Révision du loyer commercial d’une boutique « La Halle » – Nice

Repères – Bail commercial – Révision – Valeur locative – Transfert de charges – Abattement forfaitaire – Cession d'entreprise – Nice – 06000

Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 1re et 8e chambres réunies, 14 janvier 2021, n° 17/20836

La Cour d'appel d'Aix-en-Provence a rendu le 14 janvier 2021 un arrêt remarquable en matière de révision de loyer commercial, confirmant intégralement le jugement du tribunal de grande instance de Nice du 31 octobre 2017. Cette décision, opposant la SCI BERENICE à la SA LA HALLE (devenue SAS PEGASE par cession d'entreprise), illustre parfaitement l'application des règles de détermination de la valeur locative en cas de révision triennale et précise des points techniques importants relatifs au transfert de charges locatives et à l'impact des procédures collectives sur les baux commerciaux.

L'affaire concernait un bail commercial conclu le 23 septembre 2003 pour des locaux situés dans le centre commercial Forum de Lingostière, d'une surface de 936 m² environ, destinés à l'exploitation d'un magasin à l'enseigne LA HALLE. Le bail avait été conclu pour neuf années moyennant un loyer annuel de 172 500 euros, avec une clause d'indexation sur l'indice du coût de la construction. Par courrier du 1er octobre 2009, le preneur avait demandé la révision du loyer à 187 200 euros, invoquant une variation de plus de 25% par rapport au loyer initial. Cette demande avait donné lieu à une expertise judiciaire établissant la valeur locative à 254 300 euros annuels, que le tribunal de première instance avait réduite à 228 870 euros après application d'un abattement forfaitaire de 10%.

1 – Sur la méthodologie d'évaluation de la valeur locative et l'analyse des facteurs de commercialité

L'arrêt confirme la méthodologie retenue par l'expert judiciaire pour déterminer la valeur locative au 1er octobre 2009. La Cour valide l'approche consistant à examiner successivement les caractéristiques du local, sa destination, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage, conformément aux dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce.

L'expert immobilier de Nice avait procédé à une description précise de la situation des locaux dans la zone commerciale de Lingostière, relevant leur accessibilité au public et leur adaptation à l'activité exercée. La Cour souligne que « la situation des lieux a été clairement exposée et qu'elle permet de situer l'emplacement des locaux litigieux dans la zone commerciale LINGOSTIERE qui ont été très précisément décrits tant sur le plan extérieur, qu'intérieur, de leur accessibilité au public, de l'adaptation des locaux à l'activité exercée ». L'expert avait notamment relevé que « le local commercial occupé par LA HALLE se trouvait à proximité immédiate du FORUM LINGOSTIERE auquel on accède facilement par voie routière et qui bénéficie de l'attractivité d'autres enseignes locomotives telles que DÉCATHLON, TOY'R'US, DARTY, AUBERT ».

La bailleresse contestait l'analyse de l'expert concernant l'emplacement des locaux et la non-prise en compte de la concurrence exercée par d'autres enseignes de prêt-à-porter situées dans la galerie commerciale de l'hypermarché Carrefour et par le magasin Décathlon. La Cour écarte ces critiques en relevant que l'expert avait « exposé l'accès général commercial, la présence de nouveaux commerces ou leur extension dans ce secteur commercial démontrant son attractivité, autant d'éléments favorables à la commercialité du secteur ». Cette approche confirme que l'analyse de la commercialité doit tenir compte de l'environnement commercial global et de son évolution, la présence d'enseignes locomotives constituant généralement un facteur favorable plutôt qu'un élément de concurrence préjudiciable.

Concernant les prix de référence, l'expert avait recherché les prix pratiqués dans le voisinage, notant que « les valeurs étaient comprises entre 186 euros/m²/an et 393 euros/m²/an ». Il avait proposé « à juste titre par référence aux prix pratiqués de retenir une valeur unitaire moyenne de 351 euros/m²/an ». La Cour valide cette méthode de détermination par référence aux prix du marché local, confirmant l'importance de disposer d'un panel de références suffisamment large pour établir une valeur locative fiable.

2 – Sur l'impact du transfert de charges et l'application d'abattements forfaitaires

L'arrêt développe une analyse particulièrement instructive concernant l'impact des clauses de transfert de charges sur la détermination de la valeur locative. L'expert avait appliqué plusieurs minorations pour tenir compte des obligations particulières mises à la charge du preneur : une minoration de 10% pour les références autorisant une destination « tous commerces » par rapport à la destination spécifique du bail, une minoration de 10% pour tenir compte de l'obligation de supporter les réparations des articles 605 et 606 du code civil, et une déduction pour la prise en charge de la taxe foncière considérée comme un supplément de loyer.

La Cour confirme cette approche en précisant que « l'expert judiciaire a également tenu compte des obligations mises à la charge du preneur de supporter les obligations des articles 605 et 606 du Code civil en appliquant une minoration de 10% à la valeur locative alors que l'obligation de remboursement des assurances au bailleur, clause usuelle dans les baux commerciaux, n'impliquait pas de minoration ou de majoration spécifique mais que la taxe foncière, considérée comme un supplément de loyer, devait être déduite de la valeur locative retenue ».

Cette distinction est particulièrement éclairante : tandis que certaines charges constituent des obligations usuelles ne justifiant pas d'ajustement de la valeur locative (comme le remboursement des assurances), d'autres transferts de charges inhabituels (réparations normalement à la charge du propriétaire, taxe foncière) doivent être pris en compte pour minorer la valeur locative. Le tribunal de première instance avait appliqué « un abattement forfaitaire de 10% conforme aux usages en la matière » pour tenir compte de la clause imposant au preneur le remboursement de la taxe foncière, abattement que la Cour confirme « à juste titre » en application de l'article L. 145-33 du code de commerce.

La bailleresse contestait cet abattement forfaitaire au motif qu'il n'était « ni conforme aux préconisations de l'expertise, ni à la convention acceptée par les parties ». La Cour rejette cette argumentation en soulignant que l'abattement résulte de l'application de la loi et non d'une convention entre les parties, la taxe foncière constituant objectivement « un supplément de loyer dont il doit être tenu compte en application de l'article L. 145-33 du Code de commerce au regard des obligations respectives des parties ». Cette solution rappelle que l'évaluation de la valeur locative obéit à des règles légales impératives qui s'imposent indépendamment de la volonté des parties.

L'arrêt confirme ainsi la fixation du loyer révisé à 228 870 euros annuels (soit 254 300 euros minorés de 10%), montant supérieur aux 187 200 euros réclamés par le preneur mais inférieur aux 254 300 euros souhaités par le bailleur. 

Cette décision constitue un arrêt de référence pour l'application des règles de révision triennale des baux commerciaux, particulièrement en ce qui concerne la prise en compte des transferts de charges inhabituels et l'application d'abattements forfaitaires. Elle illustre également la complexité des procédures d'expertise en matière de valeur locative et l'importance d'une analyse méthodique de tous les facteurs légaux de détermination du loyer.