Lorsqu’un bailleur exerce son droit d’option (refus de renouvellement avec offre d’éviction), le loyer disparaît. Il est automatiquement remplacé par une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, et ce à compter de la date d’expiration du bail.
La Cour d’appel de Bourges avait confondu les textes et appliqué l’article L. 145-11 (sur le point de départ du nouveau loyer), alors que le bail n'était pas renouvelé. La Cour de cassation rectifie : pas de bail renouvelé = pas de loyer, mais une indemnité d’occupation.
Dans le cadre d’un bail commercial, il est essentiel de comprendre la différence entre ces trois régimes financiers applicables selon la situation du locataire :
- Loyer : dû lorsque le bail est renouvelé.
- Indemnité d’occupation : due lorsque le locataire reste dans les lieux sans titre (en cas de refus de renouvellement ou en attente de décision). Elle correspond à la valeur locative, et se substitue rétroactivement au loyer à compter de la fin du bail.
- Indemnité d’éviction : versée au locataire lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail sans motif grave et légitime. Elle vise à compenser le préjudice subi par le locataire évincé.
Ces distinctions sont fondamentales, notamment dans les litiges post renouvellement, et ont des impacts financiers majeurs pour les deux parties.
Nous avions d’ailleurs écrit un article à ce sujet que vous trouverez sur notre site : lien.
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