Recherche de la valeur vénale d'une propriété d'exception à Cannes dans les Alpes Maritimes dans le cadre de l'IFI
Cette page présente la méthodologie de l'expert immobilier pour évaluer une propriété d'exception dans le cadre de l'Impôt sur la Fortune Immobilière.
Les références de marché utilisées dans cet article sont anonymisées, conformément aux règles de confidentialité qui régissent l'expertise immobilière. Berthier & Associés ne divulgue aucune information nominative sur les biens évalués ou les transactions dont il a connaissance dans le cadre de ses missions.
Rappel concernant l'Impôt sur la Fortune Immobilière
À date du 22 janvier 2026 : L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l'ISF depuis le 1er janvier 2018 et cible le patrimoine immobilier net des contribuables. Sont redevables les foyers fiscaux dont la valeur nette du patrimoine immobilier excède 1 300 000 € au 1er janvier de l'année d'imposition. L'IFI porte sur l'ensemble des biens immobiliers détenus directement (résidences, propriétés d'exception, immeubles de rapport, terrains) ou indirectement (parts de SCI, SCPI, OPCI), après déduction des dettes immobilières. Un barème progressif par tranches s'applique, de 0,50% à 1,50% selon la valeur du patrimoine. L'administration fiscale peut procéder à un redressement si elle estime que la valeur déclarée est sous-évaluée, avec application de pénalités pouvant atteindre 40% des droits éludés en cas de manquement délibéré. Pour les propriétés d'exception, une expertise professionnelle permet de justifier la valeur déclarée et de sécuriser la position fiscale du contribuable.
Le rôle de l'expert immobilier
L'expert immobilier est un professionnel indépendant dont la mission consiste à évaluer des biens immobiliers, sans participer aux opérations de vente ou de location. Inscrit sur les listes des Cours d'appel et détenteur de certifications RICS et TEGoVA REV, il établit la valeur vénale d'un bien à une date précise en appliquant une méthodologie normée. Son approche se distingue des outils d'estimation automatisés : il procède à une enquête de marché en analysant les ventes réelles de biens comparables, transaction par transaction. Cette démarche terrain s'appuie sur différentes méthodes d'évaluation (comparaison directe, capitalisation des revenus, coût de reconstruction) pour produire un rapport d'expertise opposable à l'administration fiscale, aux tribunaux et aux établissements financiers.
Statistiques des données immobilières sur la ville de Cannes
Cette carte présente les prix au m² de l'immobilier des maisons dans la ville de Cannes et ses communes environnantes pour l'année 2025, visualisée grâce à Datamap.
Cannes, située au centre-sud de la carte en bordure du littoral méditerranéen, présente une dominante beige à orange clair selon les quartiers, témoignant d'un marché segmenté.
Mougins (au nord de Cannes) et Le Cannet affichent des teintes orange à rouge, indiquant des prix élevés compris entre 5900 et 7993 €/m², voire davantage dans certains secteurs.
Les communes périphériques comme La Roquette-sur-Siagne (ouest) et Pegomas (nord-ouest) présentent des prix plus accessibles avec des teintes bleu clair à beige.
Cette carte présente les prix au m² de l'immobilier des maisons et appartements par quartiers dans la ville de Cannes et ses communes environnantes pour l'année 2025 visualisé grâce à Datamap.
La ville de Cannes, située au centre de la carte en bordure du littoral, présente une forte hétérogénéité des prix :
- Le centre-ville de Cannes montre des prix variables selon les quartiers
- Les quartiers La Croisette, La Californie (et Super Cannes), Palm Beach (Pointe Croisette), La Banane (Hyper-centre), Basse Californie, Montfleury se situent dans une fourchette haute
Top 10 depuis 2016 des ventes les plus importantes dans la commune de Cannes
Ce tableau présente une sélection de dix transactions immobilières significatives à Cannes.
Il propose une lecture synthétique du marché local, en mettant en évidence des biens de grande valeur, des surfaces importantes et des ensembles immobiliers représentatifs du segment haut de gamme.
Transactions d’exception – Cannes
Date · Adresse · Surfaces · Valeur (DPE non affiché)
| # | Date | Adresse | Surfaces bâties | Valeur | Prix / m² |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 30/04/2024 |
4 Bd de l’Observatoire
06400 Cannes
|
Maison 1 678 m² – 14 p Maison 236 m² – 9 p Maison 40 m² – 2 p Total : 1 954 m² / Terrain : 10 201 m² |
46 500 000 € | 23 797 €/m² |
| 2 | 07/12/2017 |
145 Bd Leader
06150 Cannes
|
Maison 1 002 m² – 19 p Maison 92 m² – 4 p Maison 82 m² – 5 p Total : 1 176 m² / Terrain : 104 755 m² |
36 538 464 € | 31 070 €/m² |
| 3 | 14/03/2019 |
85 Av du Roi Albert
06400 Cannes
|
Maison 852 m² – 12 p Maison 189 m² – 5 p Maison 87 m² – 3 p Total : 1 128 m² / Terrain : 8 284 m² |
35 600 000 € | 31 560 €/m² |
| 4 | 19/07/2016 |
123 Av de Vallauris
06400 Cannes
|
Maison 746 m² Terrain à bâtir 3 619 m² Terrain total : 12 893 m² |
31 942 250 € | 42 818 €/m² |
| 5 | 25/05/2022 |
57 Av du Roi Albert
06400 Cannes
|
Maison 627 m² – 11 p Maison 70 m² – 3 p Total : 697 m² / Terrain : 10 145 m² |
22 350 000 € | 32 066 €/m² |
| 6 | 15/12/2021 |
1 Av Ziem
06400 Cannes
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Maison 1 192 m² – 8 p Annexes 135 m² Total : 1 327 m² / Terrain : 13 137 m² |
20 580 000 € | 15 509 €/m² |
| 7 | 28/02/2022 |
183 Av de Vallauris
06400 Cannes
|
Maison 638 m² – 11 p Terrain : 2 940 m² |
19 723 000 € | 30 914 €/m² |
| 8 | 30/08/2022 |
20A Corniche du Paradis
06400 Cannes
|
Maisons : 434 m² / 261 m² / 65 m² Total : 811 m² / Terrain : 3 761 m² |
19 457 486 € | 23 992 €/m² |
| 9 | 13/04/2022 |
18 Av Montrouge
06400 Cannes
|
Maison 750 m² – 9 p Annexe 40 m² Total : 790 m² / Terrain : 3 821 m² |
17 565 000 € | 22 234 €/m² |
| 10 | 21/09/2023 |
31 Corniche du Paradis
06400 Cannes
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Maison 410 m² – 6 p Terrain : 5 140 m² |
17 000 000 € | 41 463 €/m² |
Rappel : L'expertise immobilière repose sur l'analyse détaillée de références comparables, examinées une à une. Chaque transaction identifiée fait l'objet d'une étude spécifique prenant en compte la nature du bien, sa surface et sa composition, ses caractéristiques techniques, son environnement immédiat, les règles d'urbanisme applicables et les conditions particulières de la vente. Cette démarche permet d'apprécier la pertinence réelle de chaque référence par rapport au bien à évaluer. L'expert ne s'appuie ni sur des moyennes statistiques ni sur des outils automatisés, mais sur des faits précis et vérifiables. C'est cette approche méthodique, documentée et argumentée, qui assure la fiabilité de l'avis de valeur produit.
Analyse d'une référence de comparable pour l'expertise d'une propriété d'exception à Cannes dans le cadre de l'IFI
La référence vu par DVF (demandes de valeurs foncières)
Aujourd'hui, les impôts considère cette référence à un prix de vente de 41 463 € /m²
L'expert immobilier procède par étapes successives pour vérifier la fiabilité de chaque référence identifiée. Cette investigation méthodique permet de détecter les incohérences qui pourraient fausser l'évaluation.
Les données initiales apparentes
Les plateformes immobilières affichent pour ce bien :
- Prix de vente : 17 000 000 €
- Surface habitable annoncée : 410 m²
- Prix au m² calculé : 41 463 €/m²
Vérification par le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est un document obligatoire qui évalue la consommation énergétique d'un bien immobilier et son impact environnemental. Établi par un diagnostiqueur immobilier certifié, ce technicien se déplace sur place pour mesurer physiquement la surface habitable selon des règles précises définies par la loi Carrez. Il relève également les caractéristiques techniques du bâtiment, les systèmes de chauffage et l'isolation.
Le DPE attribue une étiquette énergie (de A à G) et une étiquette climat. Parce qu'il résulte d'une visite terrain et de mesures physiques effectuées par un professionnel, le DPE contient des informations fiables :
- La surface habitable réelle du bien
- L'année de construction
- Le type de bâtiment
- Les systèmes de chauffage et de climatisation
- Les références cadastrales
En consultant le DPE de ce bien, l'expert constate :
- Surface habitable réelle mesurée : 453,1 m²
- Année de construction : 2000
- Type de bâtiment : maison
- Étiquette DPE : C
Recalcul du prix au m²
Avec la surface exacte issue du DPE :
- Prix réel au m² : 17 000 000 € ÷ 453,1 m² = 37 521 €/m²
L'écart entre le prix annoncé (41 463 €/m²) et le prix réel (37 521 €/m²) représente une différence de près de 4 000 €/m², soit une surévaluation de 10,5%.
Les limites des données DVF
Les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) publiées par l'administration recensent les transactions immobilières. Toutefois, ces données présentent des lacunes :
- Surfaces parfois erronées ou incomplètes
- Absence de détails sur l'état du bien
- Pas d'information sur les conditions particulières de vente
- Délai de publication pouvant atteindre plusieurs mois
L'expert ne peut donc se contenter de ces informations brutes et doit systématiquement les croiser avec d'autres sources, notamment le DPE, la BDNB (Base de données nationale des bâtiments BDNB), PERVAL, les dépôt de permis de construire, les ventes précédentes du même bien, l'enquête terrain...
Conclusion
Cet exemple montre qu'une simple erreur de surface peut créer un écart de 10,5% sur le prix au m². Les données publiques peuvent parfois contenir des inexactitudes. L'expert immobilier doit vérifier chaque référence en s'appuyant sur des documents fiables. Cette vérification systématique garantit une évaluation justifiée et documentée pour la déclaration IFI.
Berthier & Associés, expertise immobilière depuis 1979
Créé en 1979, Berthier & Associés intervient sur l'ensemble du territoire français pour réaliser des expertises immobilières dans tous les domaines : fiscal, judiciaire, patrimonial et bancaire. Nos experts judiciaires, inscrits sur les listes des Cours d'appel, détiennent les certifications RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) et TEGoVA REV (Recognised European Valuer), qui attestent du respect des standards internationaux d'évaluation.
Ces qualifications nous permettent d'accompagner les propriétaires de biens d'exception dans l'évaluation de leur patrimoine immobilier, notamment dans le cadre de la déclaration IFI, en appliquant une méthodologie rigoureuse et reconnue par l'administration fiscale.