Repères – Bail commercial – Hôtel – Méthode hôtelière – Fixation du loyer – Expertise judiciaire – Contestation du rapport d'expertise – Paris – 75008
Cour d'appel de Paris, Pôle 5, chambre 3, 7 avril 2021, n° 18/08637
La Cour d'appel de Paris a rendu le 7 avril 2021 un arrêt particulièrement instructif en matière de fixation du loyer des baux commerciaux hôteliers, confirmant partiellement le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 19 février 2018. Cette décision, opposant la SARL COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT (CFI) à la SASU JALNA (anciennement TIMHOTEL OPERA SAINT LAZARE), illustre parfaitement l'application de la méthode hôtelière prévue à l'article R. 145-10 du Code de commerce et les difficultés liées à la contestation des rapports d'expertise.
L'affaire concernait l'expertise immobilière de locaux à usage d'hôtel situés dans le 8e arrondissement de Paris, avec un bail commercial conclu le 8 juillet 2005, renouvelé au 1er juillet 2014. Une expertise judiciaire avait évalué la valeur locative à 160 470 euros, mais le tribunal de première instance avait fixé le loyer à 142 130 euros après application d'un abattement de 10 % pour clauses exorbitantes. La bailleresse contestait cette décision et sollicitait une expertise informatique pour contester les tarifs retenus par l'expert.
1 – Sur la contestation du rapport d'expertise et la recette théorique annuelle
La Cour développe une analyse approfondie des conditions de contestation d'un rapport d'expertise. La société CFI « invoque une erreur commise par l'expert dans la retranscription des prix mentionnés sur les portes des chambres lors de la première réunion d'expertise conduisant à un calcul erroné de la recette théorique maximale ». Elle produisait « cinq photographies de tarifs portant les numéros de chambres 205, 244, 261, 262 et 266, mentionnant un tarif de 229 euros pour une chambre simple et pour une chambre double et de 269 euros pour une chambre triple » contre les tarifs de « 169 euros pour une chambre simple ou double et de 189 euros pour une chambre triple, en période normale, et de 209 euros pour une chambre simple ou double et de 229 euros pour une chambre triple, en période de salons » retenus par l'expert.
La Cour écarte cette contestation pour plusieurs motifs déterminants. D'abord, sur la fiabilité des photographies : « Si la société CFI verse aux débats un procès-verbal de constat dressé le 18 décembre 2017 datant la prise de vue de ces photographies au 24 novembre 2015, la société JALNA établit par la production d'un constat d'huissier en date du 29 décembre 2017 que la date de prise de vue d'une photographie peut être modifiée de sorte que le caractère certain de la date desdites photographies n'est pas démontrée ».
Ensuite, sur la pertinence temporelle : « En tout état de cause, à supposer que ces photographies puissent être prises en considération, la cour relève qu'elles ne peuvent établir qu'un prix postérieur à la date de renouvellement alors même que c'est à cette date que doit être appréciée la valeur locative ».
Enfin, sur l'absence de contestation initiale : « la société CFI n'a formulé aucune contestation ni observation sur la valeur théorique annuelle déterminée par l'expert sur la base des tarifs qu'il retient dans son rapport, son conseil ayant aux termes d'un dire du 5 juillet 2016 indiqué ne pas avoir d'observation contraire à présenter ».
2 – Sur l'application de la méthode hôtelière et les correctifs
La Cour rappelle que « les parties s'accordent sur le caractère monovalent des locaux et l'application de la méthode hôtelière afin de déterminer le prix du loyer du bail renouvelé conformément aux dispositions de l'article R. 145-10 du code de commerce ».
La Cour apporte une précision importante concernant l'application des abattements pour clauses exorbitantes dans le cadre de la méthode hôtelière. Elle infirme le jugement de première instance qui avait appliqué un abattement de 10 % : « L'abattement de 10 % pour clause exorbitante du droit commun retenu par le premier juge est ainsi dépourvu de fondement, étant au surplus relevé que cette clause est d'usage dans les baux d'hôtels sur le marché parisien ».
Cette solution s'appuie sur une interprétation stricte de l'article R. 145-8 du Code de commerce : « si en vertu des dispositions de l'article R. 145-8 du code de commerce, les travaux incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, qui modifient les obligations respectives des parties, constituent un facteur de diminution de la valeur locative, l'application de ce texte est cependant exclue lorsque le bail est soumis aux dispositions de l'article R. 145-10 du même code relatif à la fixation du loyer des locaux construits en vue d'une seule utilisation ».
Au final, la Cour fixe « le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2014 à la somme de 157.922,05 euros arrondie à 157.920 euros », soit un montant supérieur aux 142 130 euros fixés en première instance. Cet arrêt constitue une illustration exemplaire de l'application rigoureuse de la méthode hôtelière et de l'abattement pour clause exorbitante du droit commun.
