu d’opérer une distinction entre l'indemnité principale et les indemnités accessoires, notamment de remploi, Cette distinction est particulièrement importante en matière de fonds de commerce.

Il y a d'autres préjudices indemnisables

Il existe, en revanche, un certain nombre d’autres préjudices directs dits indemnisables auxquels on ne pense pas forcément, il s'agit notamment de frais qui seraient, par exemple, liés à l'arrachage d'arbres, la remise en état de propriétés, de reconstruction de murs, etc…

Sur la notion de juste indemnité, il s'agit en réalité de déterminer la valeur vénale, étant précisé que cette dernière, même si elle ne bénéficie pas d'une définition légale, s'entend comme la valeur qu'il est possible d'obtenir d'un bien en cas de vente et ce, notamment, au regard des conditions actuelles du marché et de la situation juridique du bien. Elle se détermine en prenant en compte la valeur de biens similaires mis en vente.

L'expropriation est une procédure

L'expropriation est une procédure qui permet à une collectivité publique (État, collectivités territoriales…) de contraindre un particulier ou une personne morale (entreprise) à céder la propriété de son bien souvent contre son gré, moyennant le paiement d'une indemnité.
Cette procédure contribue notamment à la réalisation d'ouvrages publics (équipements sociaux, réseaux d'assainissement…).

L'évaluation des indemnités

L'évaluation des indemnités en cas d'expropriation pour cause
d'utilité publique est régie par le code d'expropriation pour cause d'utilité publique notamment en ses articles L13 et suivants.
À ce titre, l'article L 13-13 dispose que « les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l'expropriation ».
L'expert immobilier intervient dans le cadre de situation pré-contentieuse.

Une proposition par courrier

L'Etat ou la collectivité vous fera une proposition par courrier, et vous disposerez d'un mois à compter de cet envoi pour accepter ou contester le montant qui vous est proposé. En l'absence d'un accord amiable, c'est le juge du Tribunal de Grande Instance qui statuera.

Expertise d'expropriation : votre expert immobilier est à vos côtés

Votre expert immobilier est à vos côtés pendant toute la procédure, en lien avec votre avocat, pour vous permettre de défendre au mieux vos intérêts.

Lectures supplémentaires

Avoir recours à un expert immobilier pour expertiser votre bien en cas d'expropriation

C'est dans ce cas-là que le recours à l'expert peut être particulièrement intéressant dans la mesure où il existe fréquemment des difficultés tout à la fois pour recueillir des éléments de référence dans les temps impartis, mais aussi pour obtenir des éléments de référence de biens que l'on peut qualifier de similaires.

En effet, alors même que l'administration peut souvent, dans son rôle, avoir un très large accès à la documentation, l'exproprié ne dispose pas d'outils pour le faire.

Ainsi, dans les missions d'expertise dans le cadre d'expropriation, le rôle qui nous est confié est tout à la fois de vérifier la pertinence des informations communiquées par l'Administration Fiscale, mais également de recueillir des éléments complémentaires de manière à pouvoir produire un rapport d'expertise écrit qui sera transmis au juge de l'expropriation.

Chaque mission donne lieu à un devis spécifique en fonction de la nature, du délai, etc…

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Expertise immobilière en matière d’expropriation