ISF – IFI - Les associés d'une SCI n’ont pas le droit à l’abattement de 30%
Impôt Solidarité sur La Fortune & Impôt sur la Fortune Immobilière : Les associés d'une SCI n’ont pas le droit à l’abattement de 30% institué par l’article 885 S du Code Général des Impôts au titre de la résidence principale.
Saisi par la Cour de cassation, le Conseil constitutionnel a, dans une réponse à une question prioritaire de constitutionnalité rendu le 17 janvier 2020, jugé que l’abattement de 30% sur la valeur vénale réelle de la résidence principale instituée par le deuxième alinéa de l’article 885 S du Code Général des Impôts pour le calcul de l’impôt solidarité sur la fortune (et par extension de l’impôt sur le fortune immobilière qui renvoi au même article) ne bénéficie qu’aux propriétaires directs de leur habitation principale.
Cette décision, dont nous ferons observer au passage qu’elle se distingue de celle du Conseil d’état du 8 juillet 1998 qui permet aux associés de SCI de bénéficier de l’exonération de plus-value lors de la cession d’un bien appartenant à une SCI qui constitue leur résidence principale, va peser lourdement sur les arbitrages patrimoniaux fréquemment imaginés en montagne.
En effet, compte tenu de l’augmentation croissante des prix de l’immobilier sur les stations de ski avec de fréquents articles qui placent Val-D’isère, Courchevel, Méribel…, dans les villes les plus chères de France, les propriétaires avaient pris l’habitude de constituer des SCI dans laquelle ils « encapsulaient » leurs biens immobiliers (y compris résidence principale).
Ces montages avaient la particularité de favoriser la transmission patrimoniale puisque cela permettait de faire des donations de parts sociales de SCI, ce qui était plus facile à équilibrer entre les enfants et permettait une forme de progressivité dans le quantum transmis. A noter que ce mécanisme se couplait fréquemment avec un démembrement des parts sociales qui permettait progressivement de transmettre les revenus de la SCI.
Désormais, dans de tels montages, c'est donc bien l’entière valeur vénale qui devra servir de base au calcul de la valeur des parts de la SCI pour l’ISf et l’IFI.
À noter toutefois que la valeur vénale du bien ne doit pas se confondre avec la valeur vénale des parts d’une SCI. Pour calculer la valeur de ces dernières , l y a lieu de procéder à un retraitement des éléments comptables de la SCI.
En effet, la valeur des parts sociales peut se calculer :
- Soit à travers une méthode dite de rendement
- Soit à travers une méthode dite patrimoniale
Dans le cas du rendement, c’est la capitalisation des dividendes qui va permettre de déterminer le montant des parts. A noter toutefois que cette méthode est rarement retenue lorsque utilisée seule sauf dans des cas spécifiques d’immeubles de rapports.
Dans le cas d’une méthode patrimoniale, on va rechercher la différence entre les éléments d’actifs et de passif. Cette méthode est celle la plus fréquemment retenue par l’administration fiscale et elle doit évidemment l’être lorsqu’une résidence principale est détenue par une SCI.
Enfin précisons que la comparaison à d’autres ventes de parts et titres de la société peut être retenue dans certains cas. A priori anecdotique, ce mode de calcul prend tout son sens dans le cadre de sociétés exploitant des actifs professionnels, pour lesquels « les jeunes associés » rachètent les parts des « anciens associés ». A noter toutefois que si un mode de calcul des parts de SCI peut valablement être mis en place dans les statuts de la SCI et s’appliquer dans les ventes entre associés (ex : capitalisation des loyers perçus), ce mode ne peut être opposable aux tiers (et donc à l’administration fiscale).
Ainsi dans la majorité des cas où c’est de l’immobilier patrimonial qui est détenu par une SCI, la valeur des parts sociales résultera de la différence entre l’actif et le passif.
Il convient de noter cependant qu’il existe des chefs d’abattement spécifiques pour les SCI, au motif de « l’illiquidité », qui prend en compte :
Le fait que la détention directe d’un bien présente l’avantage de pouvoir le vendre facilement, tandis que la vente de parts de la SCI est plus difficile car il n’existe pas de marché en tant que tel.
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Le fait que les statuts peuvent prévoir des règles spécifiques d’agrément qui peuvent ralentir le processus de vente.
La fiscalité spécifique de la SCI puisque la détention des titres reporte sur chaque nouveau propriétaire la fiscalité due en cas de vente des biens détenus par elle, avec tantôt une situation avantageuse (cas de l’acquisition de parts sociales d’une SCI à l’IR qui détient un immeuble depuis plus de 30 ans) tantôt pénalisante (cas de l’acquisition d’une SCI à l’IS qui a entièrement amorti le bien.).
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