Est-ce que je peux revendre mon bien immobilier à ma propre SCI ?

Revente à soi-même par une SCI dont vous êtes membre : est-ce légal ? Est-ce que je peux revendre mon bien immobilier à ma propre SCI ?

La vente de votre bien immobilier à une SCI dont vous êtes membre n'est pas illégale.
Vous devez simplement prendre quelques précautions.


Puis-je mettre ma maison en SCI ?
Vous êtes propriétaire d'une maison et vous souhaitez répartir différemment le paiement de l'impôt élevé sur les revenus fonciers qu'elle vous procure. Vous décidez donc, pour ne pas avoir à vous soucier vous-même de cette imposition, de créer une société immobilière sans but lucratif dans le but de lui vendre votre bien. Cela ne pose pas de problème.

Afin de ne pas s'attirer les foudres de l'administration fiscale, en cas de revente de votre bien immobilier à votre propre SCI, il est préférable de vendre au bon prix et de ne pas le majorer. Dans ce cas une expertise de votre bien immobilier est importante. Contactez-nous en ligne pour effectuer une estimation de votre bien ou téléphonez-nous au  04 79 68 62 62.

Est-ce que je peux revendre mon bien immobilier à ma propre SCI ?
Est-ce que je peux revendre mon bien immobilier à ma propre SCI ?

Si les règles ne sont pas respectées et que l'administration se sent flouée, la revente de votre bien immobilier à votre propre SCI peut constituer un abus de droit et déboucher sur un redressement fiscal, mais pas si c'est bien fait.

La SCI devient propriétaire de votre appartement ou autre bien et en supporte les coûts et les frais.
Vous pouvez être l'associé principal, avec la majorité des parts. La SCI contractera un emprunt pour vous acheter le bien. N'oubliez pas de vous renseigner au préalable auprès de votre banque pour la convaincre d'accepter votre montage financier.

En général, il n'y a pas de problème car la SCI est une société, une entité juridique indépendante de vous-même (qui êtes un particulier). Cependant, il y a une règle importante à respecter et à laquelle l'administration fiscale est très attentive :

La SCI ne doit pas être constituée dans le seul but de s'exonérer de l'impôt ou dans un but uniquement fiscal, mais doit avoir pour objectif le partage du patrimoine et doit être un véhicule de gestion.

Cependant, la SCI doit trouver de l'argent pour financer l'emprunt et les frais d'entretien et de fonctionnement : Soit les associés apportent chaque mois de l'argent pour couvrir les frais, soit elle loue les locaux pour payer le prêt bancaire. Les locataires peuvent être des membres de l'entreprise, des membres de la famille ou d'autres personnes extérieures…

Les avantages de la vente à soi-même par une SCI

La vente du bien à une SCI dans laquelle vous avez des intérêts peut paraître étrange, mais elle présente de réels avantages :

  • D'une part, le prix de vente vous rapporte des liquidités que vous pouvez détourner vers des placements de trésorerie, par exemple.
  • D'autre part, la SCI utilisera l'emprunt bancaire à son nom pour financer le prix d'achat, ce qui entraînera des intérêts d'emprunt qui pourront être déduits du revenu foncier imposable de la SCI.
  • Or, d'un point de vue fiscal, cette même somme prélevée par la SCI est de l'argent qui n'est plus imposable dans votre patrimoine, puisqu'il en a été retiré !

Pour qu'il n'y ait pas de problème, la vente à la SCI doit être réelle.

Recours à un expert immobilier et à un notaire
Recours à un expert immobilier et à un notaire

Pour ne pas attirer l'attention de l'administration fiscale, il faut qu'il y ait un réel changement de propriétaire. Il est donc fortement conseillé de s'assurer que l'associé, en tant que " vendeur " des biens de la SCI, détient moins de 50% des parts de la société au moment de l'opération, afin d'éviter la qualification de " vente à soi-même " et l'annulation des avantages fiscaux et le recouvrement de certains impôts.

Le recours à un notaire et à un expert immobilier est obligatoire pour la vente, que l'acheteur soit un particulier ou une SCI. Il pourra vous conseiller afin que vous puissiez améliorer votre montage. Dans tous les cas, nous vous conseillons de créer une société immobilière non commerciale à capital variable. Pourquoi faire cela ?

Précautions pour ne pas créer une SCI fictive

Afin d'éviter que l'administration fiscale n'annule les avantages fiscaux et les réintègre, l'opération ne doit pas constituer un abus de droit.

Avant le 1er janvier 2021, uniquement les actes fictifs, ou ceux dont l'objectif principal d'éluder ou d'atténuer les charges fiscales pouvaient être poursuivis par une procédure pour abus de droit (article L. 64 du Livre des procédures fiscales). Depuis le 1er janvier 2021 (pour les actes passés à partir du 1er janvier 2020), la notion d’abus de droit vise aussi les actes à but principalement fiscal (article L. 64 A du Livre des procédures fiscales).

La SCI à capital variable est recommandée

La SCI à capital variable permet de modifier la répartition des parts de chaque associé sans avoir à faire de déclaration ni à accomplir de formalités. En d'autres termes, deux personnes (ou plus !) peuvent créer une société civile immobilière avec un associé ayant 10 parts et l'autre 90. Un mois plus tard (ou à une autre période), il est décidé de modifier cette répartition pour que les associés aient chacun 50 % des parts (avec ou sans augmentation de capital). Aucune formalité n'est requise.

En revanche, le gérant doit établir un procès-verbal (PV) de la réunion (cela peut se faire sans aucune formalité sur le coin de la table de la cuisine) indiquant que les associés ont décidé d'une autre répartition….. Ce PV est simplement établi et copié (ou écrit directement) dans le livre avec les procès-verbaux des réunions. Il n'y a rien de plus à dire !

Lectures supplémentaires

Le Cabinet Berthier & Associés vous assiste en cas de revente de votre bien immobilier à votre SCI

Le Cabinet Berthier & Associés possède une haute expertise de la valeur vénale et de la valeur locative des bâtiments. En cas de revente de votre bien immobilier à votre propre SCI, une expertise de votre bien immobilier est importante.

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