Repères – Bail commercial – Renouvellement – Déplafonnement – Monovalence – Facteurs locaux de commercialité – Garage automobile – Suresnes – 92073
Cour d'appel de Versailles, 12e chambre, 2 septembre 2014, n° 12/00469
La Cour d'appel de Versailles a rendu le 2 septembre 2014 un arrêt remarquable en matière de renouvellement de bail commercial, opposant la SARL Central Garage aux consorts Dalbin. Cette décision présente un intérêt particulier car elle traite conjointement de la question de la monovalence des locaux à usage de garage automobile et de l'évolution des facteurs locaux de commercialité dans un secteur en développement urbain, illustrant parfaitement les critères d'appréciation du déplafonnement pour ce type d'activité spécialisée.
L'affaire concernait l’expertise immobilière de locaux à usage de garage automobile et d'habitation situés à Suresnes, avec un bail commercial consenti en 1999 pour une durée de neuf années moyennant un loyer annuel initial de 79 482,34 euros, progressivement porté à 97 018 euros. Par congé du 29 juin 2007, les bailleresses avaient proposé un renouvellement moyennant un loyer de 135 000 euros. Le tribunal de grande instance de Nanterre avait écarté le plafonnement et fixé le loyer à 115 000 euros, décision contre laquelle les deux parties avaient interjeté appel.
1 – Sur l'appréciation de la monovalence des locaux à usage de garage automobile
Les bailleresses soutenaient la monovalence des locaux en faisant valoir que « leur affectation à une activité autre que celle de garage automobile ne pourrait pas être réalisée sans d'importants et coûteux travaux de refonte de leur structure notamment afin d'aliénation de la rampe d'accès des véhicules entre le rez-de-chaussée et le 1er étage et égalisation des niveaux de chaque étage du bâtiment ». Elles ajoutaient que « l'immeuble a été conçu pour être utilisé comme garage et édifié en application d'un permis de construire validant les plans d'un garage en ses structures et configurations actuelles ».
La société Central Garage contestait cette analyse en relevant que les locaux « ne sont pas exclusivement affectés à l'activité de garage automobile puisqu'ils comprennent un appartement de 137 m² dédié à l'usage d'habitation » et que « l'existence d'une rampe d'accès des véhicules au premier étage ne rend pas impossible l'implantation d'une activité autre que celle de garage automobile et que l'emprise de cette rampe est faible ».
La Cour rappelle d'abord le principe selon lequel « le caractère de monovalence de locaux commerciaux implique que les locaux aient été construits ou aménagés en vue d'un seul type d'exploitation et qu'ils ne puissent être affectés à une autre activité sans des travaux importants et coûteux ». Elle précise qu'« en l'espèce, la circonstance que les locaux aient été construits et édifiés pour servir de garage automobiles n'est pas en soi de nature à exclure qu'ils puissent être affectés à une autre activité sans des travaux importants ».
S'appuyant sur les expertises judiciaires, la Cour constate que « les locaux occupent deux niveaux d'une superficie d'environ 930 m² chacun » et sont « constitués en rez-de-chaussée d'une vaste surface plane occupé par un atelier de réparation automobiles et des bureaux et avec une rampe d'accès conduisant au 1er étage qui comporte deux surfaces distinctes de stockage et d'atelier ainsi qu'une partie à usage d'habitation de 137 m² accessible directement depuis la rue par un escalier particulier ».
Concernant la rampe d'accès, élément central du débat, la Cour relève qu'elle « ne représente selon le rapport de M F. que 2% de la surface totale des locaux en rez-de-chaussée, 8% de celle des locaux du premier étage et 5% de celle de l'ensemble des locaux loués » et qu'« elle n'empiète que faiblement sur les volumes intérieurs et ne constitue pas un obstacle à l'affectation des locaux à une autre activité que celle de garage ». L'expert immobilier à Paris avait conclu que « de nombreuses activités artisanales ou commerciales pourraient être exercées au rez-de-chaussée après un aménagement facile et peu coûteux » et que « la rampe d'accès occupe une surface très faible et n'est pas un obstacle à l'implantation d'autres activités dans les locaux ».
La Cour écarte l'étude de l'ingénieur conseil des bailleurs estimant à 400 000 euros le coût de transformation, considérant qu'elle « n'a pas pour effet de remettre en cause les conclusions précitées ni d'établir la monovalence des locaux » et que « cette étude est purement théorique, ne repose sur aucun plan, aucun calcul aucun métré et n'est pas pertinente ». Elle conclut que « les bailleurs ne rapportent pas la preuve qui leur incombe que les locaux donnés à bail ne pourraient pas être affectés à une autre destination que celle de garage sans des travaux importants et des transformations profondes et coûteuses ».
2 – Sur l'évolution des facteurs locaux de commercialité et la détermination de la valeur locative
S'agissant des facteurs locaux de commercialité, la Cour constate qu'« entre le 1er janvier 1999 et le 1er janvier 2008, plus de 600 nouveaux appartements ont été construits à Suresnes dans un rayon de 1000 m autour du garage dont 230 dans un rayon de 500 m » et que « durant cette période, la population à Suresnes a augmenté de 12,67 % passant de 39706 habitants à 44748 habitants ». Elle relève également que « la desserte du garage a été améliorée pendant le cours du bail par de nouvelles lignes de transport en commun, notamment la ligne de tramway, amélioration susceptible d'avoir un impact direct sur la fréquentation du garage ».
Ces éléments « caractérisent une modification notable des facteurs de commercialité de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité de la société Central garage dont le résultat net est passé de 74279 Euros au 31 décembre 2005 à 121138 euros au 31 décembre 2006 et le chiffre d'affaires, d'après le tableau établi par l'expert judiciaire, est passé de 1551306 euros au 31décembre 2004 à 1 654 438 euros au 31 décembre 2008 ».
Concernant la valeur locative, l'expert avait « proposé de retenir un loyer unitaire compris entre 80 et 90 euros/m²/mois pour la partie commerciale et de 11 à 13 euros/m²/mois pour la partie habitation, soit une valeur locative annuelle arrondie à 115000 euros ». Les bailleresses contestaient cette évaluation et « sollicitent la fixation à 168 000 euros de la valeur locative des locaux loués soit 145200 euros pour la partie commerciale sur la base de 120euros/m² pour 1210 m² et 22 800 euros pour la partie habitation, soit 14euros/m² pour 136,90 m² ».
La Cour confirme l'évaluation de l'expert, considérant que « le tableau de pondération proposé par l'expert pour les différentes parties des lieux loués et notamment pour la partie rampe d'accès n'encourt aucune critique, la surface de la rampe pouvant être assimilée à celle d'un escalier, élément auquel est généralement affecté un coefficient de pondération de zéro ». Elle précise que « les références proposées par l'expert sont pertinentes en ce qu'elles concernent, non pas des loyers en renouvellement plafonnés comme l'affirment à tort les bailleurs, mais des loyers résultant de locations nouvelles, d'accords amiables lors de renouvellement et de décisions judiciaires ayant écarté le plafonnement ».
S'agissant de la partie habitation, la Cour retient que « cette valeur, certes inférieure à la valeur des appartements traditionnels du secteur, est justifiée eu égard aux contraintes liées à l'accessibilité des locaux, à leur état et surtout à leur imbrication dans la partie commerciale ». Elle confirme donc « la proposition de l'expert et de fixer à 115 000 euros le montant annuel du loyer à compter du 1er janvier 2008 ».
Cette décision constitue un arrêt de référence pour la qualification des locaux à usage de garage automobile, démontrant qu'une simple rampe d'accès de faible emprise ne suffit pas à caractériser la monovalence, et illustrant les critères d'évolution des facteurs locaux de commercialité dans les secteurs urbains en développement.
