Le 5 juin 2025, l'Assemblée nationale et le Sénat ont adopté une loi majeure pour faciliter la reconversion de bâtiments tertiaires en logements. Cette mesure répond à un double enjeu : lutter contre la vacance immobilière et répondre à la crise du logement.
Ce que la loi prévoit :
• Instauration d’un permis de construire réversible, dispensant de nouvelle autorisation en cas de changement d’usage.
• Dérogation au PLU à l’initiative des maires pour lever les freins réglementaires. • Assouplissement des règles de copropriété, avec une majorité réduite pour autoriser les changements d’usage.
• Facilitation de l’accès des CROUS aux opérations de reconversion en logements étudiants.
Défis techniques
- Différences structurelles : les bureaux présentent des plateaux profonds (jusqu’à 18 m), plafonds hauts (~3,2 m) et larges façades vitrées, adaptés à des espaces modulables. En logement, la profondeur est limitée (11–15 m) pour garantir la lumière naturelle, avec des façades porteuses plus épaisses, ainsi que des murs de refend renforçant l’isolation acoustique
- Contraintes d’aménagement : au-delà de 15 m de trame, la conversion est complexe, car certaines pièces risquent de manquer de lumière naturelle. La transformation nécessite la création d’espaces techniques, cuisines et salles d’eau, et la subdivision des grands plateaux en unités plus petites.
- Normes spécifiques : hauteur sous plafond réduite (~2,5 m) et isolation phonique renforcée pour répondre aux exigences résidentielles.
Défis financiers
- Coûts élevés : la réhabilitation coûte en moyenne 30 % plus cher qu’une construction neuve, en raison des travaux de mise aux normes, d’isolation, de création de balcons et de restructuration.
- Surface utile réduite : la subdivision génère une perte de surface habitable liée aux espaces communs, impactant la rentabilité.
- Optimisation par typologie : résidences étudiantes, temporaires ou sociales favorisent un meilleur usage des espaces communs et un retour sur investissement accéléré.
- Localisation critique : les bâtiments isolés ou peu desservis réduisent l’attractivité et augmentent les coûts, fragilisant la viabilité du projet.
Au delà de ces nombreux challenges à relever pour les porteurs de projets, nous sommes curieux de savoir : Quels sont les objectifs quantitatifs fixés ? Quelle est l'ambition de cette loi en nombre de logement créé ? En nombre de bâtiment à restructurer ?
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