La détermination de la valeur locative d'un local commercial de grande surface constitue une mission d'expertise immobilière d'un local commercial requérant une analyse approfondie des dynamiques commerciales périurbaines et des facteurs de commercialité spécifiques aux zones d'activités. La décision rendue par la Cour d'appel de Grenoble le 21 mars 2024 concernant un magasin de sport exploité dans la zone d'activités Les Couleurs à Valence illustre la méthodologie d'évaluation appliquée aux locaux commerciaux de grande distribution spécialisée.
Valence : Préfecture de la Drôme et Carrefour Stratégique
Positionnement Géographique et Accessibilité
Valence, préfecture du département de la Drôme en région Auvergne-Rhône-Alpes, occupe une position stratégique au cœur du couloir rhodanien, souvent désignée comme « la porte du Midi ». Située entre Vercors et Provence, la ville bénéficie d'une situation géographique privilégiée qui attire de nombreux flux touristiques et économiques.
Cette position centrale dans l'axe méridien de la vallée du Rhône, au débouché de la vallée de l'Isère, confère à Valence un rôle de carrefour entre Paris et la Méditerranée. Les infrastructures de transport structurent cette accessibilité :
- Autoroutes : A7 (Paris-Marseille) et A49 (vers Grenoble)
- Transport ferroviaire : Ligne TGV Paris-Marseille, gares Valence-Ville et Valence-TGV
- Transport fluvial : Port de plaisance et port de commerce sur le Rhône
- Transport aérien : Aéroport de Valence-Chabeuil
Cette configuration multimodale constitue un facteur déterminant pour l'implantation des zones d'activités commerciales périphériques et influence directement l'analyse de tout expert immobilier agréé à Valence intervenant sur ces territoires.
Agglomération et Bassin de Consommation
Valence se situe à quelques kilomètres au sud du 45ᵉ parallèle et constitue la principale ville de la communauté d'agglomération Valence Romans Agglo, qui compte plus de 200 000 habitants. Cette masse démographique génère un bassin de consommation significatif pour les activités commerciales, notamment dans les secteurs de la grande distribution spécialisée.
Les distances avec les principales métropoles régionales structurent l'aire d'influence valentinoise :
- 100 km au sud de Lyon
- 70 km au sud-ouest de Grenoble
- 220 km au nord de Marseille
- 561 km au sud-est de Paris
| Critère | Caractéristique |
|---|---|
| Statut | Préfecture de la Drôme |
| Agglomération | Valence Romans Agglo (200 000+ hab.) |
| Position géographique | « Porte du Midi » - 45ᵉ parallèle |
| Accessibilité | A7, A49, TGV, port, aéroport |
Cette carte présente l'évolution du marché immobilier pour les locaux industriels, commerciaux ou assimilés dans la ville de Valence, réalisée grâce à Datamap, un outil de cartographie de données.
Cette carte de chaleur présente les prix au m² des biens immobiliers (locaux commerciaux, industriels ou assimilés) en 2024 à Valence , visualisée grâce à Datamap.
Zone d’Activités Les Couleurs : Pôle Commercial Périurbain
Caractéristiques de la Zone
La zone d'activités Les Couleurs, située sur le plateau des Couleurs en périphérie de Valence, constitue un pôle commercial majeur de l'agglomération. L'expertise immobilière d'un local commercial dans cette zone doit prendre en compte les dynamiques spécifiques de ce territoire qui a connu une évolution significative au cours des dernières décennies.
La cour d'appel a constaté que cette zone accueille désormais la majeure partie des enseignes nationales de grande distribution, confirmant une tendance observée dans de nombreuses agglomérations françaises : le transfert progressif de l'activité commerciale du centre-ville vers les zones périphériques à forte accessibilité automobile.
Évolution de la Commercialité
L'analyse de l'expert immobilier agréé à Valence a mis en évidence plusieurs constats déterminants :
Confirmation de la commercialité : La zone Les Couleurs a vu sa commercialité se confirmer ces dernières années, au détriment du centre-ville de Valence. Cette évolution reflète les mutations des modes de consommation, privilégiant l'accessibilité automobile et la concentration d'enseignes.
Développement spatial de la zone : La zone s'est ensuite développée dans une autre direction, modifiant les flux et la hiérarchie des emplacements. Cette évolution spatiale a eu pour conséquence que le local n'a pas connu d'évolution significative de sa commercialité relative au sein de la zone.
Positionnement du Local
Le local faisant l'objet de la procédure bénéficie de caractéristiques spécifiques qui ont été analysées dans le cadre de l'expertise immobilière d'un local commercial :
- Excellent entretien : Le local est qualifié de "bien entretenu", facteur de valorisation
- Visibilité exceptionnelle : Excellente visibilité depuis l'axe principal de la zone, contrairement à d'autres enseignes situées en retrait
- Desserte moyenne : Accessibilité qualifiée de moyenne, facteur minorant relatif
- Absence d'évolution significative : Stabilité de la situation commerciale malgré le développement de la zone
| Facteur | Appréciation |
|---|---|
| Commercialité globale zone | Confirmée et renforcée |
| Transfert depuis centre-ville | Au profit de la zone |
| Concentration enseignes nationales | Majeure partie présente |
| Visibilité depuis axe principal | Excellente |
| État d'entretien | Bon |
| Desserte | Moyenne |
| Évolution relative position | Stable (développement autre direction) |
Photos de la Zone d’activités Les couleurs
Le Local Commercial : Magasin de Sport
Activité et Destination
Le local commercial est exploité en magasin de sport, acteur majeur de la grande distribution spécialisée dans l'équipement sportif. Cette enseigne, se caractérise par un format de grande surface nécessitant des emplacements périphériques offrant accessibilité automobile et visibilité importante.
L'activité de commerce d'articles de sport en grande surface présente des spécificités qui influencent l'expertise immobilière d'un local commercial :
- Besoin de surfaces importantes pour l'exposition de gammes diversifiées
- Clientèle à dominante automobile nécessitant parkings et accessibilité
- Visibilité depuis les axes de circulation majeurs
La Décision Judiciaire : Fixation de la Valeur Locative
Cadre Juridique et Procédural
La décision de la Cour d'appel de Grenoble du 21 mars 2024 s'inscrit dans un contexte juridique particulier impliquant l'application combinée de plusieurs dispositions du Code de commerce.
La juridiction, a dû se prononcer sur la détermination d'une indemnité d'occupation consécutive à l'exercice du droit d'option par le preneur. La Cour s'est référée à l'arrêt de la Cour de cassation du 5 février 2023 qui précise le régime applicable.
Fondement Juridique : Indemnité d'Occupation
La cour d'appel a retenu un raisonnement juridique structuré :
Application de l'article L. 145-57 : Pour la période comprise entre la fin du bail et l'exercice du droit d'option, l'indemnité trouve son origine dans l'application de l'article L. 145-57 du Code de commerce.
Détermination selon l'article L. 145-33 : En cas d'exercice par le preneur de son droit d'option, celui-ci est tenu au paiement d'une indemnité d'occupation correspondant à la valeur locative du bien, laquelle est déterminée dans les conditions fixées par l'article L. 145-33 du Code de commerce.
Détermination de la Valeur Locative Unitaire
L'expert immobilier agréé à Valence désigné en première instance avait proposé une fourchette de valeurs. La cour d'appel, confirmant le tribunal judiciaire, a retenu une valeur de 128 € HT/m²/an.
L'analyse de la cour a écarté la valeur basse de 120 €/m² proposée par une partie, considérant qu'elle ne rendait pas compte de la valeur réelle du bien au regard de ses caractéristiques :
- Bon entretien du local
- Excellente visibilité depuis l'axe principal
- Positionnement avantageux par rapport à d'autres enseignes en retrait
La valeur retenue de 128 €/m²/an se situe dans une fourchette cohérente avec les standards du marché pour des grandes surfaces commerciales en zones d'activités périurbaines, tout en tenant compte de la desserte moyenne du site.
L'Indemnité d'Occupation
L'indemnité d'occupation a été calculée sur la base de la valeur unitaire retenue, avec application d'une indexation selon les indices retenus par l'expert pour tenir compte de la période d'occupation.
Indemnité d'Occupation Fixée
262 055,58 € HT et HC par an
Soit 314 466,69 € TTC (TVA 20%) par an
Au 1er décembre 2017 (après indexation)
Ce montant, exprimé hors taxes et hors charges, représente l'indemnité annuelle due par Décathlon France pour la période d'occupation postérieure à l'expiration du bail et à l'exercice du droit d'option. Le montant TTC de 314 466,69 € intègre la TVA au taux de 20%, applicable aux locations de locaux commerciaux équipés.
| Élément | Valeur/Description |
|---|---|
| Juridiction | Cour d'appel de Grenoble |
| Date de décision | 21 mars 2024 |
| Valeur locative unitaire retenue | 128 € HT/m²/an |
| Indemnité annuelle HT | 262 055,58 € HT et HC |
| Indemnité annuelle TTC | 314 466,69 € TTC (TVA 20%) |
| Date d'application | 1er décembre 2017 |
Régime Juridique de l’Indemnité d’Occupation
La décision apporte des précisions importantes sur le régime juridique applicable :
- Articulation L. 145-57 / L. 145-33 : L'indemnité d'occupation se détermine selon les critères de la valeur locative des baux commerciaux
- Référence à la jurisprudence de cassation : Application des principes fixés par l'arrêt du 5 février 2023
- Indexation : Prise en compte de l'évolution des indices pour la période d'occupation
Conclusion
L'analyse de la décision de la Cour d'appel de Grenoble du 21 mars 2024 illustre la méthodologie d'expertise immobilière d'un local commercial appliquée aux grandes surfaces en zones d'activités périurbaines. La fixation d'une valeur locative de 128 € HT/m²/an pour ce magasin de sport dans la zone Les Couleurs à Valence reflète les caractéristiques spécifiques de cet emplacement : excellente visibilité depuis l'axe principal, bon entretien, mais desserte moyenne.
Sur le plan juridique, la décision précise l'articulation entre les articles L. 145-57 et L. 145-33 du Code de commerce pour la détermination de l'indemnité d'occupation, apportant une clarification utile pour les professionnels confrontés à des situations d'exercice du droit d'option par le preneur.
Le cabinet Berthier & Associés, fondé en 1979, est spécialisé en évaluation immobilière, avec des experts agréés près des cours d’appel, certifiés RICS et TEGOVA REV. Nous intervenons sur toute la France pour des missions d’expertise de valeur locative de locaux commerciaux, d’indemnité d’éviction ou d’occupation.
Pour toute demande d’expertise ou d’accompagnement, contactez notre équipe d’experts immobiliers.
