Le bail authentique est un titre exécutoire
Avant la réforme du 9 juillet 1991, même muni d’un bail notarié, le bailleur était obligé d’assigner son locataire pour obtenir un jugement de validité. Il était en concours avec tous les autres créanciers.
La loi du 9 juillet 1991 donne une promotion spectaculaire au créancier muni d’un titre exécutoire. Elle privilégie le bail notarié et lui confère des pouvoirs dont le bail sous seing privé reste dépourvu. Le titre exécutoire Article 3 de la loi du 9 juillet 1991 « Seuls constituent des titres exécutoires :
- Les décisions des juridictions de l’ordre judiciaire ou (...)administratif lorsqu’elles ont force exécutoire ;
- Les actes et jugements étrangers ...
- Les extraits des procès-verbaux de conciliation signés par le juge... ; - Les actes notariés revêtus de la forme exécutoire ;
Avantages du titre exécutoire
Il permet sans intervention judiciaire de faire vendre les biens et d’obtenir paiement des loyers.
En second lieu l’acte notarié permet une rapidité d’action qui constitue un atout important dans le recouvrement des loyers. Ainsi, le propriétaire titulaire d’un titre exécutoire bénéficie d’un avantage décisif sur celui qui devra faire valoir sa créance devant le tribunal.
Loyers impayés
Les propriétaires qui n’ont pas été payés par leurs locataires (loyers, charges, taxes...) peuvent aujourd’hui recourir plus facilement à la procédure de la saisie des comptes bancaires. Deux cas se présentent :
1er cas
Le bail a été établi par acte notarié. Le bailleur est en possession de son titre (c’est la copie exécutoire de l’acte notarié constatant la location qu’il a consentie). Le bailleur peut exercer son privilège par saisie des biens se trouvant dans les lieux loués directement par simple acte d’huissier ou faire procéder à une saisie du compte bancaire du débiteur. Le banquier est tenu de déclarer le montant du compte et le cas échéant l’existence d’autres saisies. Le débiteur est ensuite informé de la saisie. S’il n’y a pas de contestation (1 mois) le créancier peut demander à la banque le paiement de ce qui lui est dû sans que les créanciers intervenants ultérieurement puissent réclamer leur part.
2ème cas
Le bail résulte d’un acte sous seing privé Le bailleur devra obtenir un jugement du tribunal avant de faire procéder à la saisie. Ce n’est qu’après cette formalité qu’il peut saisir le compte de son débiteur en vertu d’un jugement revêtu de la forme exécutoire. Entre-temps, le compte bancaire peut avoir été vidé par son titulaire ou saisi par d’autres créanciers.
Le cabinet Berthier & Associés est reconnu pour son expérience et sa connaissance du marché immobilier. Nous expertisons pour protéger votre patrimoine. Confiez-nous la valorisation de vos biens, maison, appartement, chalet, locaux commerciaux, bâtiment industriel, terrains... Contactez-nous en ligne ou par téléphone au 04 79 68 62 62.