Qui peut estimer ma maison – et pourquoi les prix varient-ils autant ?
L’une des choses dont les gens se plaignent en permanence est le fait qu’il ne semble pas y avoir de cohérence dans l’estimation d’une maison ou d’un bien immobilier.
Alors, qui peut estimer ma maison ? Comment l’évalue-t-on et pourquoi les prix varient-ils autant ?
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Qui peut estimer une maison ?
Trois « professionnels » peuvent estimer une maison à vendre, c’est-à-dire de déterminer si le bien vaut ce que vous, en tant qu’acheteur, êtes prêt à payer.
L’estimation de votre maison par un agent immobilier
Dans le passé, les évaluations des agents ne pouvaient se baser que sur leur propre expérience – personne ne savait à quel prix les autres agents avaient vendu des propriétés avant l’avènement d’Internet !
Aujourd’hui, les bons agents font un bon travail de recherche de la valeur de votre propriété en se basant sur :
- Des propriétés similaires « comparables », c’est-à-dire des propriétés similaires en taille et en emplacement à la vôtre.
Ces données sont fournies par des sites Internet et des données sur les prix des maisons vendues. - Si le marché a augmenté ou diminué depuis que les offres ont été reçues sur des maisons comparables et appliquer une augmentation ou une diminution.
- L’état du bien, s’il nécessite des travaux ou s’il est en état d’être présenté.
Ils tiennent également compte de la rapidité avec laquelle le vendeur souhaite vendre la maison.
Plus l’agent a vendu de maisons similaires et mieux il a étudié le marché, plus il est susceptible de vous donner une idée du prix probable de vente de la propriété.
L’évaluation du prêteur
Si un bien est acheté avec un prêt hypothécaire, le prêteur doit s’assurer que le prix proposé pour le bien est suffisant pour qu’il puisse récupérer son argent si vous, en tant que propriétaire, ne remboursez pas votre prêt.
Par exemple, dans le marché actuel, ils examineront les mêmes preuves comparables que l’agent, mais ils examineront également d’autres propriétés pour lesquelles ils ont prêté de l’argent dans le passé et verront si elles se sont bien ou mal comportées.
Ils vous demanderont également de payer pour une expertise de la maison – le problème est que cela peut vous coûter des centaines d’euros, mais ne vous donne aucune protection, cela leur permet juste de prouver à leurs assureurs qu’ils ont fait de leur mieux pour se protéger.
Une évaluation hypothécaire peut révéler des problèmes tels que l’humidité et, en conséquence, le prêteur peut dire que la propriété ne vaut pas ce qu’un acheteur a offert et peut dire qu’elle vaut moins, réduisant l’évaluation de la propriété en conséquence et il peut même « retenir » les fonds basés sur l’évaluation inférieure jusqu’à ce qu’il soit prouvé que la propriété a été réparée.
L’évaluation de l’expert immobilier RICs
C’est probablement mon évaluation préférée et celle sur laquelle je compte le plus lorsque je vends ou achète une propriété. Je m’assure toujours de trouver un expert qui connaît le marché local et y travaille depuis longtemps, surtout s’il y a des types de propriétés spécifiques à évaluer, comme des maisons haussmanniennes, des maisons en pierre ou des appartements neufs.
La raison pour laquelle cette expertise est préférable est qu’elle prend en compte les « détails » de la valeur de la propriété individuelle et que l’expert immobilier doit avoir une assurance de responsabilité professionnelle en cas de problème avec l’expertise immobilière, ce qui signifie qu’il a oublié quelque chose et que vous pouvez le poursuivre.
Ils examinent donc l’état de la maison, par exemple si le toit fuit, s’il y a de l’humidité ou des affaissements, et ils étudient les prix de vente d’autres propriétés. Ils passent environ cinq ans à se former sur l’état des biens, le coût de l’entretien, de la réparation et du remplacement d’un bien et la manière de trouver les bons comparables, donc ils connaissent vraiment leur métier !
Pourquoi les estimations de maison varient-elles autant ?
Une partie du problème est la perception. Pour un particulier, une variation d’estimation de 150 000 à 165 000 € serait considérée comme » énorme « . Mais du point de vue d’un prêteur ou d’un expert, la plupart des estimations sont basées sur une variation de 10 à 15 %, car il n’est pas facile d’évaluer une propriété à quelques milliers d’euros près lorsque les prix peuvent varier autant et si rapidement, et, selon l’offre et la demande au niveau local, les prix varient d’un mois à l’autre.
L’autre raison est qu’un agent a pour mission de vendre la maison à la valeur la plus élevée possible au nom du vendeur. Parfois, pour obtenir l’instruction, ils doivent accepter de mettre la maison sur le marché pour la valeur que le vendeur souhaite, plutôt que pour ce qu’il pense réellement qu’elle vaut.
Une fois qu’une offre est faite, le prêteur et l’expert examinent la propriété plus en détail et évaluent la valeur sur la base de leurs preuves et de leur expérience, plutôt que sur la base de ce que le vendeur souhaite.
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