Notre guide sur les abattements applicables à IFI
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est axé sur la taxation du patrimoine immobilier. Son assiette fiscale englobe la valeur vénale de vos biens immobiliers, ainsi que la valeur de vos parts et droits immobiliers. Toutefois, afin de garantir une certaine équité fiscale et d'encourager certains investissements, le législateur a prévu divers abattements et dispositifs d'exonération dans le calcul de cet impôt.
Les abattements applicables en la matière visent à atténuer la charge fiscale des contribuables en reconnaissant diverses situations particulières : de la résidence principale aux biens affectés à la location, en passant par les propriétés rurales. Tenez-en compte dans le cadre d’une expertise immobilière pour la réduction IFI afin d’optimiser le rendement de votre patrimoine.
Quels sont les abattements disponibles dans le cadre de l’évaluation immobilière IFI ? Quelles sont les dettes déductibles de l’actif immobilier ? Quels sont les critères d'application ? Voici tout ce qu’il faut savoir pour réduire le montant de votre contribution fiscale tout en respectant les régulations en vigueur.
Quels sont les abattements disponibles pour réduire la valeur vénale des biens ?
La résidence principale en tête de liste, d’autres biens immobiliers peuvent faire l’objet d’un abattement dans la cadre d’une expertise immobilière IFI. En voici un aperçu :
Abattement IFI pour la résidence principale
Pour tenir compte des difficultés éventuelles de cession, des abattements sont prévus selon la nature du bien. Pour votre résidence principale, occupée et donc plus complexe à vendre, vous pouvez appliquer une décote de 30 % (CGI, art. 973, I, al. 2). Vous avez aussi la possibilité de tenir compte de cet abattement, notamment dans les cas spécifiques suivants :
- si vous détenez votre résidence principale via une société transparente (CGI, art. 1655 ter) ;
- si vous bénéficiez d'un droit d'usage, d'usufruit ou d'habitation et que vous déclarez votre résidence pour sa valeur vénale en pleine propriété ;
- si vous occupez un bien démembré au titre de votre résidence principale.
Limitation de l'abattement pour la résidence principale
Attention toutefois au cas suivant : si vous disposez de deux résidences principales en tant que couple, pour des raisons professionnelles, seule l'une d’entre elles peut bénéficier de l'abattement. Vous avez néanmoins le choix du bien à déclarer en tant que tel.
Abattements pour d'autres types de biens
Pour les propriétés autres que la résidence principale, les taux d'abattement à l’IFI varient de 0 % à 40 %, selon la nature du bien et les contraintes qui lui sont associées.
- Bien loué sur la base d’un bail loi de 1948 : 30 % à 40 %
- Bien que vous proposez à la location sur la base d’un bail classique : 15 % à 20 %
- Bien que vous proposez à la location sur la base d’un bail meublé : 5 % à 10 %
- Bien qui a fait l’objet d’un démembrement : 20 % à 30 %
- Bien qui a fait l’objet d’une indivision : 10 % à 30 %
- Bien qui a fait l’objet d’un classement Monument historique : 20 % à 25 %
- Bien que vous détenez via une SCI : 10 % à 20 %
- Résidence secondaire : 0 %
Quelles sont les dettes déductibles ?
La législation fiscale relative à l’IFI autorise le contribuable à déduire un certain nombre de dettes de son patrimoine immobilier taxable. Veillez toutefois à respecter les conditions de déductibilité et à bien documenter les dettes déductibles de l’IFI pour éviter tout litige avec l'administration fiscale.
Conditions de déductibilité
Pour être déductibles dans le cadre de l'IFI, les dettes doivent remplir trois conditions essentielles.
- Les dettes doivent être établies et certaines au premier jour de l'année d'imposition.
- Les dettes doivent concerner un membre du foyer fiscal assujetti à l'IFI.
- Les dettes doivent être liées à des biens ou droits immobiliers taxables à l’IFI.
Nature des dettes déductibles
Sous réserve des trois critères ci-dessus, vous pouvez déduire divers types de dettes ou dépenses de vos actifs immobiliers imposables, notamment :
- Les emprunts immobiliers contractés pour l’achat de biens ou droits immobiliers taxables.
- Les dépenses engagées pour des travaux de rénovation, de construction ou d’agrandissement de la surface de vos propriétés.
- Les frais relatifs à l’achat d’actions ou de participations, proportionnellement à leur valeur imposable.
- Les dettes résultant de travaux d'entretien initiés que vous devez payer, en votre qualité de propriétaire ou en attente d’être remboursés par votre locataire.
- Les impôts fonciers et autres taxes dus pour les propriétés concernées.
Comment maximiser l’utilisation des abattements pour réduire l’IFI ?
Tirez profit des dispositions autorisées pour réduire votre assiette fiscale taxable à l’impôt sur la fortune immobilière. Vous disposez des options suivantes pour la maximisation des abattements IFI :
Création d'une SCI pour l'abattement IFI
Constituer une Société civile immobilière (SCI) avec des membres de votre famille vous permet de bénéficier d'abattements fiscaux avantageux. Les parts sociales de la SCI sont éligibles à une décote dite d'illiquidité. De fait, il est possible d’appliquer dessus un abattement sur leur valeur déclarée, pouvant aller jusqu'à 20 %.
Usufruit temporaire
Transférer l'usufruit d'un de vos biens loués à l’un de vos enfants pour au moins une décennie est une autre solution pour réduire l'IFI. Pendant cette période, si l’usufruitier ne détient pas d’autres biens ou droits immobiliers, il ne sera pas assujetti à l’IFI. Quant à vous, cette solution vous libère de la charge fiscale.
Acquisition en nue-propriété
Si vous achetez un bien immobilier en nue-propriété et que vous en cédez l'usufruit, vous pouvez l‘exclure de l'assiette taxable à l'IFI. Ce type de montage, à l’exemple de l'Usufruit locatif social (ULS), vous permet de bénéficier d’une décote d'environ 50 % et d’une gestion déléguée de votre propriété.
Allongement de la durée de l'emprunt immobilier
Vous avez emprunté pour acheter votre bien ? Vous pouvez éventuellement négocier avec votre créancier un prolongement de la durée de remboursement de votre prêt immobilier. Comme les intérêts d'emprunt sont déductibles de la valeur des biens immobiliers imposables, vous pouvez ainsi maximiser les déductions fiscales.
Vente à soi-même et location meublée
L'owner buy out (OBO) et la location meublée professionnelle sont d’autres stratégies qui permettent de réduire l'IFI. La vente du bien à une SCI suivie d'une location permet de générer des liquidités tout en maintenant le bien dans le patrimoine familial. Tandis que la location meublée professionnelle peut exclure les biens de l'assiette imposable, sous certaines conditions.
Investissement dans des actifs exonérés
L'investissement dans certains actifs est exonéré d'IFI dans une proportion de 75 %. Il s’agit notamment des bois et forêts, des groupements fonciers forestiers, des terres agricoles ou des propriétés viticoles. Cela peut réduire considérablement votre base taxable, sous réserve de respecter certaines conditions d'exploitation.
Dons aux œuvres pour réduire l'IFI
Les dons aux organismes d'intérêt général permettent de réduire l'IFI. La réduction se monte à 75 % du montant des dons, dans la limite de 50 000 euros par an et par foyer fiscal. Cette stratégie offre des avantages fiscaux tout en soutenant des causes philanthropiques.
Comment détermine-t-on l’éligibilité à ces abattements IFI ?
L'éligibilité aux abattements pour la réduction de valeur des biens IFI vous incombe en tant que contribuable assujetti. Il vous revient de faire votre déclaration IFI en prenant bien soin d’analyser les caractéristiques spécifiques de chacun de vos actifs immobiliers, conformément aux directives fiscales en vigueur. Cependant, toute erreur ou omission dans cette démarche vous expose à un risque de redressement de la part de l'Administration fiscale, voire à des litiges judiciaires. La meilleure solution pour éviter ces écueils, consiste à recourir à un expert immobilier IFI.
Son expertise professionnelle garantit une évaluation précise des biens et votre éligibilité aux abattements IFI. Cela réduit considérablement les risques de litige et maximise vos avantages fiscaux. Pour en bénéficier, prenez contact avec le Cabinet Berthier en ligne ou par téléphone. Vous obtiendrez un devis pour une expertise détaillée.