La détermination de la valeur locative d'un local commercial à usage de restauration constitue une mission d'expertise immobilière d'un local commercial nécessitant une analyse rigoureuse des facteurs de commercialité et du marché locatif local. La décision rendue par la Cour d'appel de Grenoble le 28 septembre 2023 concernant un restaurant situé 13 rue Raoul Blanchard illustre la démarche juridique et technique appliquée pour fixer le loyer de renouvellement d'un bail commercial.
Grenoble : Métropole Alpine et Pôle d’Innovation
Positionnement Géographique et Caractéristiques Urbaines
Grenoble, préfecture du département de l'Isère en région Auvergne-Rhône-Alpes, occupe une position géographique exceptionnelle au cœur des Alpes. La ville est entourée par trois massifs montagneux : le Vercors, la Chartreuse et Belledonne, conférant à ce territoire une identité singulière alliant dynamisme urbain et proximité avec la nature.
Avec environ 156 000 habitants dans la commune et plus de 450 000 dans l'agglomération, Grenoble constitue une métropole à taille humaine bénéficiant d'un rayonnement régional et national. Cette masse démographique génère un bassin de consommation significatif pour les activités commerciales, notamment dans le secteur de la restauration.
| Critère | Caractéristique |
|---|---|
| Statut | Préfecture de l'Isère |
| Population | 156 000 hab. (ville) / 450 000+ (agglo) |
| Position géographique | Cœur des Alpes (3 massifs) |
| Pôle universitaire | Université Grenoble Alpes, CEA |
| Reconnaissance | Capitale Verte Europe 2022 |
Cette carte présente l'évolution du marché immobilier pour les locaux industriels, commerciaux ou assimilés dans la ville de Grenoble, réalisée grâce à Datamap, un outil de cartographie de données.
Cette carte de chaleur présente les prix au m² des biens immobiliers (locaux commerciaux, industriels ou assimilés) en 2024 à Grenoble , visualisée grâce à Datamap.
Rue Raoul Blanchard : Contexte Commercial
Localisation et Environnement
La rue Raoul Blanchard, située dans le tissu urbain grenoblois, accueille des activités commerciales diversifiées dont des établissements de restauration. L'expertise immobilière d'un local commercial dans cette rue doit prendre en considération les caractéristiques de l'environnement immédiat, le flux piétonnier, l'accessibilité et la concurrence commerciale.
Profil de Clientèle
La clientèle d'un restaurant situé rue Raoul Blanchard se compose typiquement de :
- Résidents du quartier recherchant une offre de restauration de proximité
- Travailleurs et employés des entreprises et administrations environnantes
- Population étudiante selon la proximité des campus universitaires
- Clientèle de passage liée à l'activité commerciale du secteur
Photos de la Rue Raoul Blanchard
Le Local Commercial
Caractéristiques du Bien
Le local commercial situé au 13 rue Raoul Blanchard est exploité en restaurant, suggérant une spécialisation dans la cuisine asiatique. Cette typologie culinaire répond à une demande diversifiée dans les métropoles universitaires comme Grenoble.
Bien que la décision judiciaire ne détaille pas exhaustivement les caractéristiques physiques du bien, l'expertise immobilière d'un local commercial de restauration analyse habituellement :
- La surface d'exploitation (salle, cuisine, zones annexes)
- La distribution des espaces et leur fonctionnalité
- L'état général du local et des équipements
- La visibilité depuis la rue et l'attractivité de la façade
- La conformité aux normes sanitaires et de sécurité
La Décision Judiciaire : Application du Plafonnement
Cadre Juridique et Procédural
La décision de la Cour d'appel de Grenoble du 28 septembre 2023 s'inscrit dans le cadre d'une procédure de fixation du loyer de renouvellement d'un bail commercial. La juridiction, a dû trancher un différend opposant les parties sur le montant du loyer applicable.
L'expertise technique nécessaire à l'appréciation de la valeur locative a mobilisé les compétences d'un expert immobilier agréé à Grenoble, conformément aux pratiques judiciaires en matière de contentieux locatif commercial.
Éléments Écartant le Déplafonnement
Le mécanisme de déplafonnement, prévu à l'article L. 145-33 du Code de commerce, permet de fixer le loyer de renouvellement à la valeur locative en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité ou de caractéristiques du local. Dans la présente affaire, la cour a écarté l'application de ce mécanisme.
La raison de cet écartement est explicite : la valeur locative déterminée s'avère inférieure au montant du loyer plafonné. Cette situation, bien que moins fréquente, illustre un cas où le mécanisme de plafonnement, habituellement protecteur pour le preneur, joue paradoxalement en faveur du bailleur.
Détermination de la Valeur Locative
Deux appréciations de la valeur locative ont été avancées dans le cadre de la procédure :
Évaluation du bailleur : Proposition d'une valeur locative de 24 000 € par an, correspondant à son appréciation du marché locatif pour ce type de bien dans ce secteur grenoblois.
L'expertise immobilière d'un local commercial conduite dans le cadre de la procédure a abouti à une valeur sensiblement inférieure, justifiant l'application du mécanisme de plafonnement au bénéfice du bailleur.
Loyer de Renouvellement Fixé
Au terme de l'analyse juridique et de l'expertise immobilière, la Cour d'appel de Grenoble a fixé le loyer de renouvellement à :
Loyer de Renouvellement
11 076,43 € HT et HC par an
Soit 923 € HT par mois
Au 1er octobre 2019
Ce montant, exprimé hors taxes et hors charges, résulte de l'application du mécanisme de plafonnement prévu à l'article L. 145-34 du Code de commerce. Le loyer plafonné (ancien loyer majoré dans la limite légale) s'avère inférieur à la valeur locative de 24 000 € proposée par le bailleur, conduisant à retenir le montant plafonné.
Analyse du Mécanisme Appliqué
L'application du plafonnement dans cette affaire illustre un principe fondamental du droit des baux commerciaux : lorsque la valeur locative déterminée selon l'article L. 145-33 est supérieure au loyer plafonné calculé selon l'article L. 145-34, c'est le montant plafonné qui s'applique, sauf cas de déplafonnement.
Dans le cas présent, le montant de 11 076,43 € représente vraisemblablement l'ancien loyer augmenté dans la limite du plafonnement légal (généralement 10% par période triennale), ce montant demeurant inférieur aux 24 000 € de valeur locative proposée par le bailleur.
| Élément | Valeur/Description |
|---|---|
| Juridiction | Cour d'appel de Grenoble |
| Date de décision | 28 septembre 2023 |
| Activité | Restaurant |
| Valeur locative (bailleur) | 24 000 € HT/an |
| Loyer plafonné retenu | 11 076,43 € HT et HC/an |
| Loyer mensuel | 923 € HT/mois |
| Date d'application | 1er octobre 2019 |
| Mécanisme appliqué | Plafonnement (art. L. 145-34) |
| Déplafonnement | Écarté (valeur < loyer plafonné) |
Enseignements pour l’Expertise Immobilière
Le Mécanisme de Plafonnement : Protection du Preneur
Cette décision illustre le fonctionnement du mécanisme de plafonnement prévu par le législateur pour protéger les preneurs à bail commercial contre des augmentations excessives de loyer. Plusieurs enseignements se dégagent pour tout expert immobilier agréé à Grenoble :
Situations paradoxales : Lorsque la valeur locative réelle est supérieure au loyer plafonné, comme dans cette affaire, le preneur bénéficie d'un loyer inférieur au marché. Cette situation se rencontre généralement dans des baux anciens où les augmentations ont été contenues sur longue période.
Conclusion
L'analyse de la décision de la Cour d'appel de Grenoble du 28 septembre 2023 illustre un cas d'application du mécanisme de plafonnement en matière de baux commerciaux. La fixation du loyer de renouvellement à 11 076,43 € HT par an, alors que la valeur locative proposée s'élevait à 24 000 €, démontre l'efficacité du dispositif législatif de protection des preneurs contre les augmentations excessives de loyer.
Cette affaire souligne l'importance pour tout expert immobilier agréé à Grenoble de maîtriser l'articulation complexe entre la détermination de la valeur locative et l'application du plafonnement.
Le cabinet Berthier & Associés, fondé en 1979, est spécialisé en évaluation immobilière, avec des experts agréés près des cours d’appel, certifiés RICS et TEGOVA REV. Nous intervenons sur toute la France pour des missions d’expertise de valeur locative de locaux commerciaux, d’indemnité d’éviction ou d’occupation.
Pour toute demande d’expertise ou d’accompagnement, contactez notre équipe d’experts immobiliers.
