Repères – Bail commercial – Révision triennale – Karting – Modification matérielle des facteurs locaux de commercialité – Chambéry – 73000
Cour d'appel de Chambéry, chambre civile, 1re section, 6 décembre 2016, n° 15/00993
La Cour d'appel de Chambéry a rendu le 6 décembre 2016 un arrêt remarquable en matière de révision triennale des baux commerciaux, infirmant intégralement le jugement du tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains du 24 mars 2015. Cette décision, opposant la SAS LES ÉCUREUILS à la SAS INDOOR KARTING, illustre parfaitement l'application rigoureuse de l'article L 145-38 du code de commerce et la nécessité de démontrer une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité spécifiquement adaptée à l'activité exercée.
L'affaire concernait l’expertise d’un local commercial avec un bail commercial conclu le 19 janvier 1996 et renouvelé par avenant du 16 juin 2008 pour une durée de 9 ans, où la société INDOOR KARTING exploite « une activité de karting en intérieur et extérieur ». Le bailleur demandait une révision triennale avec fixation du loyer à 414 000 euros HT, tandis que le tribunal de première instance l'avait fixé à 250 168 euros annuels.
1 – Sur l'analyse spécifique de l'activité de karting et l'inadéquation avec les nouveaux commerces
La Cour procède à une analyse approfondie de l'activité de karting pour déterminer si les modifications de l'environnement commercial peuvent lui bénéficier. Elle relève que « selon l'expert, la clientèle se situerait principalement dans une tranche d'âge de plus ou moins 30 ans et à dominante masculine, il s'agit d'un loisir qui se pratique en groupes, familles, amis ou collègues, avec un esprit de relative compétition ». L'expert immobilier de Chambéry avait constaté que « les plannings versés au dossier montrent que les réservations concernent, au minimum 5 à 6 personnes et qu'une part non négligeable de chiffre d'affaires est produite par l'accueil de groupes importants pouvant compter jusqu'à plus de 50 personnes dans le cadre de séminaires ou autres sorties organisées par des comités d'entreprises ou des collectivités ».
Bien que « l'expert a relevé la création de nouveaux commerces à proximité et notamment d'un "retail park" dénommé "Cap Bernard" avec une première tranche comportant apparemment huit commerces de grandes enseignes d'équipement de la personne ou de la maison, et deux restaurants », la Cour constate une inadéquation fondamentale. Elle observe que « sur le plan pratique, les commerces de détail environnant sont fréquentés dans des créneaux horaires en journée du lundi au samedi alors que la piste de karting est ouverte en fin d'après-midi et en soirée y compris les dimanches et jours fériés ». Plus fondamentalement, « la pratique du karting ne participe pas d'une démarche spontanée, souvent familiale comme le sont les achats dans les surfaces de vente du secteur, mais d'une démarche concertée de loisirs entre amis, collègues etc... alors en outre qu'il est recommandé d'appeler préalablement pour connaître les disponibilités de la piste ».
La Cour conclut logiquement qu'« un apport direct de clientèle semble très marginal » et que « le caractère très particulier de l'activité commerciale exercée par la société Indoor Karting ne lui a pas permis de bénéficier d'une amélioration matérielle des facteurs locaux de commercialité, dès lors que cette activité s'adresse à une clientèle d'habitués ou de personnes qui lui sont adressées par des collectivités comme des comités d'entreprise, dont le nombre n'est pas modifiée de façon sensible par les modifications observées par l'expert ».
2 – Sur l'application stricte de l'article L 145-38 et la censure de la méthode du premier juge
La Cour rappelle fermement le principe posé par l'article L 145-38 du code de commerce : « Par dérogation aux dispositions de l'article L 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice légal ». Elle juge que « l'augmentation de la population de 1,3 ou 1,6 % par an, soit 4 à 5 % sur la période triennale, ne peut suffire à elle seule à entraîner une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ».
La Cour censure sévèrement l'approche du tribunal de première instance qui avait « essentiellement retenu que la valeur locative sectorielle en surface pondérée a augmenté de 20 % sur la période triennale alors que l'indice du coût de la construction a augmenté de 9,48 % sur la même période ». Elle précise que « cette opinion s'écarte des règles posées par l'article R 145-6 du code de commerce qui imposent de considérer l'intérêt des modifications invoquées pour le seul commerce considéré ». En conséquence, elle « déboute la société les Ecureuils de ses demandes » et « dit que la majoration de loyer consécutive à la révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice de référence ».
Cette décision constitue un exemple parfait de l'application rigoureuse du droit des baux commerciaux, démontrant que l'évaluation des modifications des facteurs locaux de commercialité doit être spécifiquement adaptée à l'activité exercée et ne peut se contenter d'une approche générale ou sectorielle.
