L'évaluation de la valeur locative d'un bien à usage commercial représente une mission d'expertise immobilière d'un local commercial requérant une maîtrise approfondie tant des réalités du marché immobilier que des dispositifs juridiques régissant les baux commerciaux. L'arrêt prononcé par le Tribunal judiciaire de Lyon en date du 2 avril 2024 portant sur un établissement de restauration avec salon de thé au 52 rue Paul-Bert constitue une illustration de la démarche d'évaluation déployée par les juridictions lorsqu'elles sont amenées à statuer sur le montant du loyer applicable lors du renouvellement d'un bail commercial.
Lyon, Métropole Régionale
Positionnement Géographique et Administratif
Lyon, chef-lieu de la région Auvergne-Rhône-Alpes et siège de la métropole de Lyon, occupe une position stratégique au confluent du Rhône et de la Saône, dans le quart sud-est de la France. Cette situation géographique de carrefour, au cœur du couloir rhodanien, constitue un facteur déterminant dans l'appréciation de la valeur locative des biens commerciaux. L'expertise immobilière d'un local commercial doit nécessairement intégrer ce positionnement dans son aire d'influence économique nationale et européenne.
Au 1er janvier 2024, Lyon constitue la troisième commune de France avec 520 774 habitants, la ville-centre de la deuxième unité urbaine avec 1 715 750 habitants et de la deuxième aire d'attraction de France avec 2 327 561 habitants. La métropole de Lyon, qui rassemble 58 communes et 1 433 613 habitants en 2022, exerce à la fois les compétences d'une métropole et d'un département.
Caractéristiques Géographiques et Urbanistiques
La ville se structure autour de plusieurs pôles urbains historiques et contemporains, dont les quartiers inscrits au patrimoine mondial de l'UNESCO : le Vieux Lyon, la colline de Fourvière, la Presqu'île et les pentes de la Croix-Rousse. Cette reconnaissance patrimoniale contribue à l'attractivité touristique et résidentielle de la commune, facteur déterminant dans l'analyse de la commercialité des emplacements.
Dynamique Économique et Démographique
Lyon constitue la seconde ville étudiante de France, avec quatre universités et plusieurs grandes écoles, générant une population jeune et dynamique influençant les modes de consommation et, par voie de conséquence, la demande en locaux commerciaux, notamment dans les secteurs de la restauration, du commerce de proximité et des services.
Cette carte présente l'évolution du marché immobilier pour les locaux industriels, commerciaux ou assimilés dans la ville de Lyon, réalisée grâce à Datamap, un outil de cartographie de données.
Cette carte de chaleur présente les prix au m² des biens immobiliers (locaux commerciaux, industriels ou assimilés) en 2024 à Lyon , visualisée grâce à Datamap.
Le 3ᵉ Arrondissement de Lyon : Pôle Démographique et Économique
Caractéristiques Démographiques et Urbaines
Le 3ᵉ arrondissement de Lyon, situé en rive gauche du Rhône et centré autour du quartier de la Part-Dieu, constitue l'arrondissement le plus peuplé de la ville avec 102 238 habitants. Cette concentration démographique, associée à une densité de population de 15 987,9 habitants/km² en 2022 (deuxième densité après le 1er arrondissement), confère à ce territoire un dynamisme commercial et résidentiel particulièrement marqué.
Le quartier de la Part-Dieu, cœur économique et commercial de l'arrondissement, abrite le second pôle tertiaire de France après La Défense. Cette concentration d'activités tertiaires génère des flux quotidiens considérables de travailleurs et de visiteurs, constituant un bassin de consommation important pour les commerces de proximité, notamment dans les secteurs de la restauration et des services.
Dynamique Commerciale de l'Arrondissement
L'expertise immobilière d'un local commercial situé dans le 3ᵉ arrondissement doit prendre en considération la dualité de ce territoire :
- Le pôle Part-Dieu : concentration de commerces de grande distribution, de bureaux et d'équipements structurants (gare, centre commercial) ;
- Les quartiers résidentiels périphériques : tissu commercial de proximité répondant aux besoins quotidiens d'une population dense et diversifiée.
| Critère | Valeur |
|---|---|
| Population | 102 238 habitants |
| Densité de population | 15 987,9 hab./km² |
| Rang démographique | 1er arrondissement lyonnais |
| Pôle économique | Part-Dieu (2ᵉ pôle tertiaire français) |
| Accessibilité | Gare Part-Dieu, métro, tramway |
| Typologie d'habitat | Mixte (résidentiel dense + tertiaire) |
Rue Paul-Bert : Positionnement Commercial
Localisation et Caractéristiques de la Voie
La rue Paul-Bert constitue une artère commerciale du 3ᵉ arrondissement de Lyon, caractérisée par un tissu commercial de proximité répondant aux besoins d'une population résidentielle dense. Cette voie s'inscrit dans un environnement urbain mixte, associant habitat collectif, commerces de quartier et services de proximité, générant une fréquentation régulière et une clientèle d'habitués.
L'emplacement du local situé au numéro 52 présente des caractéristiques particulièrement valorisantes pour une activité commerciale, notamment de restauration. Le bien bénéficie d'une situation d'angle face à la Place Voltaire, offrant une double visibilité et une accessibilité optimale depuis deux voies distinctes.
Photos de la Rue Paul Bert
Caractéristiques de la décision de justice du local commercial
Distribution et Consistance des Lieux
Le local commercial faisant l'objet de la procédure judiciaire présente une configuration sur plusieurs niveaux, caractéristique des biens commerciaux d'angle en milieu urbain dense. L'expertise immobilière d'un local commercial de cette nature nécessite une analyse détaillée de la distribution des espaces et de leur fonctionnalité au regard de la destination contractuelle d'exploitation.
Rez-de-chaussée :
- Salle de restaurant ;
- Cuisine professionnelle ;
- Banque de service ;
- Sanitaires ;
- Hauteur sous plafond variable : 5 mètres devant la banque d'accueil, 2,20 mètres sous l'entresol.
Entresol :
- Salles de restaurant ;
- Espaces de rangement ;
- Hauteur sous plafond : 2,50 mètres ;
- Ouverture sur le rez-de-chaussée conférant une continuité visuelle ;
- Climatisation et éclairage naturel.
Sous-sol :
- Grande cave voûtée à usage de stockage ;
- Accès par ouverture sans escalier depuis le rez-de-chaussée.
| Zone | Affectation | Coefficient de Pondération | Justification |
|---|---|---|---|
| Salle de restaurant (RDC) | Exploitation principale | 100 % | Configuration, hauteur et luminosité optimales |
| Cuisine | Production | 50 % | Conforme à la destination « restauration » |
| Entresol (salle restaurant) | Exploitation secondaire | 60 % | Hauteur 2,50m, climatisé, éclairage naturel |
| Parties annexes RDC | Sanitaires, dégagements | 30 % | Coefficient intermédiaire selon usages |
| Sous-sol | Stockage (cave voûtée) | 10 % | Accès sans escalier, usage limité |
Cette méthodologie de pondération permet de déterminer une Surface Utile Pondérée (SUP) de 118 m², base de calcul retenue pour la détermination de la valeur locative. Cette surface pondérée reflète la réalité économique de l'exploitation en attribuant un poids différencié à chaque zone en fonction de son utilité commerciale.
Travaux et Améliorations Réalisés par le Preneur
L'expertise a révélé que le preneur a réalisé des travaux d'amélioration du local, notamment l'installation d'un système de chauffage avec climatisation. Ces améliorations, financées par le preneur, contribuent à la valorisation du bien mais justifient l'application d'un abattement de 2,5 % sur la valeur locative théorique, conformément à la jurisprudence relative à la prise en compte des investissements locatifs.
Par ailleurs, le preneur supporte la taxe foncière à hauteur de 828,36 €, charge normalement incombant au bailleur. Cette particularité contractuelle a été intégrée dans le calcul final de la valeur locative par déduction du montant annuel de la taxe foncière.
| Critère | Valeur/Description | Incidence sur l'Évaluation |
|---|---|---|
| Distribution | 3 niveaux (RDC + Entresol + Sous-sol) | Optimisation de l'espace exploitable |
| Surface Utile Pondérée | 118 m² | Base de calcul de la valeur locative |
| Hauteur sous plafond RDC | 2,20 m à 5 m | Volume commercial valorisant |
| Destination contractuelle | Restauration avec salon de thé | Spécialisation adaptée au marché local |
| Travaux preneur | Chauffage et climatisation | Abattement de 2,5 % justifié |
| Charge fiscale | Taxe foncière : 828,36 €/an | Déduction du loyer final |
| Qualité générale | Local moderne et entretenu | Image commerciale positive |
La Décision Judiciaire : Méthodologie de Fixation de la Valeur Locative
Cadre Juridique et Procédural
La décision rendue par le Tribunal judiciaire de Lyon le 2 avril 2024 s'inscrit dans le cadre d'une procédure de fixation judiciaire du loyer de renouvellement d'un bail commercial, en application des articles L. 145-33 et suivants du Code de commerce.
Il convient de noter qu'un jugement antérieur du 7 juin 2022 avait déjà constaté le déplafonnement du loyer à raison de la durée du bail supérieure à 12 ans. Cette décision préalable dispensait l'expert de réexaminer la question du plafonnement et l'autorisait à fixer le loyer directement à la valeur locative, sans application du mécanisme de limitation prévu à l'article L. 145-34 du Code de commerce.
Détermination de la Valeur Locative
Au terme de son analyse comparative du marché locatif du 3ᵉ arrondissement de Lyon, l'expert judiciaire a déterminé une valeur locative unitaire de 190 € HT/m² pondéré. Ce montant reflète les conditions du marché locatif pour des locaux commerciaux à destination de restauration situés dans un environnement urbain dense et bénéficiant d'une bonne visibilité commerciale.
L'application de cette valeur unitaire à la SUP retenue de 118 m² conduit à un loyer théorique de base :
190 € HT/m² × 118 m² = 22 420 € HT/an
L'expert a ensuite appliqué un abattement de 2,5 % au titre des travaux de chauffage et de climatisation réalisés par le preneur. Cet abattement, justifié par la jurisprudence relative à la prise en compte des améliorations locatives financées par le preneur, conduit à un montant intermédiaire de :
22 420 € × 0,975 = 21 859,50 € HT/an
Enfin, l'expert a déduit le montant de la taxe foncière supportée par le preneur (828,36 €), charge normalement incombant au propriétaire. Le calcul final s'établit donc comme suit :
21 859,50 € - 828,36 € = 21 031,14 € HT/an
Loyer de Renouvellement Fixé par le Tribunal
Le Tribunal judiciaire de Lyon a entériné les conclusions de l'expert judiciaire, tout en procédant à un arrondi du montant calculé pour des raisons de simplicité de gestion locative. Le tribunal a ainsi fixé le loyer de renouvellement à :
Loyer de Renouvellement au 1er janvier 2022
21 000 € HT et HC par an
Soit 1 750 € HT par mois
Ce montant, exprimé hors taxes et hors charges, constitue le loyer de base dû par le preneur au titre du bail renouvelé. Il s'applique à compter de la date de prise d'effet du renouvellement, soit le 1er janvier 2022. L'arrondi opéré par le tribunal (de 21 031,14 € à 21 000 €) représente une simplification mineure (0,15 % d'écart) facilitant la gestion administrative du bail sans modifier substantiellement l'équilibre économique de la relation locative.
| Étape de Calcul | Paramètre | Montant/Coefficient |
|---|---|---|
| Valeur locative unitaire | Prix au m² pondéré | 190 € HT/m² |
| Surface retenue | SUP (Surface Utile Pondérée) | 118 m² |
| Loyer de base | 190 € × 118 m² | 22 420 € HT/an |
| Abattement travaux preneur | Chauffage et climatisation | - 2,5 % (soit 22 420 € × 0,975) |
| Loyer après abattement | Montant intermédiaire | 21 859,50 € HT/an |
| Déduction taxe foncière | Charge supportée par le preneur | - 828,36 € |
| Loyer calculé | Résultat du calcul expert | 21 031,14 € HT/an |
| Loyer fixé par le tribunal | Après arrondi | 21 000 € HT/an |
| Loyer mensuel équivalent | Base mensuelle | 1 750 € HT/mois |
| Loyer au m² SUP final | Ratio de vérification | 178 € HT/m²/an |
Conclusion
L'analyse de la décision du Tribunal judiciaire de Lyon du 2 avril 2024 illustre la rigueur méthodologique et technique requise dans le cadre d'une expertise immobilière d'un local commercial. La fixation judiciaire de la valeur locative à 21 000 € HT par an pour ce local de restauration avec salon de thé situé 52 rue Paul-Bert résulte d'une démarche d'évaluation structurée, intégrant l'ensemble des paramètres légaux, économiques et physiques applicables.
Le cabinet Berthier & Associés, fondé en 1979, est spécialisé en évaluation immobilière, avec des experts agréés près des cours d’appel, certifiés RICS et TEGOVA REV. Nous intervenons sur toute la France pour des missions d’expertise de valeur locative de locaux commerciaux, d’indemnité d’éviction ou d’occupation.
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